Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Подготовим документы для изменения вида разрешенного использования земельного участка
Подадим необходимые заявления, будем осуществлять сопровождение процедуры, обжалуем отказы
Подготовим заявление, проведем презентацию, направим в суд
Готовим стратегию, защищаем, доводим до результата
Не платите деньги пока не будете уверены в результате
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализ
Перспективы, риски, практика
Юристы - победители
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Описание проблемы
У собственника есть земельный участок с видом разрешенного использования (ВРИ): для сельскохозяйственного производства, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения.
Собственник хочет изменить ВРИ на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
У каждого участка есть определенный разрешенный вид использования, от которого зависит, что можно делать на земельном участке, какие объекты строить.
Далеко не на всех земельных участках разрешено строительство жилого дома. В связи с чем собственник зачастую хочет изменить вид разрешенного использования своего земельного участка.
Изменение может потребоваться в случае, если текущий вид разрешенного использования участка не позволяет его владельцу осуществлять желаемую деятельность на земельном участке, построить требуемые ему объекты.
А за использование земельного участка не в соответствии с установленным разрешенным использованием предусмотрена административная ответственность.
Кроме того, изменение ВРИ может повлечь за собой увеличение стоимости земельного участка при его последующей продаже.
Чтобы изменить ВРИ земельного участка, необходимо сначала понять, какой ВРИ установлен для участка в настоящее время.
Что такое вид разрешенного использования земельного участка?
Вид разрешенного использования – это характеристика земельного участка, которая позволяет понять, как можно использовать участок, можно ли на нем построить какие-либо объекты, а если можно, то какие именно.
Виды разрешенного использования определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540.
Согласно данному классификатору на земельном участке для индивидуального жилищного строительства допускается размещение жилого дома, выращивание сельскохозяйственных культур, размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.
На земельном участке для обеспечения сельскохозяйственного производства возможно размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.
Таким образом, строительство жилого дома на участке для обеспечения сельскохозяйственного производства не допускается.
Изображение от jcomp на Freepik
Как узнать вид разрешенного использования для своего земельного участка?
Вид разрешенного использования конкретного земельного участка можно посмотреть в выписке из ЕГРН, ее можно заказать онлайн через Госуслуги на свой участок бесплатно.
Каждый участок находится в определенной территориальной зоне.
Перечень видов разрешенного использования для конкретной территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента, который является частью утвержденных для данной территории правил землепользования и застройки территории (пп.1 п.6 ст.30 Градостроительного кодекса).
С учетом особенностей территориальной зоны может предусматриваться сочетание разных видов в рамках одной территории, также виды разрешенного использования могут быть основные, условно разрешенные и вспомогательные.
Источник: https://ru.freepik.com/free-photo/sketch-and-architect-supplies_1466771.htm
Изображение от Freepik
Изменение вида разрешенного использования участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом (п.3 ст.37 Градостроительного кодекса).
Возможны три способа изменения вида разрешенного использования в зависимости от ситуации.
Самый простой вариант – это когда нужный собственнику разрешенный вид использования предусмотрен правилами землепользования и застройки для участков на данной территории в качестве основного.
В таком случае можно просто подать соответствующее заявление в Росреестр.
В некоторых регионах за изменение ВРИ взимается плата. При ее расчете учитывается разница между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.
Бывают ситуации, когда на участке уже были какие-то строения, а принятый в последующем градостроительный регламент не учел разрешенное использование этих объектов.
Изображение от Dragana_Gordic на Freepik
Такие участки и объекты могут продолжать использоваться по прежнему назначению, за исключением случаев, если это опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (п.8 ст.36 Градостроительного кодекса). При реконструкции объектов их необходимо привести в соответствие с действующими нормами.
Однако, в практике были случаи, когда суд обязывал изменить вид разрешенного использования участка даже при отсутствии нужного вида разрешенного использования в градостроительном регламенте.
Согласно позиции Верховного суда в законе нет запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом виде использования участка, соответствующем виду использования расположенного на нем объекта недвижимости, даже если он не предусмотрен градостроительным регламентом (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 03.06.2019 по делу N 301-КГ18-25680, А43-47603/2017).
Изображение от Freepik
Таким образом, если земельный участок формируется под правомерно возведенным зданием, такому участку должен быть установлен вид разрешенного использования, соответствующий назначению здания. Если же установленный вид разрешенного использования участка не учитывает назначение объектов недвижимости на нем, собственник вправе изменить вид разрешенного использования на соответствующий его фактическому использованию. Это возможно, даже если «нужный» вид не предусмотрен правилами землепользования и застройки территории. В частности, такая позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 23.11.2020 N Ф05-17954/2020 по делу N А40-320178/19-2-1878.
Если в изменении вида разрешенного использования Росреестром будет отказано, можно обратиться в суд.
Может быть так, что желаемый вид разрешенного использования относится к условно разрешенным видам согласно правилам землепользования и застройки территории.
ВАЖНО! Для изменения вида разрешенного использования на условно разрешенный необходимо получить разрешение местной администрации.
В таком случае нужно направить заявление о предоставлении разрешения в специальную комиссию при местной администрации, вопрос будет вынесен на общественные обсуждения или публичные слушания, с учетом которых будет принято окончательной решение главой местной администрации (ст.39 Градостроительного кодекса).
Расходы на проведение общественных обсуждений или публичных слушаний несет собственник земельного участка, направивший заявление.
Решение об отказе в предоставлении разрешения можно оспорить в судебном порядке.
После получения разрешения можно обратиться в Росреестр с заявлением об изменении разрешенного вида использования.
Самый сложный вариант – когда новый вид разрешенного использования не предусмотрен на данной территории согласно правилам землепользования и застройки.
ВАЖНО! Для изменения вида разрешенного использования на не предусмотренный правилами землепользования и застройки необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки территории.
Собственник может направить в комиссию при местной администрации предложение о внесении изменений в правила (ст.33 Градостроительного кодекса).
Комиссия в течение 25 дней со дня поступления направляет свое заключение главе местной администрации.
Глава местной администрации в течение 25 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменений в правила или об отклонении предложения и направляет копию решения заявителю.
Проект изменений будет вынесен на общественные обсуждения или публичные слушания.
Нельзя изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный вид.
Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному и условно разрешенному.
Участок находится в государственной (муниципальной) собственности и предоставлен в аренду по результатам торгов.
Участок предоставлен в аренду для определенного вида использования.
Градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, которым участок не соответствует.
В отношении территории принято решение о комплексном развитии.
Со дня его принятия и до утверждения документации по планировке территории нельзя изменить вид разрешенного использования расположенных в ней земельных участков.
Для сельскохозяйственных угодий сначала потребуется изменить категорию земель.
В силу пункта 1 статьи 79 Земельного кодекса к сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).
Изменение категории осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в исключительных случаях.
Узнать, какие виды разрешенного использования участка предусмотрены правилами землепользования и застройки территории.
Получить разрешение главы местной администрации или внести изменения в правила землепользования и застройки территории.
Когда запрашиваемый вид использования является условно разрешенным – на изменение потребуется получить разрешение главы местной администрации.
Если новый вид разрешенного использования вообще не предусмотрен правилами – необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки территории через местную администрацию.
Подать заявление об изменении вида разрешенного использования в Росреестр.
Если желаемый вид разрешенного использования предусмотрен правилами землепользования и застройки в качестве основного и не является условно разрешенным – можно сразу подать заявление в Росреестр, минуя второй этап.
Здравствуйте.
Для полноценного ответа на Ваш вопрос, необходимо ознакомиться со всеми обстоятельствами дела. Я могу предложить вам заполнить форму для записи на консультацию, которая располагается на странице.
Спасибо, что обратились к нам!
