Судебная практика к статье 217 Гражданский кодекс РФ. Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.
Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть первая » Раздел II. Право собственности и другие вещные права » Глава 13. Общие положения » Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества » Дело NФ08-1186/2017 по делу N А32-12892/2016. Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Дело NФ08-1186/2017 по делу N А32-12892/2016. Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 марта 2017 г. по делу N А32-12892/2016

История рассмотрения дела

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Айвенго" (ИНН 2312089738, ОГРН 1022301986300) - Уфимцева Г.С. (доверенность от 25.03.2016) и Манило В.В. (доверенность от 25.03.2016), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304038634, ОГРН 1022300778752), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 по делу N А32-12892/2016 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.), установил следующее.

ООО "Айвенго" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) об урегулировании разногласий между обществом и администрацией путем принятия спорных пунктов договора в редакции истца, изложенных в протоколе разногласий от 10.02.2016 к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Истец просил суд принять пункт 2.1 договора в редакции: "Цена продажи объекта (без учета НДС) составляет 1 060 180 (один миллион шестьдесят тысяч сто восемьдесят) рублей". График погашения основного долга в пункте 2.2.1 договора изложить в следующей редакции:

Дата оплаты

основного

долга

Сумма,

подлежащая

оплате (рублей)

До 30.03.2016

53 180

До 30.06.2016

53 000

До 30.09.2016

53 000

До 30.12.2016

53 000

До 30.03.2017

53 000

До 30.06.2017

53 000

До 30.09.2017

53 000

До 30.12.2017

53 000

До 30.03.2018

53 000

До 30.06.2018

53 000

До 30.09.2018

53 000

До 30.12.2018

53 000

До 30.03.2019

53 000

До 30.06.2019

53 000

До 30.09.2019

53 000

До 30.12.2019

53 000

До 30.03.2020

53 000

До 30.06.2020

53 000

До 30.09.2020

53 000

До 30.12.2020

53 000

Погашение процентов в пункте 2.2.2 договора производится по следующему графику:

Дата оплаты процентов

Сумма,

подлежащая

оплате (рублей)

До 30.03.2016

7 288,74

До 30.06.2016

6 923,13

До 30.09.2016

6 558,75

До 30.12.2016

6 194,38

До 30.03.2017

5 830,00

До 30.06.2017

5 465,63

До 30.09.2017

5 101,25

До 30.12.2017

4 736,88

До 30.03.2018

4 372,50

До 30.06.2018

4 008,13

До 30.09.2018

3 643,75

До 30.12.2018

3 279,38

До 30.03.2019

2 915,00

До 30.06.2019

2 550,63

До 30.09.2019

2 186,25

До 30.12.2019

1 821,88

До 30.03.2020

1 457,50

До 30.06.2020

1 093,13

До 30.09.2020

728,75

До 30.12.2020

364,38

Истец полагает, что цена, указанная в редакции ответчика на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 18.12.2015 N 163-15, выполненного ООО "ТАИР", явно завышена.

Администрация просила суд принять пункт 2.1 в следующей редакции: "Цена продажи объекта (без учета НДС) составляет 7 680 000 (семь миллионов шестьсот восемьдесят тысяч) рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 18.12.2015 N 163-15, выполненного ООО "ТАИР". График погашения основного долга в пункте 2.2.1 договора изложить в следующей редакции:

Дата оплаты

основного

долга

Сумма,

подлежащая

оплате (рублей)

До 30.03.2016

384 000

До 30.06.2016

384 000

До 30.09.2016

384 000

До 30.12.2016

384 000

До 30.03.2017

384 000

До 30.06.2017

384 000

До 30.09.2017

384 000

До 30.12.2017

384 000

До 30.03.2018

384 000

До 30.06.2018

384 000

До 30.09.2018

384 000

До 30.12.2018

384 000

До 30.03.2019

384 000

До 30.06.2019

384 000

До 30.09.2019

384 000

До 30.12.2019

384 000

До 30.03.2020

384 000

До 30.06.2020

384 000

До 30.09.2020

384 000

До 30.12.2020

384 000

Погашение процентов в пункте 2.2.2 договора производится по следующему графику:

Дата оплаты процентов

Сумма,

подлежащая

оплате (рублей)

До 30.03.2016

53 233,97

До 30.06.2016

50 572,27

До 30.09.2016

47 389,81

До 30.12.2016

44 757,04

До 30.03.2017

42 124,27

До 30.06.2017

39 491,51

До 30.09.2017

36 858,74

До 30.12.2017

34 225,97

До 30.03.2018

31 940,38

До 30.06.2018

29 278,68

До 30.09.2018

26 038,36

До 30.12.2018

23 694,90

До 30.03.2019

21 293,59

До 30.06.2019

18 631,89

До 30.09.2019

15 623,01

До 30.12.2019

13 163,84

До 30.03.2020

10 646,79

До 30.06.2020

7 985,10

До 30.09.2020

5 207,67

До 30.12.2020

2 632,77

Решением суда от 08.06.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 01.12.2016 решение в обжалуемой части отменено. Спорные пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, заключенного администрацией и обществом, изложены в следующей редакции:

"2.1 Цена продажи объекта (без учета НДС) составляет 1 231 410 (один миллион двести тридцать одна тысяча четыреста десять) рублей.

В соответствии с пунктом 12 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации указанная операция не признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.

2.2 Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем в следующем порядке:

2.2.1 Оплата цены продажи объекта, указанной в пункте 2.1 договора, осуществляется покупателем в рассрочку на 5 лет путем ежеквартального перечисления денежных средств на расчетный счет по следующим реквизитам: наименование получателя: УФК по Краснодарскому краю (управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик), ИНН 2304038634, КПП 230430001, р/сч 40101810300000010013 в Южное ГУ Банка России по Краснодарскому краю, г. Краснодар, БИК 040349001, КБК 92111402043040000410, ОКТМО 03708000, назначение платежа: "доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских округов".

2.2.2. На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить обжалуемый судебный акт. Податель жалобы указывает, что заключение судебной экспертизы от 04.10.2016 является недопустимым доказательством.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных апелляционным судом выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

14 марта 2017 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 25 минут 21.03.2017.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что общество арендует недвижимое имущество на основании договора от 05.02.2003 N 3 аренды объекта муниципального нежилого фонда.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2014 по делу N А32-519/2014 признан незаконным отказ администрации, выраженный в письме от 28.11.2013 N 110-15-13839/13-36-05, в предоставлении обществу права на приобретение в собственность арендуемого здания кинотеатра "Олимпийский" общей площадью 929,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Олега Кошевого, 8А, и возложена обязанность подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи указанного здания в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) срок.

Во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2014 по делу N А32-519/2014, администрация направила обществу договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - летний кинотеатр "Олимпийский". Согласно абзацу 1 пункта 2.1 договора цена продажи объекта (без учета НДС) составляет 7 680 тыс. рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 18.12.2015 N 163-15, выполненного ООО "ТАИР".

Согласно заключению ООО "Многоотраслевой экспертный центр" от 05.02.2016 N 0013, рыночная стоимость здания кинотеатра "Олимпийский" общей площадью 929,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. О. Кошевого по состоянию на 2016 год составляет 1 060 180 рублей. На основании определенной истцом рыночной цены объекта пересчитаны суммы платежей, указанные в пунктах 2.2.1 и 2.2.2 договора, в результате чего подготовлен протокол разногласий от 10.02.2016, с учетом которого обществом подписан договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда. Однако ответчик письмом от 18.03.2016 отклонил направленный протокол разногласий.

Поскольку разногласия сторон при заключении договора не урегулированы, общество обратилось в арбитражный суд.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом , признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Независимая экспертно-оценочная организация "Эксперт". Судебным экспертным заключением от 04.10.2016 N 53/23, определена рыночная стоимость здания кинотеатра "Олимпийский" общей площадью 929,1 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. О. Кошевого, 8А, по состоянию на октябрь 2013 года.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, апелляционный суд правомерно разрешил спор с учетом выводов экспертного заключения от 04.10.2016 N 53/23. При этом суд апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовал материалы дела, установил фактические обстоятельства, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую правовую оценку.

КонсультантПлюс: примечание.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: статья 1 в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 отсутствует, имеется в виду абзац 5 части 4 пункта 1.

Суд апелляционной инстанции правомерно учел, что согласованная в договоре купли-продажи недвижимости цена включает в себя только цену здания (согласно кадастровому паспорту земельного участка от 16.10.2015 сведения об объекте имеют статус временных; возможность приватизации земельного участка с учетом пунктов 2 и 5 статьи 27 , статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" не является предметом настоящего спора). При этом, абзацем 5 пункта 4 статьи 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации. Выкуп земельного участка при приватизации в порядке Закона N 159-ФЗ является правом, а не обязанностью сторон по сделке.

Доводы заявителя о недостоверности выводов судебной экспертизы следует признать необоснованными, так как в нарушение требований статей 65 - 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих об их неправомерности.

Оснований для отмены или изменения апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не установлено, поскольку они не опровергают правильности выводов суда, направлены на переоценку доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что недопустимо в силу установленных статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта ( часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274 , 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

 

постановил:

 

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 по делу N А32-12892/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

А.В.САДОВНИКОВ

 

Судьи

Е.В.АРТАМКИНА

И.И.ФЕФЕЛОВА

 

 

История рассмотрения дела

Вопрос-ответ

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.