Судебная практика к статье 219 Гражданский кодекс РФ. Об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть первая » Раздел II. Право собственности и другие вещные права » Глава 14. Приобретение права собственности » Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество » Дело NФ07-5575/2016 по делу N А26-11472/2015. Об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.

Дело NФ07-5575/2016 по делу N А26-11472/2015. Об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 августа 2016 г. по делу N А26-11472/2015

История рассмотрения дела

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Константинова П.Ю., Шпачевой Т.В., рассмотрев 09.08.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сервис" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20.01.2016 (судья Борунов И.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 (судьи Смирнова Я.Г., Жукова Т.В., Несмиян С.И.) по делу N А26-11472/2015,

 

установил:

 

Общество с ограниченной ответственностью "Район", место нахождения: 185034, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Петрова, д. 9А, ОГРН 1131001011790, ИНН 1001274687 (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис", место нахождения: 185002, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Черняховского, д. 41, оф. 3, ОГРН 1131001002560, ИНН 1001267721 (далее - Общество), об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом N 15А по ул. Белинского в г. Петрозаводске (далее - Дом).

Решением суда первой инстанции от 20.01.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.04.2016, иск удовлетворен, на Общество возложена обязанность в течение 10 дней после вступления решения в законную силу передать Компании техническую документацию и иные документы, связанные с управлением Домом.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неполное исследование судами всех представленных доказательств, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит указанные судебные акты отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, решение от 22.10.2015 о расторжении заключенного с Обществом договора управления Домом от 09.09.2015 N 10/09/2015-УО (далее - Договор) и заключении нового договора управления с Компанией не может быть признано легитимным, поскольку право собственности лиц, принявших такое решение, на момент его принятия не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, указанные лица не обладали правом решать вопросы, касающиеся управления общим имуществом Дома.

В поступившем в суд кассационной инстанции ходатайстве Компания просила рассмотреть жалобу в отсутствие ее представителя. В отзыве на кассационную жалобу Компания возражала против ее удовлетворения, полагая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Представители Общества, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами двух инстанций и подтверждено материалами дела, общество с ограниченной ответственностью "Карельская строительная компания" (застройщик) и Общество (исполнитель) 09.09.2015 заключили Договор, согласно которому исполнитель обязался осуществлять управление Домом, оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту его общего имущества, предоставлять коммунальные услуги требуемого качества, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления Домом.

Согласно протоколу заочного общего собрания собственников помещений Дома от 22.10.2015 приняты решения о расторжении с 01.11.2015 Договора и заключении договора управления с Компанией.

Письмом от 27.10.2015 исх. N 134 Компания уведомила Общество о принятии собственниками Дома решения о смене управляющей организации и потребовала передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением Домом.

Неисполнение Обществом указанного требования в добровольном порядке послужило поводом для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, признав требования обоснованными, полностью удовлетворили иск.

Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационный суд приходит к следующим выводам.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды исходили из факта принятия собственниками помещений Дома решения о смене управляющей организации, его легитимности, отсутствия доказательств его недействительности.

Между тем суды не учли следующего.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, положениями статьи 161 ЖК РФ обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности ( части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ), способ отбора управляющей организации (открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся ( часть 8 статьи 161 ЖК РФ).

Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).

Пункт 39 Правил N 75 устанавливает, что конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

В силу пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Из содержания вышеуказанных норм права усматривается, что лица, поименованные в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, исполняют свою обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг через организацию, управляющую многоквартирным домом на основании части 13 или части 14 статьи 161 ЖК РФ.

Анализ положений статей 44 , 45 , 47 и 48 , а также частей 2 и 3 статьи 161 , статей 162 и 164 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о том, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. В силу статьи 18 ЖК РФ и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 4 и 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права ( пункт 2 статьи 8.1 , пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

Материалы рассматриваемого дела не содержат сведений о наличии у лиц, принявших 22.10.2015 решение о расторжении Договора и смене управляющей организации, на момент его принятия зарегистрированного права собственности на помещения в Доме. Более того, из представленного Компанией реестра собственников Дома (лист дела 82) усматривается, что регистрация права собственности на помещения в Доме по состоянию на 22.10.2015 не производилась, у ряда лиц она отсутствовала даже на дату рассмотрения спора апелляционным судом.

Данное обстоятельство судами двух инстанций не принято во внимание.

Поскольку лица, принявшие решение, оформленное протоколом от 22.10.2015, на момент проведения общего собрания не обладали правом собственности на жилые помещения в Доме, такое решение нельзя признать правомерным по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ.

В силу пункта 3 статьи 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Суды, уклонившись от проверки соответствия решения от 22.10.2015 требованиям главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также соответствия выборов управляющей организации требованиям к порядку отбора таких организаций, предусмотренным статьей 161 ЖК РФ, необоснованно отклонили довод Общества о нелегитимности проведенного общего собрания.

При таких обстоятельствах принятые по делу решение и постановление нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует принять во внимание изложенное, устранить отмеченные недостатки, достоверно установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, проверить соблюдение при принятии решения от 22.10.2015 требований главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также соблюдение при отборе управляющей организации для управления Домом предусмотренных статьей 161 ЖК РФ требований к порядку такого отбора. Кроме того, суду необходимо с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить доводы сторон и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение, по результатам рассмотрения спора распределить расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьей 286 , пунктом 3 части 1 статьи 287 , статьями 288 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20.01.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу N А26-11472/2015 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Председательствующий

В.В.ДМИТРИЕВ

 

Судьи

П.Ю.КОНСТАНТИНОВ

Т.В.ШПАЧЕВА

 

 

История рассмотрения дела

Вопрос-ответ

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.