Банкротство застройщика
Ознакомимся с документами, определим возможные варианты действий, выработаем наиболее эффективную стратегию защиты
Подготовим документы для возврата денег, включения в реестр требований кредиторов
Подготовим заявление о включении в реестр требований кредиторов, иск о признании права собственности на объект, направим в суд
Сопровождаем дольщика на протяжении всей процедуры банкротства, представляем интересы в суде, доводим до результата
Не платите деньги пока не будете уверены в результате
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализ
Перспективы, риски, практика
Юристы - победители
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Описание проблемы:
Заключен договор участия в долевом строительстве.
Участником внесена полная оплата по договору, оформлена ипотека на приобретение объекта.
Застройщик признан банкротом, дом не достроен.
Одним из рисков при приобретении квартиры путем заключения договора участия в долевом строительстве является не только затягивание строительства, возможное нарушение строительных норм застройщиком и отказ в вводе дома в эксплуатацию, но и банкротство застройщика, вследствие которого объект могут вообще не построить.
Достаточно актуальным для участника долевого строительства является вопрос, а что же делать в случае банкротства застройщика.
В большей степени данный вопрос касается тех дольщиков, которые заключили договоры до 01 июля 2019 года, то есть до введения расчетов с застройщиком путем использования эскроу счетов.
Изображение от Freepik
Согласно закону в течение 10 дней со дня утверждения конкурсного управляющего застройщик должен передать ему сведения обо всех участниках долевого строительства, перед которыми он не исполнил свои обязательства.
А конкурсный управляющий, в свою очередь, должен в течение 5 дней уведомить всех участников долевого строительства о банкротстве их застройщика (п.2 ст.204.1 Закона о банкротстве).
Однако, желательно самостоятельно регулярно проверять статус застройщика на сайте bankrot.fedresurs.ru, что позволит незамедлительно узнать о его банкротстве с самого начала инициирования процедуры, еще до введения конкурсного производства.
В случае, если застройщик признан банкротом, участник долевого строительства имеет право:
После включения требования дольщика в реестр кредиторов возможны следующие варианты развития событий:
В общем порядке возмещение выплачивается в третью очередь после выплат по требованиям граждан за причинение вреда жизни или здоровью, а также выходных пособий и задолженности по заработной плате работникам.
Это наименее перспективный сценарий, так как денежных средств после процедуры банкротства не хватает на расчеты со всеми кредиторами, и велика вероятность, что полученные денежные средства будут гораздо меньше уплаченных по договору участия в долевом строительстве.
Для участников долевого строительства, оплативших цену по договору с использованием эскроу счета, есть следующие варианты действий:
ВАЖНО! Если участник покупал квартиру уже с использованием эскроу счета, то есть после 01 июля 2019 года, можно просто вернуть деньги с эскроу счета, а в реестр требований кредиторов включить требование о выплате неустойки и убытков.
Однако, участники, внесшие денежные средства на эскроу счета, также вправе претендовать на получение квартиры, и включить свое требование о передаче жилого помещения в реестр. В любой момент они могут отказаться от него и вернуть деньги в банке, в таком случае их требование в части возврата уплаченной по договору суммы будет исключено из реестра.
Деньги, перечисленные на счет эскроу, передаются застройщику только после завершения им строительства, введения дома в эксплуатацию и передачи готового объекта участнику долевого строительства.
Это максимально защищает права дольщиков, так как деньги до этого момента лежат в банке и, соответственно, в любой момент их можно вернуть.
Вернуть деньги со счета эскроу можно в следующих случаях:
ВАЖНО! Таким образом, в случае банкротства застройщика участник долевого строительства может обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от договора участия в долевом строительстве в силу банкротства застройщика, а затем в банк и получить свои деньги назад с эскроу счета.
Включение требования участника долевого строительства, возникшего из договора участия в долевом строительстве, в реестр требований кредиторов осуществляется самостоятельно конкурсным управляющим, о чем участник получает соответствующее уведомление (п.3.1 ст.204.1 Закона о банкротстве).
Данные берутся из единой информационной системы жилищного строительства.
Если по какой-то причине этого сделано не было – можно обратиться самому к конкурсному управляющему с заявлением о включении своего требования в реестр.
Участник долевого строительства может включить свое требование к застройщику:
При включении требования о передаче жилого помещения или иного объекта также может быть включено денежное требование о взыскании неустойки, процентов, убытков и иных финансовых санкций с застройщика.
Денежное требование вместо требования о передаче объекта включается в реестр, если:
Изображение от macrovector на Freepik
Если застройщик продал один и тот же объект нескольким лицам, это не является препятствием для включения их требований в реестр при наличии у каждого из них договора участия в долевом строительстве и документов об оплате (п.20 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).
ВАЖНО! Заявить требование о включении в реестр необходимо в течение 45-ти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего о банкротстве застройщика (п.4 ст.201.4 Закона о банкротстве).
При этом уведомление считается полученным, даже если по факту участник его не получил, по истечении 15 дней с момента опубликования сведений о банкротстве на сайте bankrot.fedresurs.ru.
Поэтому очень важно регулярно отслеживать статус застройщика на сайте bankrot.fedresurs.ru, чтобы потом не пришлось восстанавливать срок.
Срок для подачи заявления о включении требования в реестр кредиторов можно восстановить только при наличии уважительных причин.
К заявлению о включении в реестр требований необходимо приложить:
Если застройщик успел завершить строительство дома - по решению суда квартиры могут передать участникам долевого строительства (п.1 ст.201.11 Закона о банкротстве).
Для этого конкурсный управляющий направляет в Фонд развития территорий уведомление о возможности передачи в собственность участников строительства жилых помещений (п.1 ст.201.11 Закона о банкротстве). Фонд подает соответствующее ходатайство в арбитражный суд.
Передача участникам жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий (п.3 ст.201.11 Закона о банкротстве):
Требования о взыскании с застройщика финансовых санкций (неустоек, убытков, пеней), останутся в реестре и будут включены в третью очередь.
ВАЖНО! Если же объект уже был построен, введен в эксплуатацию и даже подписан акт приема-передачи квартиры (иного помещения) – то вместо включения в реестр требований кредиторов можно подать исковое заявление о признании права собственности на объект в судебном порядке.
К сожалению, при банкротстве застройщика строительство дома, как правило, далеко от завершения.
Но, несмотря на банкротство застройщика, участники долевого строительства все равно имеют шанс получить свои квартиры при завершении строительства иными лицами.
Так, достроить объект долевого строительства могут:
Любое из указанных выше решений выносится на общее собрание участников долевого строительства.
Передача земельного участка и незавершенного объекта кооперативу возможна, только если объект принадлежит застройщику на праве собственности, а земельный участок – на любом имущественном праве, а также если расчеты участниками осуществлялись не через счета эскроу.
Передача жилого помещения осуществляется тем участникам, которые заявили требование о передаче жилого помещения.
Требование участника долевого строительства может быть включено в реестр требований кредиторов как денежное при его отказе от договора ДДУ или расторжении договора ДДУ в судебном порядке.
По общему правилу, отказ участника от договора либо его расторжение приводит к невозможности претендовать на требование о передаче жилого помещения, поскольку обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю прекращается. Вместо этого у застройщика появляется обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства.
Однако, если квартиру, от которой участник отказался, все-таки достроят, возможна ее передача дольщику в качестве отступного (п.7 ст.201.11 Закона о банкротстве).
Денежное требование при этом будет погашено в размере стоимости переданного жилого помещения.
ВАЖНО! Таким образом, жилое помещение может быть передано как участнику, имеющему требование о передаче жилого помещения, так и участнику, имеющему денежное требование к застройщику.
Одним из способов удовлетворения требования участника долевого строительства, включенного в реестр, является получение возмещения от Фонда развития территорий в случае принятия Фондом решения о целесообразности финансирования выплаты возмещения дольщикам.
С 01 июля 2019 года расчеты с застройщиками начались через эскроу счета.
А с 20 октября 2017 по 1 июля 2019 года застройщики были обязаны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от цены каждого договора долевого участия.
ВАЖНО! Если взносы в компенсационный фонд застройщиком не платились, то денежные средства будут выплачены участникам долевого строительства в порядке очереди.
Денежные требования участников включаются в третью очередь и, к сожалению, велика вероятность, что денежных средств на них у застройщика может просто не хватить.
Если взносы перечислялись, Фонд развития территорий является обязательным участником дела о банкротстве. Он подсчитывает, сколько денег нужно для завершения строительства, а сколько на выплату возмещения дольщикам, и если первая сумма больше второй, то Фонд принимает решение о целесообразности финансирования выплаты возмещения.
ВАЖНО! Возмещение определяется исходя из рыночной стоимости 1 кв.м равнозначного жилого помещения на первичном рынке недвижимости на момент выплаты, но выплачивается без неустоек, морального вреда и иных убытков.
При этом сумма возмещения не может быть меньше уплаченной по договору суммы, если, например, рыночная стоимость уменьшилась за это время, а максимальная площадь, исходя из которой выплачивается возмещение — 120 кв.м по всем помещениям в одном доме.
Право на возмещение утрачивается в случае получения участником страховой выплаты от страховой компании.
Фонд может сразу принять решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения – в таком случае возмещение можно получить до завершения конкурсного производства.
Также Фонд может сначала принять решение о финансировании завершения строительства, потом изменить свое решение на выплату возмещения – в таком случае обратиться за выплатой можно в течение 3х лет со дня публикации такого решения на сайте Фонда.
Изображение от vectorjuice на Freepik
ВАЖНО! Возмещение не выплачивается участникам, денежные средства которых хранятся на счетах эскроу, так как их деньги так и не поступили в распоряжение застройщика, и подлежат возврату участнику долевого строительства.
Собрать документы, подтверждающие обоснованность своих требований (решение суда о расторжении договора, договор участия в долевом строительстве, доказательства об оплате и т.д.).
Если расчеты осуществлялись через счет эскроу – подать в Росреестр заявление об отказе от договора участия в долевом строительстве в силу банкротства застройщика и в обратиться в банк с заявлением о возврате денег.
Если ответственность застройщика застрахована – обратиться в страховую компанию для получения страховой выплаты.
При отсутствии страховки – подать заявление о включении в реестр требований кредиторов требования о передаче жилого помещения (иного объекта) или денежного требования, если договор уже был расторгнут или признан недействительным.
Участник может отказаться от договора участия в долевом строительстве и включить требование о возврате денежных средств, уплаченных по договору, вместо требования о передаче объекта.
Участник, который платил по договору через эскроу счет – может включить денежное требование о выплате неустоек и убытков.
Если объект уже был построен и передан по передаточному акту – можно обратиться в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на объект.
Принять участие в общих собраниях участников строительства по вопросам, выносимым на обсуждение конкурсным управляющим:
В случае принятия Фондом развития территорий решения о финансировании выплаты возмещений участникам долевого строительства подать заявление о получении возмещения в уполномоченный банк АО «ДОМ.РФ».
Если недостроенный объект передан другому застройщику – можно вместо получения возмещения дождаться окончания строительства квартиры.
Если же застройщиком не уплачивались средства в компенсационный фонд и получение возмещения от Фонда невозможно – получить денежные средства в порядке очередности.
В случае отказа Фонда в выплате возмещения – обжаловать отказ в судебном порядке.
