Судебная практика к статье 217 Гражданский кодекс РФ. Об оспаривании решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обязании направить проект договора купли-продажи.
Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть первая » Раздел II. Право собственности и другие вещные права » Глава 13. Общие положения » Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества » Дело N305-ЭС16-19991, А41-7060/2016. Об оспаривании решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обязании направить проект договора купли-продажи.

Дело N305-ЭС16-19991, А41-7060/2016. Об оспаривании решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обязании направить проект договора купли-продажи.

 

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 февраля 2017 г. по делу N 305-ЭС16-19991

История рассмотрения дела

 

Резолютивная часть определения объявлена 21.02.2017.

Полный текст определения изготовлен 28.02.2017.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Киселевой О.В., Маненкова А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Карнауховой Татьяны Анатольевны (Московская область) на решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016 (судья Бондарев М.Ю.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.11.2016 по делу N А41-7060/2016 (судьи Нечаев С.В., Мысак Н.Я., Дунаева Н.Ю.)

по иску индивидуального предпринимателя Карнауховой Татьяны Анатольевны (далее - Предприниматель, Карнаухова Т.А.) к администрации муниципального образования "Сельское поселение Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области" (далее - Администрация) о признании незаконным решения от 13.01.2016 N 3303/2-9 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого одноэтажного здания бани-прачечной площадью 169,2 кв. м с кадастровым номером 50:20:0041413:998, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево и об обязании Администрации в 30-дневный срок со дня вступления решения в законную силу направить в адрес Предпринимателя проект договора купли-продажи указанного объекта,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципального унитарного предприятия "Жилищно-коммунальное предприятие "Назарьево" (далее - Предприятие).

В судебном заседании принял участие представители истца Волков А.Г., (доверенность от 18.12.2015) и Перин Д.М. (доверенность от 23.01.2017); представители Администрации Артемова М.В. (доверенность от 10.01.2017) и Матвеева Н.С. (доверенность от 14.06.2016).

Предприятие, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., объяснения представителей истца, поддержавших доводы жалобы и объяснения представителей Администрации, возражавших против ее удовлетворения, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

 

установила:

 

решением Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 (судьи Шевченко Е.Е., Иевлева П.А., Марченковой Н.В.) решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен. Решение Администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженное в письме от 13.01.2016 N 3303/2-9, признано незаконным. Суд обязал Администрацию совершить в отношении арендуемого Предпринимателем объекта недвижимости действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости здания бани-прачечной площадью 169,2 кв. м, расположенной по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, п. Назарьево; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке указанного объекта принять решение об условиях приватизации данного имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации здания направить Предпринимателю проект договора купли-продажи этого объекта недвижимости.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.11.2016 постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 отменено, решение от 15.04.2016 оставлено в силе.

Карнаухова Т.А., ссылаясь на существенные нарушения судом первой инстанции и судом округа норм права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, обратилась в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и оставить в силе постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016.

Дело истребовано из Арбитражного суда Московской области 12.12.2016. Определением от 17.01.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Предпринимателя вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании Судебной коллегии представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.

Администрация в отзыве доводы жалобы не признала, в судебном заседании судебной коллегии представители Администрации просили оставить жалобу без удовлетворения, судебные акты без изменения.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов ( часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение суда первой инстанции от 15.04.2016 и постановление суда округа от 22.11.2016 подлежат отмене, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 - оставлению в силе по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, муниципальному образованию "Сельское поселение Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области" в лице Администрации на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: нежилое одноэтажное здание бани-прачечной общей площадью 169,2 кв. м, в том числе подвал 33 кв. м, литеры Б, Б1, расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. Назарьево, что подтверждается записью регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) N 50-50-96/161/2011-025 от 11.01.2012 (свидетельство о государственной регистрации права 50-АГ N 109514 от 11.01.2012).

Администрация (правопреемник Территориального управления по сельскому поселению Назарьевское) и Предприниматель 01.07.2005 заключили договор N 1, по условиям которого здание бани-прачечной было передано в аренду истцу сроком до 31.12.2015.

В акте приема-передачи контрагенты зафиксировали, что техническое состояние передаваемого здания характеризуется следующим: помещение подвала находится в аварийном состоянии; остальные помещения находятся в удовлетворительном состоянии; для соответствия требованиям эксплуатации необходимо заменить инженерные коммуникации и сделать приточно-вытяжную вентиляцию.

По условиям договора Предприниматель обязался своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений, Администрация приняла на себя обязательство производить капитальный ремонт спорного здания (пункты 2.1, 2.2 договора).

Дополнительным соглашением от 10.06.2005 N 1 к договору аренды Предприниматель обязался оборудовать в помещениях бани комнату отдыха и комнату психологической разгрузки.

Согласно техническому паспорту от 19.05.2009 площадь здания составила по внутреннему обмеру 210,7 кв. м, площадь застройки - 244,3 кв. м, полная балансовая стоимость - 550 682,14 рублей.

Из пункта 3.4 данного технического паспорта следует, что изменение общей площади с 169,2 кв. м на 210,7 кв. м связано с возведением пристройки литеры Б2, сносом и возведением перегородок, сносом печей.

Расположение пристройки относительного основного здания бани-прачечной отражено в техническом паспорте на плане 1-го этажа здания.

Руководствуясь нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец 02.06.2009 обратился в Администрацию с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату.

Администрация письмом от 31.07.2009 N 445/2-10 сообщила Предпринимателю о согласии на приватизацию арендуемого помещения на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества, пояснив, что после получения такого отчета будет принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

В тот же день Администрация заключила договор с обществом с ограниченной ответственностью "Дистан" об оценке рыночной стоимости спорного объекта площадью 169,2 кв. м и земельного участка для его эксплуатации общей площадью 920,0 кв. м.

В отчете об оценке по состоянию на 31.07.2009 общая рыночная стоимость здания, в том числе пристройки литеры Б2, и земельного участка составила 5 589 000 рублей.

Не согласившись с указанной ценой, Карнаухова Т.А. 26.03.2010 обратилась в Администрацию с заявлением N 183, в котором просила выдать письмо для заключения договора на повторную оценку рыночной стоимости данного объекта общей площадью 169,2 кв. м без учета пристройки литеры Б2 и в связи с отсутствием кадастрового паспорта на земельный участок.

В тот же день Предпринимателем подано в Администрацию второе заявление N 184, в котором пояснено, что снесенная пристройка к зданию была возведена на основании дополнительного соглашения N 1 к договору аренды, и заявлено ходатайство о заключении договора на проведение повторной инвентаризации объекта общей площадью 169,2 кв. м и оформления технического паспорта на здание без учета пристроек по состоянию на 01.04.2010.

В ответ на заявления от 26.03.2010 N 183 и 184 Администрация письмом от 22.04.2010 сообщила Предпринимателю о готовности после сноса пристройки к зданию бани и восстановления конструктивных элементов здания заключить договор о повторной оценке рыночной стоимости объекта при условии финансирования Предпринимателем данных работ.

Карнаухова Т.А. 20.10.2011 вновь обратилась в Администрацию с заявлением, в котором повторно просила осуществить все необходимые действия по проведению выкупа здания площадью 169,2 кв. м.

Также Предприниматель 16.04.2012, 27.07.2012 и 24.08.2012 подавал в Администрацию заявления, в которых просил провести капитальный ремонт наружных систем инженерно-технического обеспечения, пояснив, что готов со своей стороны принять активное долевое участие, а также просил обеспечить установку приборов учета тепловой энергии в помещении бани-прачечной.

Решением Совета депутатов сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области от 15.11.2012 N 4/9 (далее - решение Совета от 15.11.2012 N 4/9) здание бани-прачечной площадью 169,2 кв. м включено в перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенное для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 21.03.2016 по делу N А41-7057/2016 по иску Предпринимателя к Администрации об урегулировании разногласий по дополнительному соглашению N 10 к договору аренды от 01.07.2005 N 1, Администрация направила истцу уведомление от 16.09.2015 о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия. Впоследствии Администрация направила арендатору дополнительное соглашение N 10 к договору аренды, которое было подписано Предпринимателем с учетом протокола разногласий и возвращено Администрации.

Предприниматель 03.12.2012 обратился в Администрацию с заявлением, в котором вновь просил обеспечить проведение капитального ремонта здания бани-прачечной.

Учитывая, что Администрация длительное время не предпринимала действий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Карнаухова Т.А. 22.12.2015 и 25.12.2015 обратилась в Администрацию с заявлениями (входящие номера 3303 и 3284 соответственно) о приобретении арендуемого имущества по правилам, предусмотренным данным Федеральным законом .

Письмом от 13.01.2016 N 3303/2-9 Администрация отказала истцу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, мотивировав отказ тем, что здание включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Посчитав данный отказ незаконным и нарушающим ее права в области предпринимательской деятельности, Карнаухова Т.А. обратилась в арбитражный суд с требованиями по данному делу.

Заявление Предпринимателя принято к производству определением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2016.

В период рассмотрения спора в суде первой инстанции Администрация и Предприниматель подписали акт приема-передачи от 19.02.2016, в котором указали, что здание бани-прачечной площадью 169,2 кв. м передано Предпринимателем Администрации, и зафиксировали, что муниципальное имущество находится в надлежащем состоянии.

Администрация 05.02.2016 издала постановление N 03, которым со ссылкой на прекращение договора аренды постановила закрепить спорное здание за Предприятием на праве хозяйственного ведения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и исходил из того, что, в соответствии с решением Совета от 15.11.2012 N 4/9, спорное здание включено в перечень муниципального имущества муниципального образования "Сельское поселение Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области", не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенного для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства; на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения не прошло 5 лет с момента включения в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (15.11.2012).

Кроме того, суд указал на то, что на момент рассмотрения Администрацией заявления истца от 25.12.2015 последний не являлся арендатором спорного имущества, поскольку уведомлением от 16.09.2015 Администрация уведомила истца о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия с 31.12.2015. При этом на основании постановления Администрации от 05.02.2016 N 03 спорное здание передано в хозяйственное ведение Предприятия, и 05.04.2016 соответствующая запись внесена в ЕГРП.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у Предпринимателя на момент рассмотрения Администрацией его последнего обращения к ответчику от 25.12.2015 отсутствовало право на приобретение арендуемого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суд первой инстанции отклонил доводы Предпринимателя о наличии со стороны Администрации действий, имеющих цель воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение имущества, сославшись на то, что истец имел возможность реализовать свое право на выкуп арендуемого имущества с 2008 года, то есть с момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на дату первоначального обращения с заявлением о принятии решения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (02.06.2009) Предприниматель непрерывно пользовался арендуемым помещением более двух лет (начиная с 01.07.2005); в период действия договора аренды у Предпринимателя отсутствовала задолженность по арендной плате; заявитель относится к категории субъектов малого предпринимательства.

Таким образом, суд апелляционной инстанции признал, что Предпринимателем были соблюдены все условия, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.

Сославшись на разъяснения, содержащиеся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 134), суд апелляционной инстанции сделал вывод, что включение арендуемого Предпринимателем помещения в перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенного для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Совета от 15.11.2012 N 4/9 после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ имеет своей целью исключительно воспрепятствование реализации Предпринимателем права на приобретение такого имущества в собственность, что является злоупотреблением правом ( статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), поэтому не может служить основанием для отказа истцу в реализации им права на выкуп, предусмотренного Федеральным законом .

При этом суд апелляционной инстанции признал несостоятельными выводы суда первой инстанции о том, что на момент рассмотрения Администрацией заявления истца от 25.12.2015 последний не являлся арендатором спорного имущества, поскольку он изначально обращался с таким заявлением 02.06.2009 - в период действия договора аренды.

Действия Администрации, направленные на отказ от договора аренды, апелляционный суд квалифицировал как воспрепятствование Предпринимателю в реализации предоставленного ему Законом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, признав указанные действия злоупотреблением правом, что запрещается пунктом 1 статьи 10 ГК РФ и не может служить основанием для отказа в иске.

Указав, что заявление о государственной регистрации права хозяйственного ведения подано и данное право зарегистрировано (05.04.2016) после обращения Предпринимателя с заявлением о реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого здания (02.06.2009, повторно 25.12.2015), а также после обращения его в арбитражный суд об оспаривании упомянутого отказа Администрации в удовлетворении заявления (08.02.2016), действия, направленные на передачу спорного здания Предприятию и регистрацию права хозяйственного ведения на здание, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10, апелляционный суд квалифицировал как действия, имеющие своей целью воспрепятствовать Предпринимателю в реализации предоставленного ему Законом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, совершение которых свидетельствует о злоупотреблении правом ( пункт 1 статьи 10 ГК РФ), поэтому признал, что передача арендуемого здания Предприятию не является основанием для отказа Предпринимателю в реализации законных прав на выкуп.

Суд рассмотрел и отклонил довод Администрации о том, что Предприниматель на дату включения испрашиваемого здания в названный перечень потерял интерес в приобретении его в собственность в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе переписку Администрации и Предпринимателя, неоднократные обращения последнего в Администрацию, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что Предприниматель сохранял интерес в приобретении данного здания в собственность с даты первоначального заявления об этом (2009 год) и сохраняет его в настоящий период.

Суд также признал, что несогласие Предпринимателя с ценой объекта, указанной в отчете об оценке по состоянию на 31.07.2009, само по себе не свидетельствует об отказе заявителя от реализации указанного права в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Более того, последующие обращения Предпринимателя в Администрацию направлены на пересмотр данной цены выкупа и не могли быть восприняты как заявления об отказе в реализации названного права. Так, не согласившись с указанной ценой, Предприниматель 26.03.2010 подал в Администрацию заявление N 183, в котором просил выдать письмо-ходатайство для заключения договора на повторную оценку рыночной стоимости здания общей площадью 169,2 кв. м без учета пристройки.

При таких обстоятельствах, рассмотрев и отклонив иные доводы Администрации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований, которые могли бы исключать передачу Предпринимателю спорного объекта недвижимости в порядке и на основаниях, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суд округа не согласился с выводами суда апелляционной инстанции и посчитал, что, ознакомившись с результатами оценки, Карнаухова Т.А. отказалась от намерения выкупить арендованное имущество по цене 5 589 000 рублей.

Предприниматель 26.03.2010 обратился в Администрацию с заявлениями о проведении повторной рыночной оценки стоимости здания без учета пристройки, возведенной самовольно.

В ответ на данные обращения Администрация сообщила, что не возражает против повторной рыночной оценки, но до ее проведения арендатор должен осуществить фактический снос самовольно возведенной пристройки.

Поскольку снос пристройки не был осуществлен, повторная оценка рыночной стоимости объекта не проводилась.

При этом истец не оспаривал результаты независимой оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и не обращался в суд с исковыми требованиями об урегулировании преддоговорного спора.

Учитывая изложенное, сославшись на части 4 и 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд округа признал, что Предприниматель утратил право на выкуп арендованного имущества.

На этом основании суд округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Между тем судом первой инстанции и судом округа не учтено следующее.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом .

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1) .

Предприниматель обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность 02.06.2009.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на дату подачи Предпринимателем заявления, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный согласно части 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на дату подачи Предпринимателем заявления, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи ; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме указанных критериев, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предъявляемых к арендатору выкупаемого имущества, заявитель должен соответствовать также критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции установил, что на дату обращения с заявлением о принятии решения по правилам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (02.06.2009) Предприниматель соответствовал критериям субъекта малого предпринимательства; непрерывно пользовался арендуемым помещением более двух лет (начиная с 01.07.2005); в период действия договора аренды у Предпринимателя отсутствовала задолженность по арендной плате; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Апелляционный суд указал, что перечисленные установленные факты Администрация не оспаривала, доказательств обратного в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что по состоянию на дату подачи заявления (02.06.2009) были соблюдены все условия, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и у Предпринимателя возникло право на выкуп арендованного имущества.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно исследовал и оценил как мотивы оспариваемого отказа, так и действия, совершенные Администрацией в период после подачи заявления от 02.06.2009, и пришел к следующим обоснованным выводам.

Отказ Предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения был мотивирован тем, что спорный объект решением Совета от 15.11.2012 N 4/9 включен в перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенного для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 5 информационного письма N 134 разъяснено, что, по смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ, суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Арендуемое Предпринимателем помещение включено в перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенное для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Совета от 15.11.2012 N 4/9, то есть после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и спустя более трех лет после подачи Предпринимателем 02.06.2009 заявления на выкуп.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд обоснованно квалифицировал включение спорного здания в указанный перечень как воспрепятствование Предпринимателю в реализации предоставленного ему Законом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, что является злоупотреблением правом и запрещено пунктом 1 статьи 10 ГК РФ. На этом основании апелляционный суд правомерно признал право Предпринимателя на выкуп, несмотря на наличие решения Совета от 15.11.2012 N 4/9.

Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.12.2011 N 9646/11, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2014 N 305-ЭС14-93 , от 07.10.2014 N 305-ЭС14-101 .

Ссылка Администрации на то, что Предприниматель на дату включения испрашиваемого здания в названный перечень потерял интерес в приобретении спорного здания в собственность в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а имел намерение продлить арендные отношения, оценена апелляционным судом на основании исследования представленных в материалы дела доказательств и обоснованно отклонена, как несостоятельная. В судебном заседании судебной коллегии представителями истца подтверждена воля Предпринимателя на выкуп спорного здания по правилам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Оценив факт закрепления Администрацией здания на праве хозяйственного ведения за Предприятием и указав, что постановление Администрации от 05.02.2016, заявление о государственной регистрации права хозяйственного ведения и регистрация права 05.04.2016 осуществлены после обращения Предпринимателя с заявлением о реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого здания (02.06.2009, повторно 25.12.2015), а также после обращения его в арбитражный суд об оспаривании упомянутого отказа Администрации в удовлетворении заявления, апелляционный суд также пришел к обоснованному выводу о наличии в данных действиях Администрации злоупотребления правом, поскольку передача Предприятию арендуемого здания осуществлена исключительно с целью воспрепятствовать Предпринимателю в выкупе спорного объекта в собственность ( статья 10 ГК РФ). При установлении факта злоупотребления правом передача здания Предприятию не является основанием для отказа истцу в реализации установленного законом права.

Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2014 N 305-ЭС14-93 , от 07.10.2014 N 305-ЭС14-101 .

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе акты об отключении горячей воды от 05.02.2016 и от 13.02.2016, апелляционный суд признал действия Администрации, направленные на отказ от договора аренды злоупотреблением правом ( статья 10 ГК РФ), поэтому правомерно посчитал, что прекращение действия договора аренды не препятствует Предпринимателю в выкупе помещения. Кроме того, суд обоснованно указал, что ссылка на прекращение договора аренды не имеет правового значения, поскольку договор действовал на дату подачи заявления о выкупе.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно не нашел оснований для отказа истцу в реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ права на выкуп.

При этом Судебная коллегия считает, что судом округа к спорным правоотношениям неправильно применены части 4 и 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и сделан неверный вывод об утрате в 2010 году Предпринимателем права на выкуп по следующим мотивам.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества ( часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества ( часть 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно частям 1 и 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 данного Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требование о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества ( часть 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ).

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ);

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли- продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (в редакции Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ , от 02.07.2013 N 144-ФЗ );

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Судами первой и апелляционной инстанций не были установлены факты принятия решения об условиях приватизации, направления истцу проекта договора купли-продажи или предложения о заключении договора, Предприниматель не отказывался от заключения договора-купли продажи.

Суд апелляционной инстанции верно указал, что отказ истца от приобретения арендованного имущества по цене, указанной в отчете об оценке по состоянию на 31.07.2009, сам по себе не свидетельствует об отказе Предпринимателя от реализации указанного права в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. При этом судом установлено, что Администрация не возражала против повторной оценки здания без учета пристройки и не направила истцу предложение или проект договора с ценой выкупа, указанной в отчете об оценке по состоянию на 31.07.2009, поэтому в данных обстоятельствах у истца не было оснований для обращения в суд с целью оспаривания величины оценки выкупаемого имущества в соответствии с пунктом 4.1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что переписка Администрации и Предпринимателя, неоднократные обращения Карнауховой Т.А. за выкупом с 2009 года, письма 2011 и 2013 годов, повторное обращение от 25.12.2015 свидетельствуют о наличии и сохранении интереса заявителя о выкупе спорного здания в собственность.

Таким образом, у суда округа не имелось оснований для вывода о том, что Предприниматель отказался от заключения договора купли-продажи, а следовательно, и для вывода об утрате права на выкуп по пункту 1 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Учитывая, что судами не были установлены факты направления истцу предложения заключить договор или проекта договора купли-продажи, а также расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением его условий, у суда округа не имелось оснований для вывода об утрате Предпринимателем права на выкуп и по основаниям пунктов 2 , 3 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В связи с изложенным у суда округа не имелось оснований для вывода об утрате Предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по правилам части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. При этом суд апелляционной инстанции правильно применил нормы данного Федерального закона и разъяснения высших судебных инстанций, выводы апелляционного суда соответствуют правоприменительной практике Верховного Суда Российской Федерации и практике арбитражных судов.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции и суд округа допустили существенные нарушения норм материального права, поэтому, на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а постановление апелляционного суда - оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 167 , 176 , 291.11 - 291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

 

определила:

 

решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.11.2016 по делу N А41-7060/2016 отменить.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 оставить в силе.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

 

Председательствующий судья

Г.Г.ПОПОВА

 

Судья

О.В.КИСЕЛЕВА

 

Судья

А.Н.МАНЕНКОВ

 

 

История рассмотрения дела

Вопрос-ответ

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.