Все о взыскании задолженности за содержание нежилых помещений и коммунальные платежи
Проблемная ситуация:
Собственник нежилого помещения в нежилом здании (индивидуальный предприниматель) не платит за содержание общего имущества в нежилом здании, так как считает, что делать этого не обязан, имеет отдельный вход в свой магазин, общим имуществом не пользуется, доля на общее имущество в ЕГРН не зарегистрировано.
Получен судебный приказ о взыскании задолженности за содержание общего имущества в нежилом здании.
Актуальность проблемы:
Все собственники как жилых так и нежилых помещений должны нести бремя содержания своего имущества, в том числе оплачивать содержание общего имущества в доме, коммунальные услуги.
Законодательством не урегулирован статус общего имущества в нежилом здании, однако, это не означает, что оно является бесхозным и содержать его должно государство.
Суды при рассмотрении споров применяют нормы Жилищного кодекса к общему имуществу нежилых зданий по аналогии.
Источник: https://unsplash.com/photos/low-angle-photo-of-city-high-rise-buildings-during-daytime-PhYq704ffdA
Обязанности собственника нежилого помещения
Согласно ст.210 Гражданского кодекса граждане обязаны содержать свое имущество, а соответственно, оплачивать все услуги, связанные с таким содержанием.
ВАЖНО! Неиспользование нежилого помещения не является основанием для освобождения от оплаты.
Если собственников несколько – оплата должна распределяться на каждого пропорционально размеру их долей исходя из ст.249 Гражданского кодекса.
Обязанности собственника нежилого помещения сильно зависят от того, в каком здании находится нежилое помещение – в многоквартирном доме или в нежилом здании.
В многоквартирном доме собственники нежилых помещений обязаны:
- самостоятельно заключать прямые договоры на поставку коммунальных услуг в свое нежилое помещение, то есть нельзя переложить это бремя на ТСЖ или управляющую компанию как собственники квартир;
- платить за содержание общего имущества в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ или управляющая компания, соразмерно своей доле;
- платить взносы на капитальный ремонт МКД.
При этом за земельный участок под МКД платить не придется, так как он освобождается от налогов.
Если речь идет о нежилом здании, то собственники помещений в нем обязаны:
- заключать договоры на поставку коммунальных услуг;
- содержать общее имущество в здании по соглашению между всеми собственниками помещений в здании;
- платить налог или арендную плату за земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования.
Общее имущество в нежилом здании по аналогии с многоквартирными домами считается находящимся в долевой собственности собственников помещений в нем (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). К нему относятся лифты, лестничные площадки, холл, общие санузлы, крыша и т.д.
Соответственно, обязанность по его содержанию тоже возложена на собственников нежилых помещений.
ВАЖНО! Обязанность по содержанию общего имущества нельзя переложить на арендатора нежилого помещения.
Для управления общим имуществом в нежилом здании собственники помещений могут создать ТСЖ.
Что включает в себя плата за нежилое помещение?
Плата за нежилое помещение включает в себя:
Плату за содержание нежилого помещения.
Сюда входит плата за управление многоквартирным домом или зданием, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме или здании, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме или здании.
В том числе требуется и платить взносы на капитальный ремонт.
Плату за коммунальные услуги.
Плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
Порядок взыскания задолженности за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги
В принудительном порядке задолженность взыскивается через суд путем подачи заявления о взыскании задолженности за нежилое помещение в исковом или приказном порядке.
ВАЖНО! Задолженность за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги, в отличие от платы за жилое помещение, может быть передана коллекторам.
Если задолженность взыскивается с юридического лица или индивидуального предпринимателя – обязательно соблюдение досудебного претензионного порядка согласно п.5 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При взыскании задолженности с гражданина соблюдение досудебного порядка необязательно.
Сроки взыскания задолженности ограничены общими сроками исковой давности.
ВАЖНО! Судебное взыскание задолженности за нежилое помещение возможно только за 3 года, предшествующих подаче в суд.
Но указанный срок будет применен судом, только если должник заявит об истечении срока давности в отношении требований, заявленных за больший период.
Для взыскания долгов в пределах 500 тысяч рублей предусмотрен упрощенный порядок путем получения судебного приказа о взыскании задолженности.
Рассмотрение дела в таком случае производится без вызова сторон, а приказ выносится в течение 5 дней с момента поступления заявления. После истечения срока для отмены приказ может быть сразу предъявлен в банк или приставам.
ВАЖНО! Судебный приказ можно отменить в течение 10 дней с момента его получения должником.
Однако, это не означает освобождение от уплаты долга, в таком случае взыскатель обратится в суд в общем исковом порядке.
Но должник уже сможет представить какие-то доказательства отсутствия задолженности, ее необоснованного начисления, договориться о заключении мирового соглашения и уплате долга, например, в рассрочку.
Что делать в случае предъявления иска о взыскании задолженности за нежилое помещение или получения судебного приказа?
Проверить, соблюден ли досудебный порядок при необходимости его соблюдения.
Если вынесен судебный приказ – подать возражения и отменить его в установленном порядке в течение 10 дней с момента получения приказа.
Пропущенный срок можно восстановить при наличии уважительных причин его пропуска.
Если подан иск – подать возражения на исковые требования при наличии оснований для перерасчета, ошибок в расчете, заявить о снижении неустойки, истечении срока исковой давности при возможности, привлечении соответчика при наличии иных собственников.
Можно принять меры к заключению мирового соглашения.
После взыскания задолженности с одного из собственников можно предъявить иск о взыскании выплаченной за других собственников задолженности соразмерно их долям, в том числе и с собственников других помещений в здании за содержание общего имущества в здании.