Расторжение договора аренды квартиры по инициативе собственника
Ознакомимся с документами, определим наиболее эффективную стратегию защиты
Поможем подготовить документы, подтверждающие отсутствие оснований для досрочного выселения квартиранта
Подготовим возражения на иск о досрочном расторжении договора найма квартиры, выселении
Представляем интересы в суде, доводим до результата
Не платите деньги пока не будете уверены в результате
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализ
Перспективы, риски, практика
Юристы - победители
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Описание проблемы:
Клиент заключил договор найма квартиры на 11 месяцев.
Собственник квартиры требует досрочного расторжения договора и выселения из квартиры.
Порой люди встречаются с произволом со стороны собственников, которые внезапно решают выгнать своих квартиросъемщиков, желая заселить туда своих родственников, или может начать сдавать посуточно, полагая, что это принесет им больший доход.
Однако, при найме квартиры речь идет уже не просто об аренде, а о найме помещения для проживания людей.
Досрочное расторжение договора может оставить человека и его семью на улице, когда им будет просто некуда идти. Найти хорошую квартиру за приемлемые деньги не так то просто.
В связи с этим законодательством предусмотрены повышенные гарантии для лиц, проживающих в арендуемых квартирах.
Закон защищает не только права собственников, но и права лиц, снимающих жилье.
Изображение от Drazen Zigic на Freepik
Договор найма квартиры может быть долгосрочным – на срок более 1 года, и краткосрочным – на срок до 1 года.
Наниматель может в любой момент досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца (ст.687 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! При этом по требованию наймодателя (как правило, это собственник) договор найма может быть расторгнут только в судебном порядке при наличии нарушений со стороны съемщика. Однако, иное может быть предусмотрено в договоре краткосрочного найма.
Так, Конституционный суд подтвердил право сторон предусмотреть в договоре краткосрочного найма основания, при которых наймодатель может в одностороннем внесудебном порядке досрочно прекратить договор.
При этом, право на такой отказ должно быть мотивированным, то есть связано с какими-то определенными основаниями, согласованными сторонами в договоре.
Изображение от storyset на Freepik
Основания должны быть конкретными и относиться к существенному нарушению интересов наймодателя по вине нанимателя (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 N 23-П).
ВАЖНО! Такая возможность не распространяются на случаи, когда договор найма формально заключен на короткий срок, но фактически является долгосрочным в результате продления найма путем заключения нового договора на новый срок, или автоматической пролонгации имеющегося договора.
Если наниматель будет не согласен с действиями наймодателя – добросовестность последнего и допустимость условия об одностороннем отказе проверять будет уже суд.
Наймодатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке, если наниматель:
Также исходя из позиции Конституционного суда, указанной выше, стороны вправе предусмотреть в договоре иные основания для расторжения договора краткосрочного найма в судебном порядке.
ВАЖНО! Перед обращением в суд наймодатель обязательно должен соблюсти досудебный порядок и направить квартиранту уведомление о выселении в связи с односторонним отказом от договора или его досрочным расторжением.
Принудительное выселение квартиросъемщика возможно только через суд.
ВАЖНО! Расторжение договора в судебном порядке еще не значит, что квартиросъемщик сразу должен выехать.
При долгосрочном найме суд может предоставить ему срок до 1 года для устранения нарушений.
Если наниматель не устранит нарушения в указанный срок, собственник должен будет еще раз обратиться в суд для расторжения договора найма.
И даже после этого суд может отсрочить исполнение решение суда на срок еще до 1 года (ст.687 Гражданского кодекса).
Таким образом, выселение квартиранта по долгосрочному договору найма может затянуться на годы, в связи с чем на практике такие договоры заключаются довольно редко.
Кроме того, их необходимо регистрировать как обременение квартиры в Росреестре.
Проверить условия договора, предусмотрена ли в них возможность одностороннего отказа от договора наймодателем, являются ли договор или фактически сложившиеся отношения по найму краткосрочными.
Если такая возможность предусмотрена и договор краткосрочный – проверить соблюдение сроков уведомления о досрочном прекращении договора и наличие оснований для такого отказа.
Если основания досрочного отказа или расторжения договора отсутствуют – продолжать проживать в квартире.
При обращении наймодателя в суд – заявить возражения на исковые заявления.
