Судебная практика к статье 446 Гражданский кодекс РФ. О признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании устранить нарушения прав путем направления подписанного проекта договора купли-продажи.
Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть первая » Раздел III. Общая часть обязательственного права » Подраздел 2. Общие положения о договоре » Глава 28. Заключение договора » Статья 446. Преддоговорные споры » Дело NФ08-2988/2017 по делу N А63-8923/2016. О признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании устранить нарушения прав путем направления подписанного проекта договора купли-продажи.

Дело NФ08-2988/2017 по делу N А63-8923/2016. О признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании устранить нарушения прав путем направления подписанного проекта договора купли-продажи.

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 июня 2017 г. по делу N А63-8923/2016

История рассмотрения дела

 

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Стельмуха С.А. (ИНН 262200080480, ОГРНИП 306264214400021) - Дубняк Л.Н. (доверенность от 22.07.2016), в отсутствие представителей заинтересованных лиц: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Правительства Ставропольского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2016 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Егорченко И.Н.) по делу N А63-8923/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Стельмух С.А. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство), Правительству Ставропольского края (далее - правительство) о признании незаконным отказа министерства, изложенного в письме от 05.07.2016 N 8661 (т. 1, л.д. 63), в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:09:040205:3 площадью 180 тыс. кв. м и возложении на данное лицо обязанности устранить допущенные нарушения путем направления предпринимателю подписанного проекта договора купли-продажи указанного земельного участка, исходя из 20% кадастровой стоимости земельного участка в течение десяти дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

Решением от 24.10.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 01.02.2017, заявление удовлетворено, суд признал незаконным отказ министерства, изложенный в письме от 05.07.2016 N 8661, в предоставлении заявителю в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:09:040205:3 площадью 180 тыс. кв. м. На правительство возложена обязанность предоставить предпринимателю в собственность за плату земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:09:040205:3, расположенный по адресу: Ставропольский край, Туркменский район, СПК "Дружба", площадью 180 тыс. кв. м, в квартале 381, исходя из 20% его кадастровой стоимости. На министерство возложена обязанность по подготовке и направлению предпринимателю в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подписанного проекта договора купли-продажи данного земельного участка, исходя из 20% от кадастровой стоимости земельного участка. Судебные инстанции исходили из того, что заявитель как арендатор имеет право на приобретение в собственность арендуемого им из земель сельскохозяйственного назначения участка без проведения торгов, поскольку использует его на основании договора аренды от 13.04.2001 (т. 1, л.д. 21-23). Материалы дела подтверждают, что спорный участок используется в соответствии с его целевым назначением, что подтверждается актом обследования земельного участка от 04.10.2016 (т. 2, л.д. 72, 73). Документы, свидетельствующие о ненадлежащем использовании предпринимателем земельного участка, а также доказательства привлечения заявителя к ответственности, предусмотренной статьями 8.6 - 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, материалы дела не содержат. Заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано с приложением всех необходимых документов. Факт надлежащего использования земельного участка более 15 лет является основанием для реализации права предпринимателя на выкуп без торгов земельного участка по цене в размере 20% от кадастровой стоимости. Руководствуясь статьями 198 , 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) судебные инстанции удовлетворили требования предпринимателя, возложив на уполномоченные органы обязанность по подготовке и направлению заявителю проекта договора купли-продажи испрашиваемого участка по указанной цене.

В кассационной жалобе министерство просит решение от 24.10.2016 и апелляционное постановление от 01.02.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления предпринимателя отказать полностью. По мнению подателя жалобы, отсутствие утвержденного перечня документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, не освобождает лицо, претендующее на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, от обязанности доказать факт надлежащего использования земли. При подаче заявления о приобретении арендуемого земельного участка в собственность заявитель представил справку главы Летнеставочного сельского совета от 05.11.2015 N 02-11/94, письмо Управления Россельхознадзора по Ставропольскому краю от 21.10.2015 N ФССК-АО-01-04/2406 об отсутствии нарушений целевого использования земель; проверок в отношении предпринимателя; а также доказательств о привлечении данного лица к административной ответственности. В то же время Летнеставочный сельский совет не является органом, осуществляющий муниципальный контроль. На момент обращения предпринимателя о приватизации участка пункт 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) действовал в редакции, согласно которой именно надлежащее использование земельного участка предоставляло возможность обращения в министерство о выкупе в собственность за плату земельного участка. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" (далее - постановление N 369) использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.). Правилами рационального использования земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае, утвержденными постановлением Правительства Ставропольского края от 07.09.2010 N 299-п, определен обязательный перечень мероприятий при обработке земель (почвенное и агрохимическое исследование земельного участка, количественное внесение минеральных и органических удобрений и т.д.). Тщательный подход при рассмотрении вопроса о выкупе земельных участков направлен исключительно на охрану земельного фонда Ставропольского края.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121 и 123 Кодекса. От министерства поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

Изучив материалы дела и доводы, приведенные в жалобе, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит изменить в части с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 13.04.2001 Туркменская райгосадминистрация (арендодатель) и КФХ "Стельмух" (арендатор) заключили договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 лет земельные угодья общей площадью 18 га для сельскохозяйственного производства согласно приложенной экспликации. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.05.2001 (т. 1, л.д. 21-23).

На основании распоряжения министерства от 06.06.2006 N 388 (т. 1, л.д. 52) земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:09:040205:0003 площадью 180 тыс. кв. м пашни, местоположение которого установлено относительно ориентира на землях СПК "Дружба", расположенного в границах участка, передан КФХ "Стельмух" в аренду сроком с 13.04.2006 по 12.04.2016 по договору аренды от 20.06.2006 N 31, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации от 21.08.2006 (т. 1, л.д. 24-28).

6 ноября 2015 года предприниматель обратился в министерство с заявлением о приватизации названного земельного участка (т. 1, л.д. 54).

4 декабря 2015 года министерство письмом N 12555 отказало заявителю в предоставлении земельного участка в связи с тем, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства и выкуп участка возможен после его межевания (т. 1, л.д. 42-44).

23 марта 2016 года после проведения работ по межеванию и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет министерство (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 87-09, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 26:09:040205:3 площадью 180 тыс. кв. м передан в аренду предпринимателю сроком с 13.04.2016 по 12.04.2026. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.05.2016 (т. 1, л.д. 33-36).

27 июня 2016 года предприниматель обратился в министерство с заявлением о выкупе рассматриваемого земельного участка (т. 1, л.д. 37-41).

Письмом от 05.07.2016 N 8661 министерство отказало предпринимателю в выкупе спорного участка в связи с отсутствием документов, подтверждающих его надлежащее использование (т. 1, л.д. 63, 64).

Считая решение министерства, выраженное в письме от 05.07.2016 N 8661, незаконным и нарушающим права и законные интересы предпринимателя, данное лицо обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Кодекса закреплено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действий (бездействия) незаконными возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ( часть 1 статьи 198 , часть 4 статьи 200 ). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы ( статья 65 , часть 5 статьи 200 ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в редакции, действовавшей на момент обращения заявителя с заявлением о выкупе и на момент принятия оспариваемого решения, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулировался Законом N 101-ФЗ, согласно которому правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом , Гражданским кодексом , данным Законом , другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1) . Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1) . Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10) .

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрено осуществление продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если соответствующее заявление подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 2 части 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков, устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Данный перечень Министерством сельского хозяйства Российской Федерации до настоящего времени не утвержден. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает лицо, претендующее на приобретение им земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, от исполнения названной обязанности.

Согласно перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.). Документами, подтверждающими, что заявитель является сельскохозяйственной организацией, в числе прочих могут являться копии расшифровки дохода по видам деятельности за последний отчетный период с отметкой о принятии налоговым органом, уведомление территориального органа Федеральной службы государственной статистики о присвоении кодов Общероссийских классификаторов, иные документы, подтверждающие использование земельного участка по целевому назначению.

Установив все обстоятельства по делу, руководствуясь приведенными нормативными положениями, суды обеих инстанций обоснованно указали, что испрашиваемый земельный участок используется предпринимателем по целевому назначению более 15 лет, доказательства прекращения правоотношений либо выбытия объекта аренды из владения заявителя в обозначенный период материалы дела не содержат, факт надлежащего использования земельного участка подтвержден актом обследования, доказательства привлечения арендатора к административной ответственности ( статьи 8.6 - 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации), отсутствуют, при обращении в уполномоченный орган заявитель представил предусмотренные законом документы.

В нарушение правил части 5 статьи 200 Кодекса министерство не представило доказательств, свидетельствующих о наличии предусмотренных законом оснований для отказа в принятии решения о предоставлении предпринимателю в собственность испрашиваемого земельного участка.

В то же время, при вынесении обжалуемых судебных актов судебные инстанции не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). В случае признания действий (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор ( пункты 1 , 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Из содержания отказа министерства, изложенного в письме от 05.07.2016 N 8661, не следует, что его мотивом послужили разногласия относительно цены выкупа земельного участка. В отсутствие между сторонами гражданско-правового спора о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, и доказательств соблюдения предпринимателем досудебного порядка разрешения подобных споров, предшествующего подаче иска в суд, в рамках настоящего дела, рассматриваемого по правилам главы 24 Кодекса, не подлежал разрешению вопрос об условиях выкупа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

В случае возникновения между сторонами преддоговорного спора ( статья 446 Гражданского кодекса ) он подлежит рассмотрению в исковом порядке с соблюдением досудебной процедуры урегулирования.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются коллегией окружного суда, поскольку доказательств того, что земельный участок используется заявителем не по целевому назначению, материалы дела не содержат. Наличие признаков ненадлежащего использования земли в нарушение статьи 65 Кодекса не подтверждено.

Поскольку судебные инстанции при разрешении требований предпринимателя о возложении на министерство обязанности по подготовке договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:09:040205:3 площадью 180 тыс. кв. м за определенную цену, неправильно применили упомянутые нормы права, арбитражный суд округа считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, обжалуемые судебные акты в данной части изменить. В остальной части решение и апелляционное постановление надлежит оставить без изменения.

От уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы министерство освобождено ( пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса).

Руководствуясь статьями 274 , 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.10.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 по делу N А63-8923/2016 изменить, исключив из резолютивной части решения слова "исходя из 20% кадастровой стоимости". В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В.СИДОРОВА

 

Судьи

Я.Е.ВОЛКОВ

А.И.МЕЩЕРИН

 

 

История рассмотрения дела

Вопрос-ответ

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.