Ценообразованию в сфере продажи земли муниципальной и госсобственности посвящена ст. 555 ГК РФ.
Заключение и исполнение договоров регламентировано Гражданским кодексом РФ. Это в полной мере касается сделок, опосредствующих предоставление публичных земель в собственность частных лиц (граждан, иностранцев, коммерческих организаций).
На договора купли-продажи, предметом которых являются земли муниципальной и госсобственности, распространяются предписания гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». Ценообразованию в этой сфере посвящена ст. 555 ГК РФ.
Ниже приведены ее основные положения:
Чтобы наглядно продемонстрировать особенности отчуждения земель, находящихся в муниципальной или госсобственности, важно уяснить общее правило.
Частный собственник вправе продать свое имущество по цене, определенной по согласованию с покупателем.
Специальных запретов в отношении сделок, предметом которых выступает земельный участок, не предусмотрено. Гражданин вправе продать принадлежащий ему участок за смехотворно низкую цену.
Однако на практике таких ситуаций не возникает по изложенным ниже причинам:
Не запрещая частным владельцам продавать принадлежащие им земли ниже кадастровой стоимости, законодатель предусмотрел механизм предотвращения налоговой оптимизации.
Как бы ни занижалась продажная стоимость участка, НДФЛ не может быть меньшим, чем производное:
Описанное правило оговорено п. 5 ст. 217.1 НК РФ и применяется к физическим лицам. Аналогичные принципы налогообложения установлены в отношении организаций. В последнем случае продажная цена участка является предметом внимания не только налоговых органов, но и соучредителей или акционеров компании.
Ст. 129 ГК РФ содержит отсылочную норму следующего содержания: обособленные природные объекты отчуждаются с учетом правил, оговоренных отраслевым законодательством. В рамках Земельного кодекса России выкуп участков у публичных образований урегулирован гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
Очевидно, что «предоставление» – это административное действие. Кроме продажи как таковой, названная глава ЗК РФ регламентирует также условия и порядок аренды, безвозмездного пользования публичными землями.
Примечательно, что одни и те же земли могут передаваться заинтересованным лицам за плату либо бесплатно. Российские граждане во многих случаях вправе претендовать на безвозмездное получение участков (приватизация). При этом иностранцам доступен лишь платный выкуп земель (ст. 39.4 ЗК РФ).
Правовой статус публичных образований имеет двойственный характер. Муниципалитеты, субъекты РФ и государство:
Публичные образования не обладают той полнотой свободы договора, которая гарантирована гражданам и организациям в ст. 421 ГК РФ. При установлении цены и других условий продажи публичных земель чиновники муниципалитетов и органов госвласти ограничены предписаниями законов и подзаконных актов.
Существует два варианта определения продажной стоимости участка, находящегося в собственности государства или территориальной общины:
По общему правилу (ст. 39.4 ЗК РФ) публичное образование выбирает контрагента для заключения договора в результате открытых торгов. Такой порядок одновременно обеспечивает:
Примечательно, что конкурсы при продаже публичных земель в России не практикуются. Главный недостаток подобной процедуры – неизбежный субъективизм при выборе контрагента.
В России аукцион признается разновидностью торгов наряду с конкурсом (п.4 ст.447 ГК РФ). Правила определения продажной стоимости участка публичной собственности по результатам аукциона определены:
Начальная стоимость публичных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:
Если участниками аукциона стали несколько граждан и/или организаций, они торгуются. Считается, что известную заранее начальную стоимость земель готов уплатить любой из участников. Каждое последующее предложение требует подтверждения согласия.
Существует такое понятие как «шаг». К примеру, при начальной стоимости в 150 тыс. руб. и шаге +5 тыс. руб., ценовые предложения будут: 150 тыс. руб., 155 тыс. руб., 160 тыс. руб. Иными словами, участник лишен возможности предложить выкупную цену в пределах одного шага, например, 153 и 157 тыс. руб. В отношении электронных аукционов это правило обеспечивается посредством программного обеспечения.
Результат аукциона связывает не только продавца, но и покупателя. Негативные последствия имущественного характера наступают для:
Такое лицо лишается задатка. Следует учесть, что задаток обычно составляет до 10% стоимости участка и вносится заинтересованным лицом в качестве гарантийного платежа на счет, указанный организатором торгов. По окончанию аукциона всем, кто торги не выиграл, внесенные ими задатки возвращаются.
Во всех случаях продажи недвижимости, принадлежащей публичным образованиям, ее оценка признается обязательной (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).
Оценка проводится специальным учреждением, правила выбора которого определяются Федеральным законом РФ № 94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Проще говоря, проведение оценки поручается лицензированной организации, готовой выполнять оценочные работы для муниципального или госзаказчика по минимальной цене.
Оценочная стоимость становится:
Случаи реализации публичных земель без проведения аукциона оговорены ст. 39.3 ЗК РФ. Они могут быть обусловлены:
Правила ценообразования на случай реализации участков публичной собственности вне торгов установлены федеральным и региональным законодательством соответствующего уровня, а также нормативными актами местного самоуправления.
Среди прочего действует Постановление Правительства РФ №316 «Об утверждении Правил проведения госкадастровой оценки земель».
Свобода нормотворчества региональных властей и муниципалитетов касательно ценообразования на принадлежащие им участки существенно ограничена. Согласно п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, цена таких участков при реализации вне торгов не может быть выше кадастровой стоимости.
Можно утверждать, что кадастровая стоимость имеет принципиальное значение во всех случаях ценообразования в отношении участков, находящихся в публичной собственности. По общему правилу установление цены продажи земельного участка ниже его кадастровой стоимости невозможно.
В отношении коммерчески привлекательных участков, пользующихся большим спросом, по результатам аукциона иногда формируется продажная стоимость, кратно превышающая кадастровую.
Добрый день. Взяли в аренду у администрации города пустой участок (землю) на 2 года, с последующим выкупом после готовности объекта, категория земли: земли населенных пунктов, кадастровая стоимость участка 9 300 000 рублей, вид использования: служебные гаражи, объекты дорожного сервиса, автомобильный транспорт, трубопроводный транспорт, предоставление коммунальных услуг, оборудованные площадки для занятий спортом, земельные участки (территории) общего пользования. Вопрос, какие факторы будут учитываться при формировании оценочной стоимости земли. Будут ли учитываться вид деятельности объекта, стоимость самого объекта? Спасибо. \r\n
Добрый день.
Согласно ст.39.4 ЗК РФ:
законом.
Цена земельного участка составит 60% от кадастровой стоимости при его продаже, если этот участок был предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на нем. Источник: https://www.eg-online.ru/article/276952/
Добрый день! Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/cena-prodazhi-zemelnyh-uchastkov-nahodyashhihsya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti.html http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/763edd5929230c13951e1c2d374ca5e802fe2c45/
г. новороссийск арендую 18 лет земельный участок на котоом стоит коммерческое здание. скажите по какой цене кадастровой или рыночной можно выкупить землю
Добрый день.
Согласно ст.39.4 ЗК РФ:
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом
.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/763edd5929230c13951e1c2d374ca5e802fe2c45/
Обратитесь в администрацию муниципального образования с заявлением о выкупе участка по кадастровой стоимости, ожидайте письменного отказа. После чего обажлуйте отказ в судебном порядке.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Добрый день! 25.03.2019г. Администрация сельского поселения заинтересован продать земельный участок, как может выше дороже, чтобы решить предстоящие в селе социальные вопросы. Администрация торги не проводят, эти вопросы решают районная администрация. Там земельный комитет и оценщик с лицензией и т. д. Тут коррумпированность преобладает. Заранее договаривается со всей этой структурой покупатель цена и др. Кроме одного покупателя там ни кто не участвуют а если будет участвовать, его выгонят разными способом. Вот вся и процедура. Аукцион проводится для галочки не нарушать закон. Полученные деньги переводят на счет администрации с учетом минус определенный процент. Оценщик устанавливает самую низкую цену за га земельного участка вед заранее договаривается, а сельское поселение остается своими проблемами, которые должны решать. Вот мой вопрос: Нельзя ли увеличить продажная цена на один га или соток чем устанавливает оценщик вопреки его воли, и на основании какого закона можно его увеличить. С уважением Энвер. Администрация СП "сельсовет "Ашага-Стальский", С. Стальский район РД.
Добрый день!"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) ЗК РФ Статья 39.4. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/cena-prodazhi-zemelnyh-uchastkov-nahodyashhihsya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti.html
Здравствуйте, я арендую с 2002 года земельный участок в г. новороссийск, на этом земельном участке стоит коммерческое здание, я являюсь пенсионеров. Я обратился к властям г. новороссийск о продаже мне данного земельного участка по льготной цене те. под 2,5 процента от кадастровой стоимости мне отказали и предлагают выкупить по полной кадастровой стоимости. а это миллион, власти новороссийска выпустили свое постановление где прописали что землю продавать только по кадастровой стоимости, тем самы власти новороссийска ставят свои постановления выше федеральных и Краевых законов. прошу вас помочь мне в данном вопросе
Добрый день.
Согласно ст.39.4 ЗК РФ:
законом.
Добрый вечер, я опять повторяюсь по своему вопросу по поводу выкупа земельного участка на котором стоит коммерческое здание. вы же в своем ответе на мой вопрос пишите о выкупе земельного участка сельхоз назначения, где как видно можно выкупить землю под 15% от кадастровой стоимости. Повторяюсь. У меня в г. Новороссийск краснодарского края стоит коммерческое здание, земля под зданием у меня в аренде с 2002года. Я обратился к властям с предложение выкупить земельный участок на котром стоит здание под 2,5% от кадастровой стоимости, на что я получил ответ. что землю мне могут продать только по полной кадастровой стоимости, а это ни много ни мало 5 млн. рублей. В федеральном законе прямо написано что землю можно выкупить по цене не выше кадастровой стоимости или иной цены, иной цены власти умышленно упустили, власти новороссийска ссылаются на постановление гор собрания г. новороссийск, где они решили продавать землю только по кадастровой стоимости. Я им сказал, вы власть покажите пример выкупите землю по полной кадастровой стимости но таких нет. У меня арендованная земля на которой стоит здание находится на окраине города. я их попросил сказать а сколько сот миллионов стоит земля в центре города или сколько тогда миллиардов земля стоит на побережье, в ответ тишина. прошу вас помочь мне и сообщить согласно каких федеральных или Краевых законов можно по льготной цене выкупить земельный участок, Я являюсь пенсионером и ни каких десятков млн у меня нет, я не олигарх как некоторые получают з/п по 5 млн рублей в день. Я со стороны смотрю как здесь процветает махровая коррупция, везде кумовство. Я так полагаю что земля в кремле стоит дешевле чем в новороссийске. Как видно Власти новороссийска свои постановления ставят выше федеральных и краевых законов. Вопрос тогда зачем нам правительство РФ, когда есть гор собрание г. новороссийск и пусть тогда они выпускают свои постановления для обязательного исполнения по РФ. Прошу вас помочь мне и сообщить на какие законы РФ или постановления губернатора краснодарского края можно опереться. Прошу вас мне помочь. спаибо жду ответа.
Добрый день!
Согласно постановлению Правительства РФ от 26 марта 2015 г. N 279
"Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов" http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177177/9b34eda4f787edd983d29659ac29ab9ee9cafe1d/, цена земельного участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже:
здравствуйте, имеется ли постановление правительства РФ о продаже земли по кадастровой или рыночной стоимости в Краснодарском крае и в частности г. новороссийск
Добрый день.
Согласно ст.39.4 ЗК РФ:
законом.
Елена Владимировна, что у меня не получается перевести вам 1000р за консультацию. Все ввожу и затем тел требует ввести кад из смс, как я вхожу в смс ваш бланк платежа исчезает 2 раза пытался вам перевести. Может давайте я вам переведу 1000р на телефон. Сообщите номер тел куда можно перевести вам 1000р. или может мне брать биле и лететь самолетом к вам чтоб передать вам эту тысячу. жду от вас номер тел куда можно перевести. спасибо жду. или отправьте мне свои банковские реквизиты може так получится вам перевести. это просто ужас какой то
Добрый день.
Вам направлен номер телефона, куда вы можете перевести оплату оказанных услуг.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам
По какой максимальной цене государство на практике готово купить землю сельхозназначения
Для конкретного типа эксплуатации земель осуществляется и своя расценка с удельным показателем (населенные пункты, сельхозназначения, промышленность и т.д.). По окончанию прибретенные факты записываются в официальном акте и вносятся в систему контроля.
Кадастровый номер – индивидуальный номер, который присваивается объекту при осуществлении общегосударственного оценивания. Состоит из четырех групп цифр:
Процесс присвоения номера:
Обращение и документация подаются в кадастровый орган. По рассмотрении документации, объект ставится на учет, выдается кадастровый паспорт, в котором и будет прописан персональный номер. Так как продать землю государству по кадастровой стоимости – процесс достаточно сложный, то потребуется немало времени для его реализации.
Как продать землю государству по кадастровой стоимости?
Продать земельный участок государству по кадастровой стоимости можно, если оно заинтересовано в такой покупке. Однако, как показывает практика, государство не стремится покупать землю. Но если вам посчастливилось вызвать интерес своим участком у госорганов, то встает закономерный вопрос: как продать участок по кадастровой стоимости государству? Процедура продажи с участием государства будет несколько иной.
Так, вначале вы уведомляете местный орган о своем намерении. Это могут быть поселковый совет, горисполком, то есть орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Для продажи земли государству по кадастровой стоимости в самом оповещении надобно указать именно запрашиваемую сумму. Когда государство даст согласие, можете приступать к сбору необходимой документации. Нужно подготовить:
В договоре указывают следующую информацию:
При возникновении сложностей, рекомендую обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам. Скидка по промокоду «МИП». По стоимости услуг Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
Возможно ли в судебном заседании подтвердить рыночную стоимость земельного участка, находящегося в государственной собственности, справкой оценщика?
Добрый день! Да, можно, но на усмотрение судьи и в зависимости от материалов дела, суд может назначить проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы, на которой и будет в дальнейшем основываться.