Судебная практика к статье 446 Гражданский кодекс РФ. Об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка.
Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть первая » Раздел III. Общая часть обязательственного права » Подраздел 2. Общие положения о договоре » Глава 28. Заключение договора » Статья 446. Преддоговорные споры » Дело NФ08-3147/2017 по делу N А32-3744/2016. Об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка.

Дело NФ08-3147/2017 по делу N А32-3744/2016. Об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка.

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 июня 2017 г. по делу N А32-3744/2016

История рассмотрения дела

 

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Родина" (ИНН 2320099560, ОГРН 1022302938734) - Коршиковой М.Д. (доверенность от 27.01.2017), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) и третьего лица - муниципального бюджетного учреждения "Дирекция по реализации программ", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2016 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 (судьи Глазунова И.Н., Галов В.В., Попов А.А.) по делу N А32-3744/2016, установил следующее.

ООО "Санаторий "Родина" (далее - общество, санаторий) обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий по проекту договора аренды N 4900009970 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007. Общество просило заключить договор на следующих предложенных им условиях:

Дата заключения договора - 03.12.2015.

Пункт 2.3 из проекта договора исключить.

Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Исчисление арендной платы устанавливается с момента фактической передачи арендатору объекта аренды".

Пункт 3.2 изложить в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 09.06.2016 N Э-3744/2016-12 и составляет 454 570 рублей".

Пункт 3.5 изложить в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается только арендодателем. Арендодатель обязуется не позднее 2 месяцев до изменения арендной платы письменно уведомить арендатора".

В пункте 4.1.1 предусмотреть, что арендодатель имеет право в судебном порядке расторгнуть договор в случае следующих существенных нарушений его условий.

Подпункт "в" пункта 4.1.1 изложить в следующей редакции: "в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок".

В пункте 5.1.6 предусмотреть, что арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендодатель создает препятствия в использовании участка, предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал на момент заключения договора, в иных случаях.

Пункт 9.1 исключить из проекта договора (уточненные требования; т. 2, л.д. 194, 195).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МБУ "Дирекция по реализации программ" (далее - учреждение).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2016 требования удовлетворены. Суд определил следующие условия договора аренды N 4900009970. Дата заключения договора - 03.12.2015. Пункт 2.3 проекта исключен. Пункт 3.1 изложен в редакции: "Исчисление арендной платы устанавливается с момента фактической передачи арендатору объекта аренды". Пункт 3.2 изложен в редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 09.06.2016 N Э-3744/2016-12 и составляет 454 570 рублей". Пункт 3.5 изложен в редакции: "Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается только арендодателем. Арендодатель обязуется не позднее 2 месяцев до изменения арендной платы письменно уведомить арендатора". Пункт 4.1.1 - В судебном порядке расторгнуть настоящий договор в случае следующих существенных нарушений его условий. Подпункт "в" пункта 4.1.1 изложен в редакции: "в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок". Пункт 5.1.6 - требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендодатель создает препятствия в использовании участка, предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал на момент заключения договора, в иных случаях. Пункт 9.1 исключен из договора. С администрации в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.

Суд установил, что постановлением администрации от 27.04.2015 N 1398 санаторию предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 5660 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203028:1007, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Виноградная, для эксплуатации объекта недвижимости (сетей ливневой канализации). Санаторий получил 02.12.2015 для подписания экземпляры договора аренды от 21.07.2015 N 4900009970 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007. В связи с несогласием с некоторыми из предложенных администрацией условий договора, общество подготовило и направило (письмо от 18.12.2015 N 327) в адрес департамента протокол разногласий, который получен департаментом 18.12.2015. Поскольку разногласия при заключении договора аренды остались неурегулированными, общество обратилось в арбитражный суд с заявленным иском. Суды при разрешении спора руководствовались положениями статей 421 , 424 , 425 , 433 , 445 , 446 , 609 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 39.7 , 39.20 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), постановлением главы администрации города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), а также разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Общество является собственником объекта недвижимости, расположенного на муниципальном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203028:1007. Заключение договора аренды, необходимого для использования принадлежащего санаторию недвижимого имущества, обязательно для муниципального образования, а арендная плата за участок носит регулируемый характер. Для определения рыночной стоимости земельного участка и годовой арендной платы по делу назначалась судебная экспертиза ( статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Согласно отчету эксперта от 09.06.2016 N Э-3744/2016-12 рыночная стоимость права пользования за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203028:1007 по состоянию на 03.12.2015 составила 454 570 рублей. С учетом приведенных правовых норм и установленных при разрешении спора обстоятельств суд признал требования санатория обоснованными, поэтому удовлетворил их в полном объеме. Государственная пошлина распределена по правилам статьи 110 Кодекса.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 решение от 06.12.2016 изменено. Абзац второй резолютивной части решения изложен в следующей редакции. Считать договор аренды N 4900009970 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007 заключенным на следующих условиях. Дата подписания договора - 03.12.2015. Дополнить раздел 2 проекта договора пунктом 2.4 следующего содержания: "Настоящий договор становится обязательным для сторон с момента вступления в законную силу решения суда по делу N А32-3744/2016". Пункт 2.3 из проекта договора исключить. Пункт 3.1 изложить в редакции: "Исчисление арендной платы устанавливается с момента фактической передачи арендатору объекта аренды". Пункт 3.2 изложить в редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 222 828 рублей 54 копеек". Пункт 3.5 изложить в редакции: "Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем". Пункт 4.1.1 изложить в редакции: "В судебном порядке расторгнуть настоящий договор в случае следующих существенных нарушений его условий: а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором; б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; в) в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок; г) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, без соответствующего согласия арендодателя; д) при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора; е) в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами". Пункт 5.1.6 изложить в редакции: "Требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендодатель создает препятствия в пользовании участком, предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал на момент заключения договора, в иных случаях". Пункт 9.1 проекта договора исключить.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что в заключении судебной экспертизы от 09.06.2016 N Э-3744/2016-12 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007 установлена на дату оценки (03.12.2015) в размере 14 855 236 рублей. Суд первой инстанции принял пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 09.06.2016 N Э-3744/2016-12 и составляет 454 570 рублей". При этом суд не учел положения пункта 7 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление от 18.07.2016 N 1699). В нем предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. Поэтому апелляционный суд признал, что размер годовой арендной платы за земельный участок должен составлять 222 828 рублей 54 копейки. Апелляционный суд не усмотрел также оснований для поддержания вывода суда об установлении даты заключения договора - 03.12.2015. Исходя из статей 445 и 446 Гражданского кодекса , апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения. Поэтому раздел 2 договора дополнил пунктом 2.4 следующего содержания: "договор становится обязательным для сторон с момента вступления в законную силу решения по делу N А32-3744/2016". Апелляционный суд не усмотрел оснований для принятия пункта 3.5 договора в редакции общества, указав, что данный пункт проекта договора не нарушает прав истца. Поскольку арендная плата за пользование публичными землями является регулируемой, а нормативные акты подлежат официальному опубликованию, санаторий самостоятельно может провести расчет арендной платы. Истец не обосновал требование о подписании дополнительных соглашений только арендодателем, поэтому пункт 3.5 договора подлежит изложению в редакции администрации. Пункт 4.1.1 и подпункт "в" пункта 4.1 проекта договора в редакции, предложенной обществом, соответствует положениям статьи 619 Гражданского кодекса. Пункт 5.1.6 проекта договора аренды права и законные интересы ответчиков не нарушает, поэтому может быть принят в редакции истца. Пункт 9.1 проекта в редакции департамента правомерно исключен судом первой инстанции из текста договора, поскольку содержание данного договорного условия не относится к правоотношениям сторон.

Администрация и департамент обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявители в жалобе просят судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Кассационная жалоба повторяет доводы апелляционной жалобы и мотивирована следующим. Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007 для эксплуатации объекта недвижимости ( статья 39.20 Земельного кодекса). Постановлением администрации от 27.04.2015 N 1398 обществу земельный участок предоставлен в аренду сроком на 5 лет. Санаторию направлены для подписания экземпляры договора аренды от 21.07.2015 N 4900009970 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007. В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Пунктами 1 , 2 постановления от 30.06.2009 N 210 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Пунктом 5.2 постановления от 30.06.2009 N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления от 30.06.2009 N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрен размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 4 208 153 рублей, который определен на основании отчета об оценке от 28.04.2015 N 001/65-2015. В соответствии со статьями 12 , 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом , признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходят при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте . Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. На основании статьи 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Санаторию земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203028:1007 предоставлен в аренду на основании постановления администрации от 27.04.2015 N 1398. Общество согласилось со всеми существенными условиями данного договора, поэтому основания для внесения изменений в договор аренды отсутствует.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления . Согласно пункту 2 постановления от 18.07.2016 N 1699, действовавшего на момент принятия решения, размер регулируемой арендной платы устанавливался на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом использование отчета об оценке от 28.04.2015 N 001/65-2015, на котором настаивают ответчики, неправомерно, поскольку данный отчет получил отрицательное экспертное заключение, проведенное на основании Закона N 135-ФЗ, и признан не соответствующим требованиям законодательства, федеральным стандартам оценки, а также заданию на оценку. В отчете выявлены ошибки в определении размера рыночной стоимости. Судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, которой установлена рыночная стоимость земельного участка на дату оценки (03.12.2015) в размере 14 855 236 рублей. Заключение эксперта и его выводы ответчиками не оспаривались. Пунктом 7 постановления от 18.07.2016 N 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. Поэтому годовая арендная плата в размере 222 828 рублей 54 копеек определена апелляционным судом правильно (исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной судебной экспертизой, и ставки - 1,5 процента). Ответчики ссылаются на статью 451 Гражданского кодекса , положения которой применяются к случаям изменения или расторжения договора. Данная норма не может применяться к незаключенному договору. Кроме того, согласно статьям 445 , 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

От учреждения отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов апелляционного суда нормам гражданского и земельного законодательства.

Ответчики и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя санатория, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, общество на основании статьи 39.20 Земельного кодекса обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007.

Постановлением администрации от 27.04.2015 N 1398 санаторию в аренду сроком на 5 лет для эксплуатации объекта недвижимости предоставлен земельный участок площадью 5660 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203028:1007, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Виноградная. Пунктом 4 постановления департаменту поручено направить обществу для заключения проект договора аренды (т. 1, л.д. 17, 18).

02 декабря 2015 года обществом получены экземпляры договора аренды от 21.07.2015 N 4900009970 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007 (т. 1, л.д. 11-15).

В связи с несогласием с предложенными администрацией условиями договора, санаторий подготовил и направил департаменту (с сопроводительным письмом от 18.12.2015 N 327) протокол разногласий, который получен департаментом 18.12.2015 (т. 1, л.д. 20-23).

Неподписание департаментом протокола разногласий послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов ( часть 1 статьи 4 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца ( пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1) ; в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2) .

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда ( пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельным участком, относящимся к публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. В силу абзаца второго пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что у сторон возникли разногласия относительно отдельных условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007, предложенного к подписанию департаментом. С учетом предмета и оснований исковых требований общества, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, в заключении которой отражено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007 на дату оценки (03.12.2015) составляет 14 855 236 рублей.

При определении размера арендной платы за пользование земельным участок (пункт 3.2 проекта договора) суд апелляционной инстанции исходил из действующего нормативного правового акта, установившего размер арендной платы для муниципальных земель. Согласно подпункту "б" пункта 7 постановления от 18.07.2016 N 1699, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. Поэтому апелляционный суд изложил пункт 3.2 договора аренды в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в размере 222 828 рублей 54 копеек".

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда ( пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

С учетом приведенной нормы, суд апелляционной инстанции признал, что раздел 2 проекта договора подлежит дополнению пунктом 2.4 следующего содержания: "договор становится обязательным для сторон с момента вступления в законную силу решения суда по делу N А32-3744/2016".

Суд первой инстанции удовлетворил требование истца об исключении из проекта договора пункта 2.3, согласно которому условия договора применяются к отношениям сторон с 27.04.2015. Исходя из положений статей 425 и 433 Гражданского кодекса, а также разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73, апелляционный суд не усмотрел оснований для отмены (изменения) решения в соответствующей части требований.

Проанализировав содержание пункта 3.5 проекта договора, апелляционный суд не нашел оснований для принятия его в редакции, предложенной обществом, поскольку он (в редакции департамента) не нарушает прав истца. Арендная плата за пользование публичными землями является регулируемой, а нормативные акты подлежат официальному опубликованию, поэтому истец может самостоятельно рассчитать размер арендной платы по договору. Применительно к положениям статьи 39.7 Земельного кодекса, а также разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления от 17.11.2011 N 73, пункт 3.5 проекта договора подлежит изложению в редакции, предложенной арендодателем.

Суд апелляционной инстанции установил, что пункт 4.1.1 и подпункт "в" пункта 4.1. проекта договора в редакции, предложенной санаторием, соответствует положениям статьи 619 Гражданского кодекса, поэтому принят в соответствующей редакции.

Пункт 5.1.6 проекта договора предложен обществом в следующей редакции: "Требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендодатель создает препятствия в пользовании участком; предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал на момент заключения договора, в иных случаях". Апелляционный суд признал, что предложенное истцом договорное условие прав и законных интересов ответчиков не нарушает, поэтому удовлетворил требования санатория в указанной части.

Пункт 9.1 проекта договора в редакции, предложенной к подписанию арендодателем (о последствиях неиспользования земельного участка в пределах срока действия разрешения на строительство) признан не относящимся к правоотношениям сторон ( статья 39.20 Земельного кодекса). Поэтому данное условие судебными инстанциями исключено из текста договора аренды.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее ( часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований санатория, обоснованный ссылками на положения статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, несостоятелен. Данная статья к спорным отношениям не применима, поскольку судами разрешен спор об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов. Эти доводы не опровергают обоснованность выводов апелляционного суда по существу спора, который при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства. Несогласие муниципального образования город-курорт Сочи (в лице администрации и департамента) с судебными выводами не может служить основанием, достаточным для отмены состоявшихся судебных актов. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае ( часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Поскольку апелляционный суд правомерно ( пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса, статья 39.7 Земельного кодекса, подпункт "б" пункта 7 постановления от 18.07.2016 N 1699) изменил решение суда первой инстанции, оставлению без изменения подлежит постановление апелляционного суда от 14.03.2017.

Заявители (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании положений пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274 , 284 , 286 , 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

 

постановил:

 

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 по делу N А32-3744/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

В.Е.ЕПИФАНОВ

 

Судьи

Я.Е.ВОЛКОВ

А.И.МЕЩЕРИН

 

 

История рассмотрения дела

Вопрос-ответ

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.