Помогаем перевести апартаменты в жилое помещение

Описание проблемы:

Необходимо понять, что такое апартаменты, и какие последствия повлечет покупка такого объекта недвижимости.

Источник: https://ru.freepik.com/free-photo/cozy-studio-apartment-with-bedroom-and-living-space_2448553.htm#fromView=search&page=1&position=0&uuid=8a1a2035-5c41-4411-8702-614df22082f1

Изображение от katemangostar на Freepik

Иногда употребляются понятия, которые жилищным законодательством не урегулированы, например, квартиры называют «апартаментами». При покупке недвижимости надо обращать внимание на наименование объекта, т.к. на сайте в заголовке может быть указано, что продается квартира, а в описании оказывается, что это апартаменты. Кто-то может подумать, что это синонимы. Однако, квартиру называть апартаментами нельзя, т.к. у апартаментов совершенно другой правовой статус.

Апартаменты – это жилое или нежилое помещение?

К жилым помещениям согласно ст.16 Жилищного кодекса относятся:

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Данный перечень является исчерпывающим и не содержит понятия «апартаменты». Понятие апартаментов не закреплено жилищным законодательством.

Единственное упоминание имеется в Положении о классификации гостиниц, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860, где указано, что апартамент – это номер, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой и спальни), с кухонным оборудованием и санузлом (душ и (или) ванная, туалет), общей площадью не менее 40 кв. м.

Риски при покупке апартаментов

Приобрести такую недвижимость можно, например, для сдачи в краткосрочную аренду. Стоят они обычно дешевле квартир, а, значит, и доходность будет выше. Но следует учитывать следующие моменты:

• налог и плата за ЖКХ на такое имущество будет выше;
• нельзя получить налоговый вычет на покупку апартаментов;
• при строительстве могут не соблюдаться нормы жилищного строительства;
• могут быть построены в районах без необходимой для проживания инфраструктуры, без поликлиники, школы, детского сада и т.д.;
• нельзя рассчитывать на льготы на покупку и оплату таких помещений.

Также при покупке апартаментов необходимо понимать, что зарегистрироваться по месту жительства в них не получится.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение?

Законодательством предусмотрена процедура перевода нежилого помещения в статус жилого помещения и наоборот.

Согласно статье 22 Жилищного кодекса перевод возможен только при соблюдении следующих условий:

• помещение принадлежит на праве собственности;
• отсутствуют обременения правами третьих лиц;
• помещение должно соответствовать всем требованиям к жилому помещению.

Жилое помещение должно отвечать, в том числе, следующим требованиям:

• располагаться в жилых домах в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, либо в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;
• быть обеспечено электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах – газоснабжением;
• все инженерные системы должны быть работоспособны и соответствовать требованиям к ним;
• оборудовано таким образом, чтобы исключить возможность травм при входе в помещение, передвижении по нему;
• при отсутствии централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;
• несущие и ограждающие конструкции должны быть исправными, не иметь разрушений и повреждений, приводящих к их деформации, образованию трещин, снижающих несущую способность;
• должен быть лифт при расположении в многоквартирном доме выше пятого этажа;
• не допускается размещение на цокольном и подвальном этаже;
• комнаты и кухни должны иметь естественное освещение;
• не должны превышаться допустимые уровни шума, вибраций.

С полным перечнем требований можно ознакомиться в разделе 2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, там есть также требования по звукоизоляции, концентрации вредных веществ, магнитным и электрическим полям и т.п.

Как перевести апартаменты в жилое помещение?

Перевести такую недвижимость в жилую довольно проблематично.

В переводе апартаментов в жилое помещение зачастую отказывают, поскольку апартаменты находятся в нежилых зданиях – апарт-отелях, а потому не могут быть признаны отвечающими требованиям к жилым помещениям без изменения целевого назначения всего здания на «жилое». Однако, отказ в переводе апартаментов в жилое помещение можно обжаловать в судебном порядке.

Возможно, для перевода придется сначала изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположены апартаменты.

В целом процедура перевода выглядит следующим образом:

Для решения вопроса о переводе апартаментов в жилое помещение рекомендуется обратиться к профессиональным юристам.