Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Обеспечение жилищных прав при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Обеспечение жилищных прав при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в Москве

Расчет величины выкупа проводится специалистами.

 

Что такое государственные и муниципальные нужды

Прежде чем разобраться с обеспечением прав лица-собственника при изъятии у него участка и определить земельные участки, подлежащие изъятию, нужно назвать понятие государственных и муниципальных нужд.

Госнужды представляют собой обеспечиваемые в соответствии с законодательством потребности государства РФ в продукции, работах или услугах, которые необходимы для полноценного осуществления государственных функций. Такое определение включает в себя не только государственные потребности, но и потребности субъектов РФ.

В понятие муниципальных нужд входят обеспечиваемые путем средств бюджетов муниципалитетов потребности образований местного самоуправления в продукции, работах и услугах, которые необходимы для полноценного решения вопросов, которые относятся к категории местного значения. Таким образом, это нужды не федерального, а местного характера.

Важно понимать, что данное определение носит оценочный характер, невозможно точно определить объем и особенности таких потребностей.

Причины изъятия земельного участка

Изъятие земельного участка у собственника осуществляется по причинам, установленным действующими законами. Потребность изъятия земли у граждан для государственных и муниципальных нужд носит под собой достаточно веские основания. Вот эти причины:

• выполнение обязательств международного характера (в этом случае заключается договор).
• Размещение определенных объектов, если их расположение на другом месте невозможно (договор может содержать положения об объектах энергетики, атомной энергии, транспорта федерального характера, путей сообщения, газоснабжения, автодорог и так далее). Это основные земельные участки, подлежащие изъятию.
• Принудительное изъятие земельного участка у граждан возможно и при других обстоятельствах, которые установлены нормативными актами (например, может быть заключен договор о выкупе участков, которые находятся в собственности у государства или органов муниципалитета). Это еще одна категория земельных участков, подлежащих изъятию.

Процедура изъятия земельного участка

Изъятие участка у граждан, а значит, и жилого помещения для муниципальных нужд и нужд государства – это определенная процедура, которая должна подчиняться законодательным требованиям: составляется договор и расчет упущенной выгоды, если таковая имела место быть.

В основе процедуры изъятия земельного участка в пользу муниципальных нужд всегда лежит договор, который служит своеобразной защитой интересов граждан (в нем указывается и расчет стоимости).

Тем не менее, если гражданин-собственник не заключил договор о проведении такой процедуры, вполне возможно принудительное изъятие земельного участка.

Процедура для удовлетворения муниципальных потребностей осуществляется путем принятия соответствующего решения госорганами, которые относятся к исполнительной власти, и заключением такого акта, как договор. Процедура для муниципальных органов может делиться на две стадии:

• этап предварительного согласования о размещении государственного объекта, расчет стоимости, упущенной выгоды;
• этап изъятия участка у граждан (основанием для этого выступает договор).

В первой стадии обязательно должен участвовать собственник, заключающий договор с властями и заявляющий об упущенной выгоде. Если он не согласен с таким решением, возможно обращение в судебную инстанцию в определенный срок путем составления иска.

Гарантия защиты прав граждан – уведомление о предстоящей процедуре, которое должно быть направлено в письменном виде. Еще одно условие, на котором проводится данная процедура – возмещение убытков при изъятии земельных участков. Возмещение причиненных убытков и упущенной выгоды путем внесения материальных средств – это важный элемент защиты прав лица-собственника. Порядок возмещения причиненных убытков и упущенной выгоды определяется соответствующим договором.

Регистрация решения об изъятии жилого помещения и его основания 

Постановление об изъятии обязательно должно быть зарегистрировано в установленном законодательством порядке. Такая процедура носит открытый характер.

Процедура регистрации проходит в Росреестре, после чего государство или муниципалитет получают все права на участок земельного типа. После того, как участок был зарегистрирован, бывший собственник получает об этом уведомление, в котором должна быть прописана дата этого мероприятия. Только в этом случае изъятие земли для государственных и муниципальных нужд у граждан будет иметь юридическое значение.

Стоит отметить, что уведомление должно быть направлено в определенный срок. Законодательством установлен максимальный срок – один год до изъятия. Практика показывает, что такой срок был выбран для того чтобы максимально защитить права и интересы граждан. В течение этого времени лицо может обжаловать постановление государственных органов в судебной инстанции.

Судебная практика предусматривает условие, когда участок можно забрать принудительно: если собственник не согласен заключать договор, участок можно забрать в принудительном порядке.

Тем не менее, в этом случае предусмотрено возмещение причиненных убытков и упущенной выгоды, то есть участок забирается на основании выкупа.

Есть и другие основания принудительных действий:

• применение земли не по назначению;
• ухудшение экологической обстановки в процессе применения, загрязнение окружающей местности;
• систематическая невыплата налога земельного типа (такая практика довольно распространена у недобросовестных собственников).

Условия выкупа жилого помещения и расчет выкупной цены

Условия выкупа участка, возмещение причиненных убытков и упущенной выгоды определяются в соответствии с жилищным законодательством. Расчет величины выкупа проводится специалистами.

Выкуп помещения и участка осуществляется на условиях, которые предусмотрены специальным соглашением. Речь идет о таких условиях, как цена, срок, время освобождения площади жилого типа и так далее). Что касается расчета выкупной цены, то в ее состав входят две части.

Первая часть – расчет стоимости рыночного характера жилой площади. В случае возникновения конфликта стоимость объекта определяется в соответствии с нормами, регулирующими законы рынка, при необходимости назначается экспертиза.

Кроме того, в состав выкупа входят убытки, которые может понести лицо-собственник при изъятии имущества. Речь идет о расходах, которые связаны с изменением места жительства, расходах на оплату использования другой площади, расчет на затраты на переезд, расчет на услуги транспортных средств, расходы на оформление нового права собственности и так далее. Кроме того, обязателен и расчет упущенной выгоды (например, расчет средств, которые собственник мог бы получить от нанимателей, если он сдавал площадь в аренду). Возмещение упущенной выгоды осуществляется в установленном законодательством порядке, при расчете упущенной выгоды могут привлекаться специалисты, проводиться экспертизы.

Нормы, которые касаются домов аварийного типа

Правительственными органами установлен порядок признания площадей аварийными. Если орган принял решение о признании объекта аварийным, он направляет гражданам решение о сносе данного здания. При этом устанавливается срок, в течение которого помещение будет снесено (данный срок именуется разумным).

Если требования органов не будет выполнено, то есть дом не снесут, участок изымается для государственных и муниципальных нужд вместе с площадью жилого типа. В данном случае интерес муниципалитета заключается не в самом изъятии, а в устранении аварийной постройки.

Таким образом, земельные участки, подлежащие изъятию – это участки, которые могут быть чем-либо полезны для государственных органов или муниципалитета. Земельные участки, подлежащие изъятию, могут представлять собой и зоны, которые применялись собственником не по назначению или же без уплаты налога земельного типа.

Во всех случаях данный процесс проходит в соответствии с жилищным кодифицированным актом и гражданским законодательством. Действующие законы в должной мере защищают права и интересы граждан. В случае несогласия лицо всегда может оспорить решение в судебной инстанции, а также запросить большую выкупную цену.

Предоставление другой площади жилого характера

В жилищном кодифицированном акте предусматривается, что предоставление новой площади определяется соглашением сторон. Это значит, что о таком мероприятии стороны могут только добровольно договориться. Государственный орган не может принудительно переселить гражданина.

Однако и лицо-собственник не может требовать обязательного предоставления имущества, у него есть лишь право выкупа. Если лицо относится к той категории граждан, которые нуждаются в защите социального характера, ему может быть предоставлена площадь в специально отведенном для этого фонде жилищного типа.