Судебная практика к статье 264 Гражданский кодекс РФ. О признании незаконным отказа в продлении разрешения на строительство.
Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть первая » Раздел II. Право собственности и другие вещные права » Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю » Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков » Дело NФ08-4372/2017 по делу N А32-32004/2016. О признании незаконным отказа в продлении разрешения на строительство.

Дело NФ08-4372/2017 по делу N А32-32004/2016. О признании незаконным отказа в продлении разрешения на строительство.

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 июля 2017 г. по делу N А32-32004/2016

История рассмотрения дела

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Перспектива плюс" (ИНН 2315095722, ОГРН 1022302389108) - Дешевенко Ю.М. (доверенность от 09.07.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - управления архитектуры и градостроительства администрации города Новороссийск (ИНН 2315021181, ОГРН 1032309082002) - Оганесян А.А. (доверенность от 31.03.2017), от третьего лица - администрации города Новороссийск - Оганесян А.А. (доверенность от 03.04.2017), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск и управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2016 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 (судьи Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р., Сулименко О.А.) по делу N А32-32004/2016, установил следующее.

ООО "Перспектива плюс" (далее - общество, застройщик) обратилось в арбитражный суд к Управлению архитектуры и градостроительства администрации города Новороссийска (далее - управление архитектуры, уполномоченный орган) с заявлением о признании незаконным отказа в продлении разрешения на строительство от 24.12.2014 N RU 2330800-1555-14.

Требования обоснованы ссылками на положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и мотивированы тем, что решение управления архитектуры нарушает права (интересы) общества (как застройщика незавершенного строительством объекта капитального строительства) в сфере предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации города Новороссийск (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ управления архитектуры в продлении разрешения на строительство от 24.12.2014 N RU 23308000-1555-14 объекта "Комплекс объектов общественного питания с культурно-развлекательной зоной по ул. Адмирала Серебрякова, в районе памятника "Катер", Вторая очередь". На управление архитектуры возложена обязанность по продлению разрешения на строительство от 24.12.2014 N RU 23308000-1555-14.

Судебные инстанции установили, что на основании договора аренды от 06.07.2010 N 4700007422 обществу для проектирования и строительства объекта нежилого назначения предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305001:5 площадью 1926 кв. м, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Набережная имени Адмирала Серебрякова, район памятника "Катер". Участок предоставлен обществу в аренду на срок до 12.11.2014. 24 декабря 2014 года управление архитектуры выдало обществу разрешение N RU 23308000-1555-14 на строительство комплекса объектов общественного питания с культурно-развлекательной зоной по ул. Адмирала Серебрякова, в районе памятника "Катер" (вторая очередь), сроком действия до 25.05.2016. В связи с окончанием срока действия разрешения от 24.12.2014 N RU 23308000-1555-14 общество обратилось в управление архитектуры с заявлением о продлении срока его действия, в продлении которого отказано (письмо от 14.06.2016 N 15-1-2-3772/16). Отказ мотивирован уполномоченным органом пропуском установленного пунктом 20 статьи 51 Градостроительного кодекса срока на обращение, а также истечением 12.11.2014 срока действия договора аренды земельного участка. При разрешении спора суды исходили из положений статьи 51 Градостроительного кодекса и учли, что к моменту обращения общества в администрацию с заявлением о продлении срока разрешения на строительство от 24.12.2014 N RU 23308000-1555-14 (06.06.2016) строительные работы на земельном участке начаты (возведен объект степенью готовности 62%). Кроме того, Градостроительный кодекс не содержит оснований для отказа в продлении разрешения на строительство по причине того, что заявление подано застройщиком с нарушением срока (то есть менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения). Суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 06.07.2010 N 4700004722 после 12.11.2014 был продлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Апелляционный суд учел также решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2016 по делу N А32-26277/2016, которым установлено, что администрация направила 26.05.2015 обществу уведомление от 21.05.2015 об отказе от договора аренды от 06.07.2010 N 470000472. Суд признал, что на момент выдачи разрешения на строительство (24.12.2014) земельный участок находился в аренде у общества на основании действующего (продленного на неопределенный срок) договора от 06.07.2010 N 470000472. После прекращения действия договора арендодателем в одностороннем порядке общество вправе обратиться (однократно) за предоставлением земельного участка в аренду для завершения строительства объекта при наличии условий, предусмотренных законом ( подпункт 10 пункта 2 , пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Доказательств наличия обстоятельств, препятствующих предоставлению обществу земельного участка в аренду без проведения торгов на основании указанных норм Земельного кодекса , судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, у управления архитектуры отсутствовали законные основания для отказа в продлении обществу срока разрешения на строительство. Поэтому судебные инстанции признали отказ уполномоченного органа не соответствующим положениям статьи 51 Градостроительного кодекса и нарушающим права застройщика ( статьи 198 , 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). В порядке устранения допущенных нарушений на управление архитектуры возложена обязанность по продлению обществу срока разрешения на строительство.

Администрация и управление архитектуры обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявители просят указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества. Жалоба мотивирована следующим. Из смысла положений статьи 51 Градостроительного кодекса возможно продление только действующего разрешения на строительство. После истечения срока действия разрешения может быть выдано только новое разрешение. Право застройщика на осуществление строительства объекта неразрывно связано с его правом на использование земельного участка, предоставленного для производства строительных работ. В силу статей 260 , 263 и 264 Гражданского кодекса право осуществления строительства на земельном участке лица, не являющегося собственником земельного участка, основано на полномочиях собственника земельного участка и может быть реализовано только на основании договора с таким собственником. Срок действия договора от 06.07.2010 N 4700007422 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5 истек 12.11.2014. В связи с задолженностью общества по уплате арендной платы администрация отказалась от договора аренды земельного участка от 06.07.2010 N 4700007422, который прекращен, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 30.09.2016 N 90-25709279, представленной в материалы дела. Следовательно, на момент принятия решения об отказе в продлении разрешения на строительство у застройщика отсутствовал договор с собственником земельного участка на его использование, в том числе и на осуществление (продолжение) строительства. При этом вывод судов о наличии у общества права на получение в аренду земельного участка для продолжения строительства на основании подпункта 10 пункта 2 , пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса ошибочен. Общество не является собственником незавершенного строительством объекта недвижимости в силу положений статьи 219 Гражданского кодекса, согласно которой право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Судебные инстанции при разрешении спора также не учли, что для предоставления обществу в аренду (однократно) земельного участка для завершения строительства объекта отсутствует совокупность условий, закрепленных в пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность ( статья 51 Градостроительного кодекса, статья 39.6 Земельного кодекса, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") и обоснованность (кадастровый паспорт объекта от 07.06.2016 N 2343/12/16-18695) судебных актов.

В судебном заседании представитель управления архитектуры, также представляющий интересы администрации, поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 06.07.2010 заключили договор N 4700004722 аренды земельного участка площадью 1962 кв. м с кадастровым номером 23:47:0305001:5, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Набережная имени Адмирала Серебрякова, район памятника "Катер". Земельный участок предоставлен арендатору на срок до 12.11.2014 для проектирования и строительства объекта нежилого назначения (т. 1, л.д. 8-19).

24 декабря 2014 года управление архитектуры выдало обществу разрешение на строительство N RU 23308000-1555-14 комплекса объектов общественного питания с культурно-развлекательной зоной по ул. Адмирала Серебрякова, в районе памятника "Катер", вторая очередь (площадь земельного участка - 0,1926 га, площадь застройки - 1025,31 кв. м, общая площадь здания - 1437 кв. м, строительный объем - 5748 куб. м, количество этажей - 2), на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0305001:5, сроком действия до 25.05.2016.

В связи с истечением 25.05.2016 срока действия разрешения застройщик 07.06.2016 обратился в МУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг населению" г. Новороссийск с заявлением о продлении разрешения на строительство N RU 233080001555-14.

В письме от 14.06.2016 N 15-1-2-3772/16 управление архитектуры отказало обществу в продлении разрешения на строительство. Отказ мотивирован пропуском установленного пунктом 20 статьи 51 Градостроительного кодекса 60-дневного срока для подачи соответствующих документов. В письме уполномоченного органа также указано на истечение срока действия договора аренды от 06.07.2010 N 4700004722.

Полагая, что отказ в продлении разрешения на строительство незаконен и нарушает его права (интересы), общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом .

Для удовлетворения требования о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя ( часть 1 статьи 198 , часть 4 статьи 200 Кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом .

Согласно части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрена возможность продления срока действия разрешения на строительство выдавшим его органом по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что на момент обращения общества в управление архитектуры с заявлением о продлении срока разрешения на строительство от 24.12.2014 N RU 23308000-1555-14 строительные работы на земельном участке начаты (согласно кадастровому паспорту объекта он имеет степень готовности 62%). Нарушение застройщиком 60-дневного срока, установленного частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса, не может служить основанием для отказа в продлении срока действия ранее выданного разрешения. Суды также признали, что договор аренды от 06.07.2010 N 4700004722 возобновлен после 12.11.2014 на неопределенный срок ( статьи 610 , 621 Гражданского кодекса). Апелляционный суд сослался на решение по делу N А32-26277/2016, которым установлено, что администрация направила 26.05.2015 обществу уведомление от 21.05.2015 об отказе от договора от 06.07.2010 N 470000472. Поэтому суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент выдачи разрешения на строительство (24.12.2014) земельный участок находился в аренде у общества на основании действующего договора. Кроме того, после прекращения действия договора (в связи с отказом от него арендодателя) общество вправе оформить арендные отношения на земельный участок для завершения строительства объекта на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили к спорным правоотношениям (ошибочно истолковали) положения статьи 51 Градостроительного кодекса, в результате чего пришли к неправомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса собственник земельного участка может разрешить строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

На основании пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламента, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии со статьей 41 Земельного кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением, обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Из пункта 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса следует, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются, в частности правоустанавливающие документы на земельный участок.

Действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного на выдачу разрешения на строительство органа в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки ( пункт 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

По смыслу норм статьи 51 Градостроительного кодекса в системном их истолковании с приведенными положениями Гражданского кодекса , возможность продления уполномоченным органом срока действия разрешения, ранее выданного застройщику, обусловлена не только доказанностью последним обстоятельств, свидетельствующих о возведении объекта капитального строительства до истечения срока подачи соответствующего заявления. Для положительного решения вопроса о продлении срока действия разрешения необходимо также подтвердить, что у застройщика имеются законные права на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта. Продление уполномоченный органом срока действия разрешения в условиях отсутствия у застройщика правоустанавливающего документа на земельный участок недопустимо.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-26277/2016, в котором участвовали общество и администрация, установлены следующие существенные для данного спора обстоятельства. На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор аренды 06.07.2010 N 4700004722 после истечения срока его действия (12.11.2014) возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Арендодатель отказался от договора, возобновленного на неопределенный срок, что следует из уведомления от 21.05.2015 N 8-02-08-606/15, направленного в адрес арендатора. Данное уведомление определенно свидетельствует о наличии воли арендодателя на отказ от продолжения правоотношений по договору аренды, возобновленному на неопределенный срок. Уведомление от 06.08.2015 в адрес арендатора имеет тождественное содержание. Поэтому правоотношения, возникшие из договора от 06.07.2010 N 4700004722, прекращены 01.10.2015 на основании статьи 610 Гражданского кодекса.

В силу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судами при разрешении спора по настоящему делу установлено, что с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство N RU 233080001555-14 общество обратилось в МУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг населению" г. Новороссийск 07.06.2016. Таким образом, на момент обращения в уполномоченный орган застройщик не являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Набережная имени Адмирала Серебрякова, район памятника "Катер", ранее предоставленного для проектирования и строительства объекта нежилого назначения.

Поэтому у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для вывода о незаконности отказа управления архитектуры в продлении обществу срока действия разрешения на строительство N RU 233080001555-14.

Ссылка суда апелляционной инстанции на положения подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса ошибочна. Обстоятельства, связанные с наличием (либо отсутствием) у общества права на получение в аренду без торгов (однократно) земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект незавершенного строительства, для завершения его строительства, не относятся к существу рассматриваемого спора. Апелляционный суд при разрешении спора не учел, что предусмотренное законом право застройщика, являющегося собственником объекта незавершенного строительства, на предоставление в аренду земельного участка для указанных целей, само по себе не влечет обязанность уполномоченного органа выдать разрешение на строительство (продлить срок действия ранее выданного разрешения). Такая обязанность может возникнуть у управления архитектуры только после оформления обществом арендных отношений на соответствующий земельный участок в порядке, установленном действующим законодательством.

Основаниями для отмены судебных актов являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права ( часть 1 статьи 288 Кодекса).

Кассационный суд вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права либо законность решения, постановления повторно проверяется судом ( пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Фактические (существенные для правильного разрешения спора) обстоятельства по настоящему делу, а также по делу N А32-26277/2016, установлены арбитражным судом, и дополнительное их исследование не требуется. Однако судами первой и апелляционной инстанций при разрешении данного спора неправильно применены (истолкованы) нормы земельного и градостроительного законодательства. Поэтому Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить решение и апелляционное постановление , приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

Окружной суд считает необходимым также указать, что вопрос о выдаче обществу разрешения на строительство может быть решен уполномоченным органом (либо судом) после оформления арендных отношений (заключения с администрацией договора в отношении участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Податели кассационной жалобы (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274 , 284 , 286 , 287 , 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017 по делу N А32-32004/2016 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Перспектива плюс" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

В.Е.ЕПИФАНОВ

 

Судьи

Я.Е.ВОЛКОВ

А.И.МЕЩЕРИН

 

 

История рассмотрения дела

Вопрос-ответ

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.