Банкротство застройщика при долевом строительстве в Москве

Статья раскрывает понятие банкротства застройщика как юридического лица; рассматриваются нормы, регламентирующие эту процедуру, права дольщиков и обязанности застройщиков

Понятие банкротства застройщика при долевом участии 

Определение банкротства содержится в ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)». Вопросам банкротства застройщиков посвящён § 7 главы 9 указанного федерального закона.

Возбуждение дела о банкротстве застройщика возможно, когда такое лицо, привлекавшее для осуществления строительства средства граждан, имеет непогашенные обязательства перед дольщиками.  Сумма задолженности должна составлять не менее 300 тыс. рублей для юридических лиц, а для граждан – 50 тыс. рублей. Срок, в течении которого не производятся выплаты должен превышать 3 месяца, начиная с той даты, когда обязательства по этим выплатам должны были быть исполнены (если другое не предусматривается ФЗ №127). До 29 января 2015 года суммы были меньше: порог неуплаты для юридических лиц составлял 100 тыс. рублей.

Выделяют два вида несостоятельности: объективную и фиктивную.

При наступлении банкротства в силу фактически сложившихся обстоятельств, производится анализ финансового состояния организации, часто на уровне планирования при организации грамотного руководства. В целях выполнения предупредительных мер, если установлено, что вероятно наступление материального краха, заключаются дополнительные соглашения с подрядными организациями, исполнителями работ и услуг, самое важное – участниками долевого строительства. Вносятся изменения в бизнес-план, учитывается повышение цен на материалы и услуги, общероссийские экономические показатели, другие риски и возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.

К сожалению, в практике нередко встречается и фиктивное банкротство. В этом случае преследуется цель незаконного обогащения на деньги, вложенные для финансирования строительства дольщиками. Это доказывается компетентными органами, в частности, ФНС РФ. По результатам проверки при выявлении фактов мошенничества возможно привлечение к административной и даже уголовной ответственности. Денежные средства, переданные на цели строительства, арестовываются по распоряжению суда и возвращаются субъектам договоров на ведение инвестиционной деятельности.

Выделяют следующие признаки банкротства:

1. Неспособность предприятия произвести расчеты с кредиторами по плате услуг и стоимости товаров, а также незакрытые долги по обязательным платежам в различные бюджетные и внебюджетные фонды.
2. Снижение уровня прибыли ниже основного капитала, что ведёт к наступлению кризиса ликвидности, увеличению риска невозврата средств. Указанные параметры устанавливаются на основании бухгалтерской отчетности и при мониторинге финансового состояния компании.

Процедура и стадии банкротства застройщика

Согласно главе 7 ФЗ №127 "О несостоятельности (банкротстве)", дела данной категории рассматриваются только в арбитражном суде. Заявление подает кредитор (чаще всего в этом качестве выступает налоговый орган, так как в его ведении находятся дела по долгам в отдельные фонды бюджетного и небюджетного уровней), банки, выдающие займы, или сами дольщики.

Выделяется пять стадий производства:

1. Наблюдение – начальное для мониторинга и приведение в соответствие с действующим законодательством и анализ финансовой деятельности предприятия, выявляется возможность нормальной работы;
2. финансовое оздоровление – с целью восстановления платежеспособности при наличии условий для функционирования организации;
3. внешнее управление – для руководства привлекаются сторонние лица – арбитражный управляющий, директор отстраняется от обязательств до установления полной работоспособности компании;
4. конкурсное производство – назначается в отношении фирм-застройщиков, восстановление финансового состояния которых оказалось невозможным;
5. мировое соглашение – заключается при установлении арбитражным судом способа осуществления предпринимательской деятельности в обычном режиме при наличии договоренности между должником – застройщиком и кредитором, в отношении которого имеется невыплаченная задолженность, заключается на любой стадии процесса банкротства.

Права участников долевого строительства в случае банкротства застройщика

Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, проанализировав финансовое состояние организации, осуществляющей строительства, вправе признать застройщика банкротом. Дольщики в таком случае имеют право:

• на возврат вложенных средств в денежном эквиваленте;
• на создание ЖКХ (строительно-жилищного кооператива), когда достройка незавершенного объекта производства совместными силами до ввода в эксплуатацию, контроль за ведением подрядной деятельности осуществляет служба строительного надзора.

Для принятия решений проводятся собрания участников строительства (ст.201.12 ФЗ №127) согласно правилам ст.12-15 ФЗ №127 для принятия решений по требованиям кредиторов.
Погашение задолженности перед кредиторами

При назначении процедуры банкротства и недостаточности средств для удовлетворения всех требований кредиторов, выплаты производятся в следующем порядке (в соответствии со ст.201.9 ФЗ №127):

1. Возвращаются средства гражданам, вложившим денежные средства на цели строительства в рамках закона о долевом участии.
2. Выплачивается заработная плата сотрудникам, занятым по трудовым договорам в компании-застройщике.
3. Производятся отчисления средств в счет других кредиторов.

Выплаты осуществляются на основании данных о включении определённого долга в реестр требований кредиторов, который открывается арбитражным управляющим, назначенным судом для ведения процедуры банкротства. Для этого они подают указанному уполномоченному лицу следующие документы для обоснования основания возникновения и обстоятельств взыскания долга:

• судебное решение о возникновении задолженности перед бюджетными и внебюджетными фондами, по коммерческим договорам.
• акт о признании договора с застройщиком недействительным с целью возврата вложенных в строительство средств.
• договор о долевом участии, составленный на основании требований ФЗ №214 о просрочке передачи объекта в установленный срок и квитанция с чеком либо иной платежный документ о внесении средств в счет покупки помещения. Также предоставляется справка об отсутствии ввода в эксплуатацию.

Специальный порядок предусмотрен для включения в реестр кредиторов и передачи завершенных строительством помещений в рамках процедуры банкротства предприятия-застройщика (процедура предусмотрена ст.201.13 ФЗ №127). Если в течение 2 месяцев с даты, назначенной для передачи во владение объекта строительства, помещение фактически не передано дольщикам, и они не провели собрание с целью обращения в суд с соответствующим ходатайством, это делает арбитражный управляющий. Он направляет уведомление в арбитраж.  Также он передает каждому участнику долевого строительства оповещение, в котором указывается о возможности предъявления денежного требования в суд при условии отказа от исполнения договора, и последствиях несовершения указанного действия. При условии получения такого заявления, суд в течение 5 дней назначает заседание и решает вопрос о передаче жилых помещений дольщикам. 

Следует особо подчеркнуть, что при банкротстве застройщика могут сложиться ситуации, когда:

- дом достроен. В таком случае погашение требований участников строительства возможно путём передачи им в собственность жилых помещений построенного многоквартирного дома;

- строительство дома не окончено. Погашение требований участников строительства производится более сложным образом: дольщики создают ЖСК (жилищно-строительный кооператив), который приобретает права застройщика в отношении объекта незавершённого строительства и соответствующий земельный участок. Именно этот ЖСК должен закончить строительство дома.

В идеале удовлетворение интересов дольщика должно быть достигнуто, путём предоставления пострадавшей в результате банкротства стороне получает жилья. Хотя дольщик имеет право на компенсацию в денежном выражении.  

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.