Актуальность проблемы защиты прав владельца недвижимого имущества:

Собственность является наиболее защищенным вещным правом. Очевидно, что подлежат защите права собственника от любых действий или бездействий со стороны третьих лиц, препятствующих нормальному использованию своего имущества, или его владению.

Однако, требовать защиты своих прав могут не только собственники, но и иные лица, которые владеют им на законных основаниях.

Защита прав собственника недвижимого имущества

Законом предусмотрена возможность защиты прав собственника любого имущества, в том числе недвижимого, разными способами.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права (ст.304 Гражданского кодекса).

В случаях, когда собственник лишен владения своим имуществом, например, в случае его хищения, самовольного занятия земельного участка, – он может предъявить виндикационный иск об истребовании своего имущества из

Возможна ли защита прав владельца, не являющегося собственником?

Защитить свои права от третьих лиц может не только собственник, но и иное лицо, в законном владении которого находится имущество:

• арендатор;
• лицо, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
• лицо, у которого имущество находится в безвозмездном пользовании, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения;
• залогодержатель;
• лицо, владеющее имуществом как своим собственным, до приобретения права собственности в силу приобретательной давности – но только в отношении лиц, не являющихся законными владельцами имущества.

Истребование недвижимого имущества из чужого незаконного владения

Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения называют виндикационным иском.

В первую очередь потребуется доказать, что истец является законным владельцем имущества. С этим может возникнуть проблема, если право не зарегистрировано в ЕГРН.

Виндикационный иск подается не в рамках какого-либо договора, например, если арендатор не возвращает арендованного имущество, к нему необходимо предъявлять иск о возврате имущества.

Так, подать виндикационный иск не могут:

• учредитель (акционер) об истребовании имущества чужого владения, переданного в уставный капитал общества;
• сторона сделки о передаче имущества по договору, например, арендатор об истребовании имущества, которое он должен был получить в аренду;
• сторона сделки о возврате имущества, переданного по недействительной сделке – такое имущество подлежит реституции;
• владелец об истребовании имущества из незаконного владения, если оно было приобретено в результате торгов.

Истребование имущества у добросовестного и недобросовестного приобретателя

Возможно, что к моменту, когда собственник обнаружил свое имущество, им уже владеет иное лицо, которое, в свою очередь, приобрело это имущество по договору или иной сделке.

В таком случае закон различают две категории таких приобретателей:

• добросовестный – который не знал и не мог знать о том, что продавец или иное лицо не мог его отчуждать;
• недобросовестный – который был в курсе, что на самом деле имущество принадлежит другому лицу.

Однако, из этого правила есть исключение.

Имущество можно истребовать, если оно приобретено по возмездной сделке и было утеряно собственником или лицом, которому он его передал, либо похищено или иным способом выбыло из владения у одного из них помимо их воли (ст.302 Гражданского кодекса).

Но в любом случае не получится истребовать деньги и ценные бумаги на предъявителя.

Что касается недобросовестного приобретателя, то в его отношении виндикация может быть осуществлена в полном объеме и без дополнительных осложнений.

Можно ли взыскать доходы от использования своего имущества незаконным владельцем?

имущества в пределах размера увеличения стоимости имущества за счет таких улучшений (ст.303 Гражданского кодекса).

Устранение нарушений, не связанных с лишением владения

При подаче негаторного иска также потребуется доказать, что имущество принадлежит истцу на праве собственности или ином законном праве, например, в аренде на основании договора.

Кроме того, необходимо доказать, что действия третьего лица нарушают права собственника или иного владельца, либо имеется реальная угроза их нарушения.

При этом действия третьего лица могут осуществляться как на территории недвижимого имущества владельца, так и за ее пределами, например, на своем земельном участке, расположенном по соседству.

В качестве примера нарушений прав, не связанных с лишением владения, можно привести следующие.

Например, если сосед разместил выгребную яму близко к границе вашего участка и с нарушением иных норм СанПин, что создает угрозу возникновения и распространения заболеваний, препятствует нормальному пользованию участком из-за запаха.

Или если арендатор земельного участка возвел на нем самовольную постройку или незаконно провел линию электропередач – собственник может потребовать сноса данной постройки.

Что делать для истребования имущества из чужого незаконного владения или устранения иных нарушений?