Регистрация прав на недвижимость в Москве

Многообразие сделок на рынке недвижимости и постоянный рост договоров, заключаемых с этой целью, делают необходимым ведение единой базы данных, содержащей информацию о правообладателях данных объектов, а также сведения о возникновении, переходе и прекращении прав на недвижимость. С этой целью государство осуществляет ведение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а сведения в него заносятся после проведения процедуры государственной регистрации.

Какое имущество подлежит государственной регистрации?

Основным нормативным актом в сфере регулирования регистрации является Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный закон детально описывает процедуру совершения регистрационных действий, а также содержит перечень объектов недвижимого имущества, сделки с которыми подлежат регистрации.

Под регистрацией объектов недвижимости понимается юридически значимый акт уполномоченного государственного органа, которым фиксируется факт возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государство, в лице органов Росреестра, не просто фиксирует такой факт, но и признает его в качестве юридически значимого действия.

Регистрации подлежит как сам договор, объектом которого выступает недвижимость, так и права субъектов, вытекающие из его условий. Так как из условий одного договора может следовать возникновение или изменения прав нескольких субъектов, регистрации подлежит каждое право в отдельности.

Регистрационные действия проводятся в отношении любой формы собственности на объекты недвижимости (частная, долевая, совместная, государственная, муниципальная). Порядок проведения регистрации в каждом случае будет единым, а результатом всегда будет внесение соответствующих сведений в ЕГРП.

Федеральный закон 122-ФЗ относит к перечню недвижимости, права на которую подлежат регистрации, следующие объекты:

• Земельные участки. Для совершения регистрационных действий с землей, необходимо, чтобы участок был поставлен на кадастровый учет и имел кадастровый (условный) номер объекта;
• Имущественные комплексы (здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, в том числе и реконструируемые);
• Обособленные поверхностные водные объекты;
• Многолетние насаждения и другие объекты.

Из указанного списка наибольшую важность имеет регистрация прав на земельные участки и имущественные комплексы.

Среди прав, которые подлежат регистрации, выделяют следующие:

• Право собственности. Является первичным, исключительным и, в большинстве случаев, безусловным комплексом правомочий по владению, распоряжению и использованию объектом;
• Право хозяйственного ведения и оперативного управления;
• Право пожизненного (наследуемого) владения;
• Право постоянного пользования;
• Ограничения, обременения и сервитуты, установленные в отношении объекта;
• Ипотека.

Несмотря на то, что каждое из указанных прав имеет различную правовую природу, процедура их государственной регистрации является единообразной и отличается только перечнем предоставляемых документов, а также субъектами, обладающими правом на обращение в регистрационные органы.

Какие органы осуществляют государственную регистрацию?

Федеральным законом 122-ФЗ предусмотрено, что на совершение регистрационных действий уполномочена Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, которая имеет сокращенное наименование – Росреестр. Именно территориальные подразделения Росреестра осуществляют прием документов для регистрации, проводят комплекс регистрационных мероприятий и вносят сведения в ЕГРП с выдачей документов заявителям.

Конкретные регистрационные действия выполняют должностные лица Росреестра – государственные регистраторы. В их обязанности входит прием документов от заявителей, а также юридическая экспертиза документации на предмет соответствия условий сделки требованиям законодательству и выявление отсутствия противоречий с ранее зарегистрированными правами.

Обязательной регистрации подлежат все виды сделок с недвижимым имуществом, в процессе которых возникают, прекращаются или изменяются права на эти объекты. Некоторые исключения из этого правила прямо предусмотрены законом (например, не требуется обязательной регистрации в случае заключения договора аренды на срок менее одного года).

Каковы юридическое последствия государственной регистрации?

Так как регистрация является юридически значимым актом государственного органа, ее проведение имеет четкие правовые последствия в отношении статуса самого объекта, а также правомочий субъектов сделки.

Итоговым результатом совершения регистрационных действий является внесение сведений о праве в ЕГРП, после чего возникновение, переход или прекращение права считается юридически состоявшимися. С этого момента у объекта недвижимости не только меняется правообладатель, это право становится применимо к отношениям с третьими лицами.

Следовательно, уклонение от государственной регистрации также влечет негативные последствия, связанные как с самими субъектами правоотношения, так и в отношениях с третьими лицами. До тех пор, пока право, вытекающее из условий сделки с объектом недвижимости, не прошло процедуру регистрации и не нашло свое отражение в сведениях ЕГРП, оно не может иметь правовых последствий, т.е. юридическая процедура изменения права считается несостоявшейся.

Так как сведения о правах, содержащиеся в ЕГРП, являются открытыми и общедоступными, любое заинтересованное лицо может получить выписку в отношении прав на конкретный объект недвижимости. Данная выписка будет содержать актуальную информацию на дату выдачи документа.

Полезные Интернет-ресурсы по теме государственной регистрации недвижимости

Так как Росреестр является уполномоченным государственных органом в области регистрации прав и сделок, на официальном сайте этой службы (адрес: https://rosreestr.ru/site/) содержится актуальная и достоверная информация о сути доступных услуг. Также на этом сайте подробно описан механизм действий заинтересованных лиц для совершения регистрационных действий.

Через сайт Росреестра можно подать заявление о получении выписки Государственного кадастра недвижимости или из ЕГРП в электронной форме (адрес сервиса: http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_egrp_form_new).

Также на сайте можно узнать стоимость регистрационных действий (размер государственной пошлины) в отношении каждого конкретного объекта, наименование и месторасположение территориального органа Росреестра, который уполномочен совершить регистрационные действия. Система электронной регистрации позволяет записаться на прием к государственному регистратору через электронный сервис.

Сайт Росреестра в части предоставления услуг в электронной форме напрямую связан с сайтом государственных слуг (адрес: https://www.gosuslugi.ru/).

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.