Уведомление о расторжении договора аренды земельного участка

Актуальность проблемы:

Законом предусмотрены различные основания для прекращения аренды недвижимости.

Однако, в связи с особым статусом земельных участков, особенно сельскохозяйственных, для расторжения договора аренды земельного участка предусмотрено дополнительные основания расторжения.

Источник: https://ru.freepik.com/free-photo/bossy-manager-tearing-apart-business-reports-in-front-of-his-female-colleague-in-the-office_25592483.htm#query=%D0%BF%D0%BE%D1%80%D0%B2%D0%B0%D1%82%D1%8C%20%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80&position=1&from_view=search&track=ais

Изображение от Drazen Zigic на Freepik

Способы расторжения договора аренды земельного участка

Расторгнуть договор аренды земельного участка можно путем:

• заключения соглашения о расторжении;
• одностороннего отказа от исполнения договора;
• расторжения в судебном порядке.

В судебном порядке договор расторгается по инициативе одной из сторон при наличии каких-либо нарушений с другой стороны.

Если основанием для расторжения послужило существенное нарушение договора другой стороной, можно потребовать также возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст.453 Гражданского кодекса).

Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды земельного участка без обращения в суд?

Договор аренды, как правило, заключается на определенный срок, указанный в договоре.

В таком случае в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды земельного участка по общему правилу нельзя, если иное не предусмотрено договором.

Если же в договоре срок аренды не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора аренды на неопределенный срок от его исполнения можно отказаться в одностороннем порядке, письменно уведомив другую сторону за 3 месяца (ст.610 Гражданского кодекса).

Если участок находится в федеральной собственности и предоставлен в аренду бессрочно для развития жилищного строительства, арендодатель должен направить арендатору уведомление за 1 месяц (п.5 ст.15 Закона о содействии развитию жилищного строительства).

Арендодатель также может в одностороннем порядке отказаться от договора аренды земельного участка в случае, если не выполнены обязанности по сносу самовольной постройки или приведению ее в соответствие с требованиями закона (ст.46 Земельного кодекса).

Кроме того, досрочное прекращение договора аренды земельных участков предусмотрено в следующих случаях:

• изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
• в случае расторжения договора о комплексном развитии территории, на основании которого участок был предоставлен в аренду;
• изъятие в связи с решением о комплексном развитии территории;
• использование участка в соответствии с его разрешенным использованием стало невозможным в связи с включением в зону с особыми условиями использования территории (п. 2.4 ст. 46 Земельного кодекса).

В каких случаях арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке?

Арендодатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке при нарушениях со стороны арендатора, в частности, если арендатор:

• более двух раз подряд просрочил арендную плату - заявить требование в таком случае можно даже после уплаты долга, но в разумный срок (п.1 ст. 619 Гражданского кодекса);
• не использует участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства, жилищного или иного строительства, по целевому назначению в течение 3-х лет, при этом расторжение не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ;
• использует участок не по целевому назначению;
• использует участок таким образом, что это приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, порче земель;
• не выполняет обязанности по рекультивации земель, обязательные мероприятия по улучшению земель и охране почв;
• не выполняет обязанности по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (п.2 ст.46 Земельного кодекса);
• иным образом существенно ухудшает качество земельного участка или допустил существенное нарушение условий договора (п.2 ст.450 Гражданского кодекса);

Порой суды отказывают в расторжении договора аренды даже при наличии нарушений, например, если просроченные суммы оплаты являются незначительными, или если арендатор не платил из-за того, что арендодатель препятствовал ему в пользовании объектом аренды.

Также суд откажет, если в разумный срок нарушения были устранены арендатором (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

В каких случаях арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка в судебном порядке?

Арендатор может обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка в следующих случаях:

• арендодатель не передает участок арендатору или создает препятствия пользованию землей;
• участок имеет препятствующие его использованию по назначению недостатки, которые не были оговорены сторонами;
• участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказался в состоянии, не пригодном для использования по назначению (ст.620 Гражданского кодекса);
• оказалось, что на участок имеют право третьи лица (п.2 ст.613 Гражданского кодекса);
• арендодатель допустил существенное нарушение условий договора (п.2 ст.450 Гражданского кодекса);
• в иных случаях, предусмотренных договором.

Кроме того, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений земельного участка, сделанных с согласия аренододателя, например, его замощения, покрытия, устройства ливневой канализации.

Если такое согласие отсутствовало, то и право на их возмещение отсутствует.

Что делать для расторжения договора аренды земельного участка?