Судебная практика к статье 417 Гражданский кодекс РФ. О взыскании основного долга, пени по договору аренды, расторжении договора, обязании возвратить участок.
Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть первая » Раздел III. Общая часть обязательственного права » Подраздел 1. Общие положения об обязательствах » Глава 26. Прекращение обязательств » Статья 417. Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления » Дело NФ08-8170/2016 по делу N А32-32780/2015. О взыскании основного долга, пени по договору аренды, расторжении договора, обязании возвратить участок.

Дело NФ08-8170/2016 по делу N А32-32780/2015. О взыскании основного долга, пени по договору аренды, расторжении договора, обязании возвратить участок.

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 ноября 2016 г. по делу N А32-32780/2015

История рассмотрения дела

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399) - Легина Л.Г. (доверенность от 31.03.2016), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Геотех" (ОГРН 1071690053710), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геотех" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2016 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2016 (судьи Галов В.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-32780/2015, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Геотех" (далее - общество, ООО "Геотех"), в котором просил:

- взыскать с общества в пользу департамента 2 539 480 рублей 90 копеек, в том числе 2 453 618 рублей 66 копеек основного долга за период с 01.04.2015 по 30.09.2015, 85 862 рубля 24 копейки пени на просроченную уплатой сумму основного долга, за период с 11.04.2015 по 30.09.2015.

Указанное исковое заявление принято арбитражным судом к производству в рамках дела N А32-32780/2015.

Общество заявило к департаменту встречное исковое заявление, в котором просило:

- расторгнуть вследствие существенно изменившихся обстоятельств договор от 02.07.2010 N 31 аренды находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с кадастровым номером 23:36:0101000:408, общей площадью 100 906 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, в северо-восточной части кадастрового квартала 23:36:0101000 (далее - земельный участок),

- взыскать с департамента убытки в размере 19 826 602 рубля в качестве возмещения расходов и убытков при расторжении договора аренды земельного участка с целью реализации инвестиционного проекта в игорной зоне "Азов-Сити" от 02.07.2010 N 31,

- взыскать с департамента денежные средства в размере 2 437 500 рублей 77 копеек в счет возмещения арендной платы и пени за нарушение сроков оплаты арендной платы (т. 1, л.д. 59-68).

Определением от 01.12.2015 встречный иск общества принят судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным исковым заявлением в рамках дела N А32-32780/2015 (т. 1, л.д. 116).

Департаментом также заявлен иск к обществу, в котором он просит:

- расторгнуть договор от 02.07.2010 N 31 аренды находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:408,

- обязать общество возвратить департаменту указанный земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, то есть не хуже того, в котором он находился в момент передачи в аренду.

Названное исковое заявление принято арбитражным судом к производству в рамках дела N А32-35285/2015.

Определением от 20.01.2016 по делу N А32-32780/2015 по ходатайству ответчика дела N А32-32780/2015 и N А32-35285/2015 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А32-32780/2015 (т. 1, л. д. 211).

Решением от 10.03.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 01.08.2016, первоначальный иск удовлетворен. Суд расторг договор от 02.07.2010 N 31 аренды спорного земельного участка, предназначенного для строительства объектов рекреационного назначения, обязал общество возвратить департаменту земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:408 путем подписания акта приема-передачи участка в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. С общества взыскана в пользу департамента задолженность по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.09.2015 в размере 2 453 618 рублей 66 копеек, пеня за период с 11.04.2015 по 30.09.2015 в размере 85 862 рубля 24 копейки, а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 182 018 рублей. В удовлетворении встречного искового заявления обществу отказано.

Судебные акты мотивированы следующим. На основании протокола заседания конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды находящихся в государственной собственности земельных участков с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне "Азов-Сити" от 02.07.2010 N 8 департамент инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (арендодатель) и общество (арендатор) 02.07.2010, в целях реализации инвестиционного проекта в игорной зоне "Азов-Сити", заключили договор аренды N 31 находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:408, общей площадью 100 906 кв. м, расположенный в Щербиновском районе Краснодарского края, предназначенный для строительства объектов рекреационного назначения. На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2014 по делу N А32-40010/2013 срок действия договора аренды продлен до 01.07.2030. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке и является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 02.07.2010 (пункт 1.4 договора). В соответствии с постановлениями главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.06.2012 N 748 и от 20.01.2015 N 19 с 1 апреля 2015 года функции по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края, переданы департаменту. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором. Ответчик свои обязательства не выполняет, арендную плату не вносит с 01.01.2014. Арендная плата и пеня по 30.09.2014 подлежат взысканию с ответчика на основании неисполненного мирового соглашения, утвержденного определением арбитражного суда от 19.11.2014 по делу N А32-30511/2014, по 31.03.2015 - взысканы с ответчика на основании решения арбитражного суда от 05.06.2015 по делу N А32-6309/2015. Задолженность за период с 01.04.2015 по 30.09.2015 (спорная в настоящем деле) составляет 2 453 618 рублей 66 копеек. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. По смыслу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Представленный истцом расчет арендной платы за период с 01.04.2015 по 30.09.2015 произведен согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края (утверждены постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, далее - Правила N 50). Расчет истца суд проверил и признал его верным, ответчиком расчет размера арендной платы не оспаривается, доказательств погашения задолженности в материалы дела не представлено. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Представленный истцом расчет пени за период с 11.04.2015 по 30.09.2015 судом проверен и признан верным. Арифметическую верность расчета представитель ответчика подтвердил. Истцом приняты надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) письменного предупреждения от 07.07.2015 о необходимости погашения задолженности по договору аренды, а в случае неисполнения обязательства по внесению арендных платежей - подписания соглашения о расторжении договора аренды, а также о том, что при отказе от подписания такого соглашения департамент обратится в суд с иском о принудительном взыскании суммы задолженности, неустойки и расторжении договора. Претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора истцом соблюден. Со стороны истца не было допущено нарушений пункта 2 статьи 452 , пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса. Согласно общему правилу, установленному статьей 619 Гражданского кодекса, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Пунктом 8.3.1 договора аренды установлено, что договор может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы за участок более 3 месяцев подряд. Арендатором не вносилась арендная плата за период с 01.01.2014 по 30.09.2015, задолженность ответчиком не оплачена, доказательств, опровергающих доводы истца, не представлено. Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Требование об обязании ответчика возвратить арендодателю земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:408 суд признал обоснованным. Истцом по встречному иску приняты надлежащие меры для получения ответчиком письменного предложения (претензия от 23.11.2015) возместить понесенные убытки и расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.07.2010 N 31. Встречный иск о расторжении договора аренды обоснован существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно, утратой возможности реализовывать инвестиционный проект на арендуемом участке, начиная с 23.07.2014, то есть со дня вступления в силу изменений в Федеральный закон от 29.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 244-Ф, Закон об организации азартных игр). Из норм статьи 3 , части 4 статьи 5 Закона N 244-ФЗ следует, что осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр допускаются только на предназначенных для этого территориях - игорных зонах. В качестве одной из таких игорных зон определена зона "Азов-Сити", созданная Правительством Российской Федерации ( распоряжение от 29.12.2007 N 1945-р) на территориях Щербиновского района Краснодарского края и Азовского района Ростовской области. Федеральным законом от 03.11.2010 N 281-ФЗ в статью 9 Закона N 244-ФЗ внесены изменения об исключении из списка субъектов Российской Федерации, на территории которых могут быть расположены игорные зоны, Ростовской области, а также запрета на принятие Правительством Российской Федерации решения о ликвидации игорной зоны до истечения 10 лет с даты ее создания. Распоряжениями Правительства Российской Федерации от 31.03.2011 N 558-р и от 12.03.2012 N 334-р границы игорной зоны "Азов-Сити" изменены (в части, не затрагивающей земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:408). Федеральным законом от 22.07.2014 N 278-ФЗ в Закон N 244-ФЗ вновь были внесены изменения, согласно которым границы игорной зоны на территории Краснодарского края определяются Правительством Российской Федерации в границах земельных участков, предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения. Порядок создания и ликвидации игорных зон на территории Российской Федерации урегулирован постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2007 N 376. Несмотря на то, что спорный земельный участок не находится в границах земельных участков, предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, решение о ликвидации игорной зоны "Азов-Сити" Правительством Российской Федерации в установленном порядке не принято. Иные границы игорной зоны на территории Краснодарского края на дату рассмотрения настоящего спора Правительством Российской Федерации также не определены. Суд не согласился с утверждением общества о том, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являющееся основанием для его расторжения по правилам статьи 451 Гражданского кодекса. В качестве убытков общество просит взыскать платежи по арендной плате и пени, уже уплаченные обществом в рамках исполнения договора аренды земельного участка от 02.07.2010 N 31, и подлежащие уплате в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса обязанность по возмещению убытков возлагается на должника в случае их причинения неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства; убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. В силу приведенных норм возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать совокупность таких обстоятельств: наличие у него законных прав или интересов, факт нарушения ответчиком этих прав (интересов), наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Внесенные и подлежащие внесению обществом арендные платежи, пени, в том числе в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда, являются встречным исполнением обязательства за предоставленный ему в аренду земельный участок ( пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса) и не могут быть квалифицированы в качестве убытков.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях ( пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса). Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса условий. Указанные обществом обстоятельства (изменение правового регулирования игорных зон и эксплуатации земельного участка) уже были заявлены в качестве оснований для изменения условий заключенного договора аренды. Решениями арбитражного суда от 01.04.2014 по делу N А32-40010/2013 и от 30.04.2014 по делу А32-40004/2013 по иску общества в условия договора аренды от 02.07.2010 внесены изменения. Субъективное гражданское право, основанное на норме статьи 451 Гражданского кодекса, обществом реализовано путем предъявления требования об изменении условий договора, удовлетворенного судом. Пункт 2 статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности, Закон N 39-ФЗ), на который сослалось общество, не создает какой-либо дополнительной обязанности по возмещению убытков, нежели обязанность, установленная статьей 15 Гражданского кодекса. Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок предоставлялся для строительства объектов рекреационного назначения, в том числе: тематических парков развлечений, аквапарков, объектов общественного питания и спортивного назначения. Целевое назначение участка не изменено по настоящее время. Вопрос об убытках, причиненных непосредственным принятием закона и иных правовых актов, изменивших правовое регулирование игорных зон, в предмет настоящего иска не входит.

В кассационной жалобе общество просит решение от 10.03.2016 и апелляционное постановление от 01.08.2016 отменить, принять новый судебный акт которым в удовлетворении первоначальных требований департамента отказать, встречные исковые требования общества удовлетворить в полном объеме. По мнению подателя жалобы, игорная зона на территориях тех земельных участков в Краснодарском крае, которые не были предоставлены для размещения олимпийских объектов, как и арендованный обществом участок, с 23.07.2014 перестала существовать на основании Федерального закона от 22.07.2014 N 278-ФЗ. Наступившая с 23.07.2014 невозможность пользования арендуемым участком в соответствии с определенным сторонами видом разрешенного использования, есть нарушение условий договора. Позиция апелляционного суда о реализации обществом субъективного права, основанного на норме статьи 451 Гражданского кодекса, необоснованна. Основанием встречного иска в настоящем деле послужило принятие Федерального закона от 22.07.2014 N 278-ФЗ, тогда как основанием для предъявления исков по делам N А32-40010/2013 и А32-40004/2013 было издание Федерального закона от 03.11.2010 N 281-ФЗ. Более того, Федеральный закон N 278-ФЗ на дату вынесения решений по делам N N А32-40010/2013, А32-40004/2013, еще не был принят. Способ защиты права в виде расторжения договора аренды земельного участка обществом в рамках дела N А32-32780/2015 заявлен впервые. Поскольку никаких особых оговорок договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, не содержит, постольку ответчик по встречному иску несет риск и ответственность перед истцом по встречному иску, вызванные невозможностью оговоренного использования предмета аренды, в связи со вступлением в силу федерального закона, прекратившего соответствующее использование. Принятие Федерального закона от 22.07.2014 N 278-ФЗ, несмотря на отсутствие нормативного правового акта Правительства Российской Федерации о ликвидации игорной зоны в Щербиновском районе, само по себе является существенным изменением обстоятельств, о котором истец не мог подозревать при заключении договора аренды. Прекращение инвестиционной деятельности по причине вышеназванных изменений законодательства, в силу прямого указания закона ( пункт 2 статьи 18 Закона об инвестиционной деятельности) является основанием для возмещения ответчику убытков. Арендная плата - расходы (капитальные вложения, прямые затраты), которые ответчик понес исключительно в целях реализации инвестиционного проекта. Арендная плата в данных условиях инвестирования отнесена к категории неизбежных затрат. Предъявление обществом требования о взыскании убытков в виде уплаченных арендных платежей обоснованно. Указав, что целевое назначение земельного участка не изменено по настоящее время, суды не приняли во внимание нарушение прав арендатора обозначившейся невозможностью использования спорного участка для оговоренных в нем целей в период действия договора.

В арбитражный суд округа от департамента поступил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.11.2016 разбирательство по кассационной жалобе общества откладывалось на 16.11.2016 ( статья 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), соответствующая информация размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В судебном заседании 16.11.2016 представитель департамента просил кассационную жалобу общества отклонить.

В соответствии с частями 1 , 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск (заявление в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса) выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом , другими законами или иными правовыми актами ( статьи 309 , 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества ( пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( статья 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1) , а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей ( пункты 2 , 3 статьи 46 Земельного кодекса).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом , другими законами или договором ( пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Одним из таких иных случаев является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях ( пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса).

Договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств, при наличии одновременно условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пунктах 8.3.1, 8.3.2 договора аренды земельного участка от 02.07.2010 N 31 стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя в случаях невнесения арендатором арендной платы за участок более 3 (трех месяцев подряд), однократного нарушения порядка и (или) срока внесения арендной платы, а также иных платежей, более чем на 10 (десять) календарных дней (независимо от факта последующего внесения).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 , 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок ( пункт 23 постановления Пленума N 11).

В рамках первоначального иска департамент просил расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка с целью реализации инвестиционного проекта в игорной зоне "Азов-Сити" от 02.07.2010 N 31, в связи с существенным нарушением обществом условий данного договора, а общество, в свою очередь, в рамках встречного иска просило расторгнуть этот же договор, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий ( статьи 9 , 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения ( постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции констатировали существенное нарушение обществом условий договора аренды земельного участка от 02.07.2010 N 31, выразившееся в невнесении арендных платежей и неуплате неустойки за просрочку их внесения в период с 01.01.2014 по 30.09.2015. Кроме того, суд первой инстанции не согласился с наличием существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, факт принятия Федерального закона от 22.07.2014 N 278-ФЗ таким обстоятельством не признал. Апелляционный суд посчитал, что общество утратило право требовать расторжения договора аренды земельного участка от 02.07.2010 N 31 по основанию, предусмотренному статьей 451 Гражданского кодекса.

Поскольку наличие правовых и фактических оснований для расторжения спорного договора аренды земельного участка по приведенным в первоначальном иске департамента доводам подтверждено материалами дела и по существу ответчиком не опровергнуто, окружной суд кассационной инстанции с выводами судов об отсутствии оснований для расторжения этого же договора по приведенным во встречном иске общества мотивам, соглашается.

Арбитражный суд округа также отмечает, что на момент подачи обществом 30.11.2015 встречного иска о расторжении договора аренды земельного участка от 02.07.2010 N 31, мотивированного принятием Федерального закона от 22.07.2014 N 278-ФЗ, право департамента требовать расторжения этого же договора по иному основанию (существенное нарушение арендатором условий договора аренды в период с 01.01.2014 по 30.09.2015) уже возникло. Доказательства надлежащего исполнения договорных обязательств (устранения ранее допущенных нарушений в разумный срок), возврата департаменту земельного участка, находящегося во владении арендатора с 02.07.2010, и обращения к арендодателю сразу после вступления в силу 23.07.2014 Федерального закона N 278-ФЗ с предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 02.07.2010 N 31 в связи с существенным изменением обстоятельств, общество не представило; соответствующая претензия направлена в департамент лишь 23.11.2015, после возбуждения арбитражным судом 09.09.2015 производства по иску департамента о взыскании задолженности и 28.09.2015 - по иску департамента о расторжении договора. Удовлетворение первоначального иска полностью исключило удовлетворение встречного иска.

Невозможность исполнения обязательства полностью или частично в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления является самостоятельным основанием прекращения обязательства полностью или в соответствующей части ( статья 417 Гражданского кодекса ). Наступление невозможности исполнения сторонами обязательств по договору аренды земельного участка от 02.07.2010 N 31 после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2014 N 278-ФЗ ни департаментом, ни обществом не доказано и судами не установлено.

Доводы жалобы о том, что игорная зона на территориях тех земельных участков в Краснодарском крае, которые не были предоставлены для размещения олимпийских объектов, как и арендованный обществом участок, с 23.07.2014 перестала существовать на основании Федерального закона от 22.07.2014 N 278-ФЗ, с этой же даты наступила невозможность пользования арендуемым участком в соответствии с определенным сторонами видом разрешенного использования, подлежат отклонению.

Ликвидация игорной зоны, созданной на территории Краснодарского края до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2014 N 278-ФЗ, прямо предусмотрена лишь Федеральным законом от 01.05.2016 N 121-ФЗ. В силу статьи 2 Закона N 121-ФЗ игорная зона, созданная на территории Краснодарского края до дня вступления в силу Закона N 278-ФЗ, подлежит ликвидации до 1 января 2019 года. До указанной даты требования части 1 статьи 9 Закона об организации азартных игр на территорию Краснодарского края не распространяются, деятельность по организации и проведению азартных игр в названной игорной зоне может осуществляться организаторами азартных игр на основании разрешений на осуществление такой деятельности, выданных до 23.07.2014.

Доводов, обосновывающих возражения против взыскания в пользу департамента образовавшейся в период с 01.04.2015 по 30.09.2015 задолженности по арендной плате, и начисленной за период с 11.04.2015 по 30.09.2015 неустойки, не связанных с принятием Федерального закона от 22.07.2014 N 278-ФЗ, кассационная жалоба не содержит.

Суждения заявителя о несогласии с выводом апелляционного суда о реализации обществом субъективного права, основанного на норме статьи 451 Гражданского кодекса, и утрате обществом права требовать расторжения договора, в связи с внесением в него изменений судебными актами по делам N А32-40010/2013 и N А32-40004/2013, арбитражный суд округа находит мотивированными и обоснованными, но не повлекшими принятия неправильного по существу судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 10.03.2016 и апелляционного постановления от 01.08.2016 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае ( часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274 , 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2016 по делу N А32-32780/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий

Н.С.МАЗУРОВА

 

Судьи

Я.Е.ВОЛКОВ

И.В.СИДОРОВА

 

 

История рассмотрения дела

Вопрос-ответ

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.