Помогаем в спорах о расторжении договора социального найма

Описание проблемы:

Отец проживает с ребенком в квартире, предоставленной ему как нанимателю по договору социального найма.

В квартире также проживает бывшая супруга.

Бывшая супруга регулярно выпивает, включает громко музыку среди ночи, в своей комнате держит собак, которых не выгуливает.

Получено предупреждение от местной администрации о необходимости устранить нарушения и возможном выселении из квартиры по жалобам соседей.

Источник: https://ru.freepik.com/free-photo/young-couple-moving-into-a-new-home_20823455.htm#fromView=search&page=1&position=14&uuid=47957f7f-e499-4e81-a7c6-87e601b6046e

Изображение от Freepik

Иногда приходится в принудительном порядке выселять из квартиры каких-то граждан.

Особенно часто это требуется при выселении бывшего супруга либо иных членов семьи, которые по факту не проживают в квартире.

Кроме того, некоторые из членов семьи могут своими действиями причинять ущерб квартире, либо доставлять неудобства соседям.

Между тем, такие действия могут повлечь за собой выселение всей семьи из квартиры, занимаемой по договору социального найма.

Поэтому в некоторых случаях выселение нарушителя из квартиры является крайне необходимой мерой.

Способы расторжения договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилое помещение передается государством или муниципалитетом для проживания гражданину – нанимателю.

Наниматель может вселять в жилое помещение иных лиц – членов его семьи, которые имеют с ним равные права и обязанности в отношении жилого помещения, то есть тоже должны оплачивать коммунальные услуги, бережно относиться к жилому помещению, использовать его по назначению и т.д.

К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним:

• супруг;
• дети;
• родители;
• иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если наниматель вселил их в качестве членов своей семьи и ведет с ними общее хозяйство;
• иные лица, признанные судом членами семьи нанимателя.

Расторжение договора социального найма возможно следующими способами:

• по соглашению сторон;
• по инициативе нанимателя с согласия всех членов его семьи путем подачи заявления об отказе от договора социального найма;
• по инициативе собственника, нанимателя или иного заинтересованного лица в судебном порядке при выезде нанимателя и (или) членов его семьи на другое место жительство;
• по инициативе наймодателя во внесудебном порядке при наличии установленных законом оснований;
• по требованию наймодателя или иных заинтересованных лиц в судебном порядке при наличии виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи.

Таким образом, возможно и добровольное расторжение договора, и принудительное выселение.

Договор социального найма при этом расторгается либо полностью, либо в отношении отдельных членов семьи.

Выселение возможно как с предоставлением иного жилого помещения для проживания, так и без предоставления в случае виновных действий нанимателя или членов его семьи.

Основания для выселения по договору социального найма во внесудебном порядке

Граждане выселяются в другое жилье во внесудебном порядке в следующих случаях:

• дом подлежит сносу;
• жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• жилое помещение подлежит переводу в нежилое;
• квартира признана непригодной для проживания;
• временное переселение в другое жилье на период капитального ремонта или реконструкции либо с согласия нанимателя и членов семьи переселение на постоянной основе;
• в результате капитального ремонта или реконструкции жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится настолько, что проживающие в нем будут признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится настолько, что общая площадь на одного человека существенно превысит норму предоставления;
• жилье подлежит передаче религиозной организации (ст.85 Жилищного кодекса).

Основания для выселения из муниципальной квартиры через суд

Выселение нанимателя или членов его семьи через суд возможно в следующих случаях:

• в связи с невнесением нанимателем и членами его семьи платы за ЖКХ больше 6-ти месяцев подряд без уважительных причин по требованию наймодателя (муниципалитета);
• в связи с использованием жилого помещения с нарушениями: использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допускающее его разрушение, нанимателем или членом его семьи;
• при лишении родительских прав, если суд признал проживание лишенного прав родителя с детьми в одном помещении невозможным, по требованию другого родителя, органа опеки и попечительства или прокурора;
• признание утратившим или не приобретшим право пользования жилым помещением в случае проживания в другом месте.

Однако, законом субъекта РФ может быть предусмотрено, что при выселении в связи с лишением родительских прав предоставляется иное жилье исходя из норм для вселения в общежитие (п.2 ст.91 Жилищного кодекса).

Выселение из социального жилья в связи с его использованием с нарушениями

Использованием жилого помещения не по назначению признается его фактическое использование как нежилого помещения, например, в качестве офиса, склада, ночного клуба, содержания и разведения животных или растений.

Однако, допускается использование жилого помещения для осуществления деятельности самозанятого или индивидуального предпринимателя, при условии, что это не нарушает права и законные интересы соседей и требований к жилым помещениям.

Нарушение прав и интересов соседей может выражаться в нарушении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований, например, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимого уровня шума, содержание домашних животных в антисанитарных условиях.

При этом нарушения должны быть систематическими, то есть неоднократными и постоянно повторяющимися.

Источник: https://ru.freepik.com/free-vector/old-abandoned-house-hallway-at-daytime_7741575.htm#query=%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%B0%20%D1%80%D0%B0%D0%B7%D1%80%D1%83%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F&position=1&from_view=search&track=ais&uuid=04b0354d-6133-412c-9b55-808de05f0005

Изображение от upklyak на Freepik

Если речь идет о бесхозяйственном обращении с жилым помещением, то это такое обращение, которое ведет к разрушению квартиры, то есть влечет за собой существенное повреждение либо уничтожение окон, дверей, пола, стен, коммуникаций и т.д.

Порядок расторжения договора социального найма в связи с использованием жилья с нарушениями

По инициативе наймодателя, то есть муниципалитета, предоставившего квартиру, наниматель и члены его семьи могут быть выселены, а договор социального найма расторгнут, при соблюдении следующего порядка:

Однако, возможна и ситуация, когда наниматель жилого помещения хочет выселить одного из членов своей семьи в связи с нарушениями правил пользования жилым помещением с его стороны. Кроме того, обратиться с иском о выселении могут и иные заинтересованные лица, например, соседи, другие члены семьи (ст.91 Жилищного кодекса).

В таком случае необходимо предпринять следующие действия:

• обратиться с жалобой в муниципалитет, предоставивший жилое помещение;
• муниципалитет направит предупреждение о необходимости устранить нарушения, назначит срок для их устранения;
• собрать доказательства, подтверждающие, например, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или разрушение квартиры конкретным лицом (свидетельские показания, документы о вызове участкового и т.д.);
• обратиться в суд с требованием о выселении нарушителя.

Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения в связи с просрочкой оплаты ЖКХ

Порядок расторжения в принципе такой же, как и при расторжении договора по инициативе наймодателя в связи с нарушениями при использовании жилого помещения:

• направление муниципалитетом предупреждения нанимателю и членам его семьи требования о погашении задолженности с указанием разумного срока для ее погашения;
• направление муниципалитетом уведомления о расторжении договора социального найма;
• обращение в суд по истечении 30 дней с момента направления уведомления с требованием о выселении, расторжении договора социального найма.

Отличие в том, что по данному основанию нельзя выселить отдельного члена семьи, так как все они вместе с нанимателем несут солидарную обязанность по оплате коммунальных платежей, а, значит, и все вместе несут ответственность за ее неисполнение.

Выселение из муниципальной квартиры прописанного человека в связи с выездом на новое место жительство

Гражданина можно признать утратившим право пользования квартирой в связи с выездом на другое место жительство, если он не проживает в квартире (статья 31  Жилищного кодекса).

Обратиться в суд с таким требованием могут заинтересованные лица: собственник, наниматель, члены семьи.

При этом будет учитываться:

• носит ли выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака);
• носит ли выезд временный характер (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.);
• не чинились ли препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем;
• приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства;
• исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

Если гражданин вообще не вселялся в жилое помещение и не проживает в нем, его можно признать не приобретшим права пользования жилым помещением.

При рассмотрении вопроса о том, можно ли выселить несовершеннолетнего ребенка, который, например, фактически проживает с бывшей супругой, необходимо учитывать некоторые особенности.

Рекомендации при предъявлении иска о выселении из жилого помещения социального найма