Судебная практика к статье 446 Гражданский кодекс РФ. Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельных участков.
Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть первая » Раздел III. Общая часть обязательственного права » Подраздел 2. Общие положения о договоре » Глава 28. Заключение договора » Статья 446. Преддоговорные споры » Дело NФ08-2698/2017 по делу N А32-17937/2016. Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельных участков.

Дело NФ08-2698/2017 по делу N А32-17937/2016. Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельных участков.

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 июня 2017 г. по делу N А32-17937/2016

История рассмотрения дела

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск" (ИНН 2331012321, ОГРН 1022303856684) - Штрауб С.И. (доверенность от 15.04.2017), от ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Исаева М.Р. (доверенность от 19.12.2016), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2016 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу N А32-17937/2016, установил следующее.

ООО "Агрофирма "Волготрансгаз-Ейск" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельных участков от 12.02.2016 N 301, изложив его в редакции предложенного обществом протокола разногласий от 25.02.2016.

Иск мотивирован следующим. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-44660/2014 признан незаконным отказ департамента в предоставлении обществу в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0605000:8, 23:08:0605000:9 и 23:08:0605000:10. На департамент возложены обязанности по подготовке и направлению в адрес общества проекта договора купли-продажи в отношении указанных земельных участков. Департамент направил обществу проект договора купли-продажи от 12.02.2016 N 301, указав в нем цену выкупа в размере 20% от кадастровой стоимости земельных участков, установленной с 01.01.2016. Общество направило в адрес департамента протокол разногласий с предложением об определении выкупной цены, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельных участков, установленной на дату обращения истца с заявлением в уполномоченный орган о приобретении в собственность данных участков. Общество при расчете цены выкупа земельных участков руководствовалось положениями Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ). Департамент не подписал договор в редакции протокола разногласий, предложенного обществом, поэтому истец обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий по условию договора купли-продажи (пункт 2.1) об определении размера выкупной цены земельных участков ( статьи 445 , 446 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 исковые требования удовлетворены. Суд обязал департамент заключить с обществом договор купли-продажи земельных участков от 12.02.2016 N 301, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: "цена выкупа участков составляет 6 512 002 рублей 42 копейки, в том числе: 1 951 457 рублей 08 копеек за земельный участок с кадастровым номером 23:08:0605000:8; 2 127 083 рублей 25 копеек за земельный участок с кадастровым номером 23:08:0605000:9; 2 433 462 рублей 09 копеек за земельный участок с кадастровым номером 23:08:0605000:10". С департамента в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что общество являлось арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:08:0605000:8, 23:08:0605000:9 и 23:08:0605000:10. В 2014 году общество обратилась в департамент с заявлением о предоставлении в собственность (за плату) данных участков, который отказал в их выкупе (письмо от 24.10.2014 N 32-10446/11-32.20). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2015 по делу N А32-44660/2014 отказ департамента в предоставлении в собственность за плату участков с кадастровыми номерами 23:08:0605000:8, 23:08:0605000:9 и 23:08:0605000:10 признан незаконным. Суд обязал департамент в месячный срок с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи указанных земельных участков. Департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи от 12.02.2016 N 301, определив в нем (пункт 2.1) цену выкупа в размере 20% от кадастровой стоимости земельных участков, установленной с 01.01.2016. Общество подписало договор с протоколом разногласий от 25.02.2016, указав, что выкупная цена должна определяться в размере 20% от кадастровой стоимости земельных участков на дату обращения с заявлением о предоставлении их в собственность (октябрь 2014 года). Департамент от подписания протокола разногласий отказался, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 421 , 422 , 424 , 445 и 446 Гражданского кодекса. Регулирование отношений, связанных с определением цены подлежащих выкупу земельных участков сельскохозяйственного назначения, ранее предоставленных в аренду, определялось в спорный период (2014 год) пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), статьей 21 Закона N 532-КЗ, подпунктом 8 пункта 2.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края". Решение департамента об отказе в выкупе земельных участков принято в 2014 году, оно признано незаконным вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Поэтому восстановление прав и законных интересов общества в полном объеме возможно лишь путем определения выкупной цены, существовавшей на момент обращения истца в уполномоченный орган с заявлением о выкупе. Поскольку спорные участки находятся в арендном пользовании истца более 15 лет, он имеет право на приобретение земли в собственность по льготной цене, равной 20% от кадастровой стоимости. Довод департамента о том, что цена договора должна определяться на основании актуальной кадастровой стоимости земельных участков (действующей в период подписания договора купли-продажи) отклонен судами как не соответствующий пункту 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ. На возникновение правоотношений по предоставлению в собственность земельного участка в момент, и именно в связи с подачей лицом, имеющим для этого правовые и фактические основания, надлежащего заявления в уполномоченный орган, неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определения от 14.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16104, от 28.04.2017 N 305-ЭС16-19865). Выкупная цена должна быть определена в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало именно в период подачи обществом заявления о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить арендуемые земельные участки по льготной цене. Государственная пошлина распределена между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Кассационная жалоба повторяет доводы апелляционной жалобы и мотивирована следующим. Согласно положениям статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора ( статья 424 Гражданского кодекса). Цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор. Поэтому цена договора должна определяться на основании актуальной кадастровой стоимости земельных участков, действующей на момент подписании договора купли-продажи. Выводы суда апелляционной инстанции основаны на нормах права, которые не регулируют отношения связанные с куплей-продажей земель сельскохозяйственного назначения. Положения статьи 36 Земельного кодекса, регулирующей отношения, связанные с предоставлением земель, расположенных под объектами недвижимости. Кроме того, суды ссылались на нормы права, не действующие на момент обращения общества в департамент в 2014 году ( статья 39.14 Земельного кодекса), что также является основанием для отмены состоявшихся судебных актов.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Вывод о необходимости определения выкупной цены земельных участков на дату обращения общества в уполномоченный орган с заявлением о приобретении их в собственность сделан судами с учетом положений статьи 10 Закона N 101-ФЗ и вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-44660/2014.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов закону, материалам дела и сложившейся судебно-арбитражной практике.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество более 15 лет владеет и пользуется земельными участками сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:08:0605000-8 23:08:0605000:9 и 23:08:0605000:10.

Первоначально земельные участки предоставлены администрацией Ейского района в аренду правопредшественнику общества - предприятию "Волготрансгаз" (подхоз "Советское") на основании договора аренды от 26.09.1996 N 10-Л96-890. Срок действия договора установлен до 30.10.2006. Общая площадь земель, переданных в аренду, составила 5223 га. Договор зарегистрирован в комитете по землеустройству и земельным ресурсам администрации Ейского района Краснодарского края.

В 1999 году, после ряда реорганизаций, и уточнения границ земельного участка договор аренды от 26.09.1996 перезаключен. На основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 27.10.1999 N 147 обществу (филиал "СХП "Советское") предоставлен земельный участок общей площадью 5263 га. Срок аренды установлен до 30.09.2004.

01 апреля 2003 года к договору от 27.10.1999 N 147 заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым изменен номер договора (N 0800000127).

На основании постановлений главы муниципального образования Ейский район Краснодарского края от 05.09.2005 N 700, от 28.09.2005 N 778, от 18.11.2005 N 968 и от 27.03.2006 N 330 арендуемый обществом земельный участок разделен. Утверждены площади образованных участков, в том числе: земельного участка N 31 площадью 47 483 527 кв. м; земельного участка N 32 площадью 1 332 471 кв. м; земельного участка N 33 площадью 1 452 390 кв. м; земельного участка N 34 площадью 1 661 588 кв. м.

В связи с необходимостью уточнения предмета договора от 27.10.1999 N 0800000127 (объекта аренды), а также передачей полномочий по распоряжению земельными участками от администрации Ейского района Краснодарского края департаменту, к договору 16.08.2006 заключено дополнительное соглашение. Стороны уточнили предмет аренды, указали на замену арендодателя, а также изменили номер договора с N 0800000127 на N 0000001499. Срок аренды установлен до 27.10.2016. Дополнительное соглашение от 16.08.2006 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В 2014 году общество обратилась в департамент с заявлением о предоставлении в собственность (за плату) земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0605000:8, 23:08:0605000:9 и 23:08:0605000:10.

Письмом от 24.10.2014 N 32-10446/11-32.20 департамент отказал обществу в приобретении указанных земельных участков в собственность.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2015 по делу N А32-44660/2014 отказ департамента в предоставлении в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0605000:8, 23:08:0605000:9 и 23:08:0605000:10 признан незаконным. Суд обязал департамент в месячный срок с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи указанных земельных участков.

Во исполнение судебного акта департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи от 12.02.2016 N 301, определив цену выкупа земельных участков в размере 20% от их кадастровой стоимости, установленной с 01.01.2016.

Общество подписало и направило в адрес департамента договор купли-продажи с протоколом разногласий от 25.02.2016 (л. д. 56-58). По мнению общества, выкупная стоимость земельных участков (пункт 2.1) должна определяться в размере 20% от кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на дату обращения с заявлением об их предоставлении в собственность (2014 год).

Поскольку департамент от подписания протокола разногласий отказался, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи земельного участка.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца ( пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса если сторона, для которой в соответствии с названным Кодекса или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 изложенный следующий правовой подход по рассмотрению преддоговорных споров. При рассмотрении таких споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.

По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).

В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции до 01.03.2015) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

С учетом приведенных правовых норм и вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-44660/2014, судебные инстанции приняли условия пункта 2.1 договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:08:0605000:8, 23:08:0605000:9 и 23:08:0605000:10 в редакции, предложенной обществом.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее ( часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе департамент приводит доводы, свидетельствующие, по его мнению, об отсутствии у судебных инстанций оснований для определения цены выкупа с применением кадастровой стоимости земельных участков, действовавшей в период обращения общества с заявлением о приобретении в собственность данных участков. Уполномоченный орган полагает, что выкупная цена должна определяться исходя из актуальной кадастровой стоимости земельных участков, указанных в договоре купли-продажи ( статья 422 Гражданского кодекса).

Данные доводы окружным судом отклоняются. Право общества на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:08:0605000:8, 23:08:0605000:9 и 23:08:0605000:10 подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2015 по делу N А32-44660/2014. Судебные инстанции пришли к правомерному выводу о нормативном характере выкупной цены приобретаемых земельных участков, подлежащей определению по состоянию на момент подачи обществом заявления (октябрь 2014 года). Подход, предложенный департаментом, означал бы возложение на сторону, действовавшую добросовестно и разумно, негативных последствий принятия обязанным лицом решений, не соответствующих требованиям законодательства, и несовершения им действий, которые он обязан был совершить на тех условиях, которые соответствовали времени подачи заявления.

Не может быть принят и довод жалобы о том, что судебные инстанции при разрешении спора сослались на нормы права, не действовавшие в период обращения общества в департамент в 2014 году ( статья 39.14 Земельного кодекса). Материалы дела подтверждают, что преддоговорный спор возник между сторонами в феврале 2016 года (проект договора от 12.02.2016, протокол разногласий от 25.02.2016).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае ( часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании положений пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе общества приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.05.2017, утратило силу ( часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274 , 284 , 286 , 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 по делу N А32-17937/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

В.Е.ЕПИФАНОВ

 

Судьи

Я.Е.ВОЛКОВ

И.В.СИДОРОВА

 

 

История рассмотрения дела

Вопрос-ответ

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.