Выдел земельного участка в натуре
Ознакомимся с документами, установим возможность выдела доли земельного участка
Поможем подготовить документы для выдела земельного участка, межевой план
Подготовим исковое заявление о выделе доли
Представляем интересы в суде, доводим до результата
Не платите деньги пока не будете уверены в результате
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализ
Перспективы, риски, практика
Юристы - победители
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Описание проблемы:
В собственности клиента имеется 1/2 в праве собственности на земельный участок.
Второй собственник хочет выделить свою долю, им был предложен вариант раздела земельного участка.
Клиент считает, что его права ущемляются, так как участок имеет неправильную форму и первый собственник получит самую правильную часть, почти квадрат, окруженный с 3 сторон лесом, а клиент получит участок, окруженный другими участками со всех сторон, и имеющий вырезы внутри себя.
В некоторых случаях собственники, обладающие правом долевой собственности на какой-либо объект недвижимого имущества, могут захотеть разделить такой объект. Например, по причине ухудшения отношений между ними, распада семьи и т.д. Однако, это не всегда возможно.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению, либо один из участников может потребовать выдела своей доли в натуре (ст.252 Гражданского кодекса).
При недостижении соглашения участник вправе требовать выдела в натуре своей доли в судебном порядке.
Если же выделяемая доля в натуре не соразмерна доле в общей собственности, то участник может претендовать на компенсацию разницы (п.4 ст.252 Гражданского кодекса).
Таким образом, если земельный участок находится в долевой собственности, возможен выдел доли из этого участка в натуре, в результате чего будет образовано два новых земельных участка.
ВАЖНО! Если в результате выдела в натуре будет причинен несоразмерный ущерб имуществу, то выдел осуществить нельзя.
И раздел, и выдел являются способами образования новых земельных участков согласно Земельному кодексу. Между ними есть существенная разница.
При выделе земельного участка у выделяющегося собственника возникает право собственности на образованный в результате выдела участок, а другие собственники сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок.
При разделе земельного участка исходный участок перестает существовать, как и право общей долевой собственности на него, и возникает два новых участка.
Однако, требования к выделу и разделу земельных участков в целом одинаковые.
Под несоразмерным ущербом имуществу следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Таким образом, далеко не все объекты недвижимости можно разделить. Так, по общему правилу выделить долю в натуре из квартиры не получится. Для этого требуется, чтобы каждое выделяемое жилое помещение было изолированным, имело отдельный вход, должны быть свои зоны общего пользования, такие как кухня и санузел, отдельные приборы учета.
Применительно к земельным участкам под несоразмерным ущербом понимается, например, невозможность использовать участок по прямому назначению после выдела, несоответствие минимальным размерам или иным требованиям к разделу земельного участка.
В Земельном кодексе закреплено, что земельные участки образуются при разделе земельных участков или выделе из земельных участков (п.1 ст.11.2). Для этого необходимо согласие всех собственников разделяемого земельного участка либо соответствующее решение суда.
Должен быть обеспечен отдельный подъезд к образуемым земельным участкам, возможность его использования в соответствии с назначением.
Для земельных участков, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, в этих регламентах устанавливаются предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, которые должны быть соблюдены при их образовании (ст.11.9 Земельного кодекса). Регламенты утверждаются представительным органом местного самоуправления или местной администрацией.
ВАЖНО! Образуемые в результате выдела доли в натуре земельные участки должны соответствовать предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков и иметь отдельный подъезд.
Не допускается образование земельных участков, если это приведет:
Как правило, при выделе доли из земельного участка в натуре в судебном порядке для проверки соблюдения правил образования земельных участков и наличия существенного ущерба проводится землеустроительная экспертиза. В каждом случае решение будет приниматься индивидуально.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса).
В результате выдела затрагиваются интересы арендатора ввиду изменения характеристик первоначального земельного участка, что обосновывает необходимость получения от него соответствующего согласия.
ВАЖНО! На выдел доли земельного участка в натуре требуется согласие арендатора.
В законодательстве также существует такое понятие как «земельная доля» - это часть сельскохозяйственных земель, переданных бесплатно в собственность конкретному лицу в результате реорганизации сельскохоз предприятия и приватизации земли. Местоположение её не определено, хотя размер и указан в документах в гектарах.
Минимальные размеры образуемых из земель сельскохозяйственного назначения участков могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации.
Но их можно не соблюдать, если участок выделяется для ведения личного подсобного хозяйства (ст.4 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Поэтому если земельный участок, находящийся в долевой собственности, относится к землям сельскохозяйственного назначения, то для выдела земельного участка в счет земельной доли дополнительно потребуется (ст.13 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения):
Общее собрание проводится в случаях, если земля находится в долевой собственности более чем 5-ти лиц.
Если у собственника есть возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка в межевом плане, возражения направляются кадастровому инженеру и в Росреестр (п.14 ст.13.1 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Если соглашение не будет достигнуто, выдел земельного участка в счет земельной доли также возможен через суд.
По общему правилу на выдел земельного участка требуется согласие арендатора, однако, для земель сельскохозяйственного назначения есть некоторое исключение.
Так, право на выдел земельного участка без согласия арендатора есть у того участника долевой собственности, который на общем собрании голосовал против сдачи земельного участка в аренду (п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Во всех остальных случаях выделить земельный участок из арендованного можно только с согласия арендатора, поскольку это обязательное условие для выдела.
Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (ст.252 Гражданского кодекса).
Однако, как указывал Верховный суд РФ, такое право не является безусловным.
ВАЖНО! Обязать других собственников выплатить компенсацию без их согласия на это нельзя (п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).
Необходимо учитывать незначительность доли такого собственника, его возможность пользоваться спорным имуществом, возражения других участников по поводу принятия ими в собственность доли выделяющегося собственника, имеют ли такие лица материальную возможность приобрести долю.
Выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается по общему правилу только с согласия выделяющегося собственника.
Однако, суд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника присудить ему выплату компенсации в исключительных случаях и при наличии трех условий одновременно:
С земельными участками немного проще, здесь, как правило, нет препятствий для разделения одного участка на два и более, если это позволяет площадь.
Подготовить межевой план.
Для этого необходимо заказать кадастровые работы у кадастрового инженера.
Он определит границы нового участка, измененного участка и составит межевой план. Срок выполнения работ – в пределах 3х рабочих дней.
Если в ходе работ будут уточняться границы со смежными участками, потребуется согласие их владельцев, это может затянуть работы.
Заключить соглашение о выделе земельного участка между собственниками или обратиться в суд с требованием о выделе доли из земельного участка в натуре.
Присвоить адрес новому земельному участку.
Для этого нужно обратиться с заявлением о присвоении адреса в уполномоченный орган, как правило, это местная администрация.
Обратиться с заявлением о регистрации права собственности и постановке на кадастровый учет нового участка в Росреестр.
Если же вы возражаете против выдела доли другого собственника из земельного участка, то возможны следующие варианты действий:
