Регистрация права собственности

Регистрация права собственности

Гражданское право предусматривает особую процедуру совершения сделок для объектов недвижимого имущества (недвижимость). Недвижимое имущества (недвижимость) – это земельные участки, объекты капитального строительства (дома, здания, сооружения, а также имущественный комплекс), а также ряд иных объектов, признаваемых недвижимым имуществом.

Главной особенностью совершения гражданских сделок с объектами недвижимости (ипотечную квартиру, земельный участок, а также имущественный комплекс) является регистрация права собственности, а также иных прав на недвижимое имущества (ипотечную квартиру, земельный участок, а также имущественный комплекс). Государственная регистрация права собственности представляет собой комплекс юридических значимых действий уполномоченных государственных органов, направленных на правовое закрепление возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимое имущества (ипотечную квартиру, земельный участок, а также имущественный комплекс).

Регистрация права собственности на квартиру осуществляется уполномоченными государственными органами – является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (официальное сокращенное наименование – Росреестр). Территориальные подразделения Росреестра расположены в каждом регионе страны, а регистрация права собственности на квартиру осуществляется в территориальном органе по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ипотечную квартиру, земельный участок, а также имущественный комплекс).

Регистрация права собственности на квартиру, земельный участок, а также имущественный комплекс, предусматривает предоставления от заявителя для государственной регистрации следующих документов:

• заявление на государственную регистрацию (оформляется государственным регистратором Росреестра и подписывается в его присутствии заявителем);
• гражданско-правовой договор, на основании которого осуществляется переход права собственности к приобретателю (право собственности может переходить на основании следующих видов договоров на квартиру и земельный участок: купля – продажа, мена, дарение;
• свидетельство о праве на наследство, если право возникает в отношении наследственного имущества (ипотечную квартиру, земельный участок, а также имущественный комплекс);
• правоустанавливающие документы на квартиру, земельный участок, а также имущественный комплекс: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним, а если право было зарегистрировано до июля 2016 года – свидетельство о праве на ипотечную квартиру или участок;
• кадастровый паспорт на ипотечную квартиры;
• решения суда (при его наличии);
• документы, удостоверяющие личность сторон договора на ипотечную недвижимость;
• документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.

Регистрация права собственности на квартиру, земельный участок, а также имущественный комплекс, считается состоявшейся с момента регистрации перехода права к приобретателю и внесения записи о данном переходе в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущества и сделок с ним.

С января 2017 года на смену Единому государственному реестру прав на недвижимое имущества и сделок с ним придет Единые государственный реестр недвижимости. Именно в данный реестр будут вноситься сведения о переходе права и наличии прав на объекты недвижимого имущества (на ипотечную недвижимость). 

На земельный участок 

Земельный участок, как и квартира, отнесен законодательством к объектам недвижимого имущества (недвижимость). Регистрация права собственности на земельный участок осуществляется по тем же правилам, что и регистрационные действия на квартиру.

Регистрация права собственности на земельный участок состоит из нескольких обязательных этапов:

• прием от сторон договора необходимых документов для проведения регистрационных действий (в том числе – решения суда);
• юридическая экспертиза комплекта документов органом Росреестра, проверка их законности;
• внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущества и сделок с ним в виде соответствующих записей;
• выдача сторонам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.

Регистрация права собственности на земельный участок считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в Единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Федеральный закон № ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним» устанавливает список обязательных документов, предоставляемых сторонами для регистрации. В этот перечень входят:

• заявление о регистрации;
• документы, подтверждающие полномочия субъектов (паспорт, доверенности и иные документы);
• документы, подтверждающие наличие права, план объекта;
• документы, подтверждающие переход права на недвижимость (договор отчуждения, мены, дарения);
• решения суда (при его наличии);
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Указанные документы (в том числе – решения суда по наследству) представляются в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельного участка. Также регистрация права собственности на земельный участок может осуществляться путем предоставления документов в Многофункциональные центры оказания услуг (МФЦ). Данные центры уполномочены только на прием и выдачу документов, не обладают полномочиями по совершению конкретных юридически значимых действий и не выполняют функцию регистрации свидетельства о государственной регистрации права собственности 

По итогам совершения регистрационных действий и проверки представленных документов органом Росреестра может быть вынесен отказ в регистрации права собственности на имущественный комплекс (отмена выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности).

Перечень ситуаций, при которых может быть вынесен отказ в проведении регистрационных действий, предусмотрен ст. 20 Федеральный закон № ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним»:

• право на объект недвижимого имущества (имущественный комплекс), для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут проводиться регистрационные действия;
• признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение;
• отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом на объект недвижимого имущества (а также имущественный комплекс);
• непредставление заявителями (сторонами договора) документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;
• имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на объект земельного участка.

Также отмена выдачи свидетельств о регистрации права собственности возможно в случае вынесения решения суда, вступившего в законную силу, которым факт государственной регистрации права признан недействительным.

Отказ в совершении регистрационных действий может быть обжалован заявителем в судебном порядке.

На дачный дом 

В случае если дачный дом является объектом капитального строительства. а не представляет собой временную сезонную постройку, в отношении его также осуществляются регистрационные действия.

Регистрация права собственности на дачный дом и земельный участок проходит по общим правилам, установленных Федеральным законом № ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для объектов недвижимое имущества.

Процедура регистрация перехода и возникновения права на дачный дом и земельный участок предусматривает предоставления от заявителя следующих документов:

• заявление на государственную регистрацию;
• гражданско-правовой договор, на основании которого осуществляется переход права на дачный дом и земельный участок к приобретателю (право собственности может переходить на основании следующих видов договоров: отчуждение (купля – продажа, мена, дарение);
• акт ввода объекта в эксплуатацию и документы, подтверждающие постановку дачного дома и земельный участок на кадастровый учет (данные документы предоставляются в отношении вновь построенного дачного дома и земельный участок);
• решения суда (при их наличии);
• свидетельство о праве на наследство, в которое входил дачный дом и земельный участок;
• правоустанавливающие документы на дачный дом и земельный участок: выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а если право было зарегистрировано до июля 2016 года – свидетельство о праве на дачный дом и земельный участок;
• документы кадастрового учета (паспорт, план-схема), в том числе и на земельный участок;
• документы, удостоверяющие личность заявителей;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

В отношении прав на дачные дома и земельный участок, построенные до момента введения системы государственной регистрации, и не оформленные в установленном порядке, до настоящего времени действует Федеральный закон «О дачной амнистии», предусматривающий упрощенный порядок оформления права на дачный дом и земельный участок. 

На ипотечную квартиру 

Процесс регистрации права на ипотечную квартиру, приобретенную с использованием средств ипотечного кредита, имеет свои особенности. При покупке квартиры в ипотеку одновременно с регистрацией перехода права происходит фиксация возникновения залога в пользу кредитного учреждения, выдавшего ипотечный кредит.

Регистрация права собственности на ипотечную квартиру Москва подразумевает, что у кредитного учреждения (банка) возникает залог на приобретаемую квартиру. Ипотека является видом залога и входит в перечень способов обеспечения обязательств. По условиям ипотеки залогодержатель (кредитор) приобретает право удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного имущества должника, (в том числе – путем вынесения решения суда). Такое право наступает в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой.

Практическая реализация ипотеки состоит в отсрочке платежей кредитору при покупке квартиры. Кредитором, как правило, выступает кредитное учреждение (банк), которое при оформлении сделки купли-продажи полностью уплачивает стоимость приобретаемой квартиры в пользу продавца. На данную сумму банк заключает с покупателем кредитный договор и одновременно устанавливает способ обеспечения этого кредита в виде ипотеки.

Регистрация права собственности на квартиру при ипотеке сопровождается внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущества и сделок с ним не только сведений о переходе права собственности, но и о возникновении обременения (залога) на данный объект недвижимости.

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество 

При совершении сделок по отчуждению объектов недвижимое имущества, а также имущественный комплекс, происходит переход права от одного лица к другому, то есть прекращение права у первоначального собственника и возникновение аналогичного права у приобретателя (в том числе – путем вынесения решения суда по наследству).

Поэтому при регистрации прав на недвижимое имущество, а также имущественный комплекс, вытекающих из условий договора (сделки), формально происходит регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество (в том числе участок по наследству), а также имущественный комплекс.

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество (в том числе – путем вынесения решения суда по наследству), а также имущественный комплекс влечет внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущества и сделок с ним о переходе указанного права к приобретателю.

На квартиру в новостройке 

Заключение договора долевого участия в строительстве объекта недвижимое имущества (жилого дома) подразумевает передачу приобретателю долю во вновь построенном жилом доме, что соответствует определенной квартире.

Соответственно, регистрация права собственности на квартиру в новостройке возможна при наличии существующего объекта, права на который подлежат регистрации (в том числе – путем вынесения решения суда по наследству). До тех пор, пока строительство не оформлено хотя бы в виде объекта незавершенного строительства, регистрационные действия будут невозможны.

Государственная регистрация права собственности 

Государственная регистрация права собственности (в том числе – путем вынесения решения суда на участок земли) подразумевает возникновения у нового собственника полного комплекса прав и обязанностей по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимое имущества. Исключение из этого общего правила возникают только в случае установления обременений (ограничений) в отношении объекта недвижимое имущества – в этом случае у собственника ограничено право распоряжение объектом, а в некоторых случаях подобные ограничения распространяются и на порядок владения и пользования.

Государственная регистрация права собственности (в том числе – путем вынесения решения суда по наследству) предусматривает несколько обязательных признаком, придающих ей юридическую силу:

• она осуществляется уполномоченным государственным органом;
• она находит отражение в записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним;
• она является юридически значимым актом, т.е. влечет наступление юридически значимых последствий.

Именно государственная регистрация права собственности определяет наступление момента, когда данное вещное право в полном объеме переходит к новому лицу – собственнику (в том числе – путем вынесения решения суда по наследству). Без совершения процедуры государственной регистрации совершение сделки (заключение договора) в отношении объекта недвижимое имущества не имеет юридического значения для третьих лиц.

На имущественный комплекс 

Имущественный комплекс состоит из нескольких самостоятельных объектов недвижимости, объединенных единым режимом использования. Как правило, исключение из имущественного комплекса хотя бы одного его элемента (объекта недвижимости) означает отсутствие возможности полноценного использования комплекса как единого объекта, либо существенно ограничивает такую возможность.

Регистрация права собственности на имущественный комплекс (в том числе – путем вынесения решения суда по наследству) осуществляется следующим образом:

• договор отчуждения имущественного комплекса является единым для всех объектов недвижимости, входящих в этот комплекс;
• в условиях договора подробно указан каждый самостоятельный объект недвижимости, входящий в состав имущественного комплекса;
• регистрации подлежит сам договор отчуждения имущественного комплекса, а также переход права на каждый самостоятельный объект недвижимости.

Типичным примером отчуждения имущественного комплекса является заключение договора купли – продажи ТЭЦ: договор купли – продажи ТЭЦ включает в себя условия о переходе прав на отдельные объекты имущества (административные здания, технические объекты, здание гаража и т.д.).

Юридическим фактом, с которым законодатель связывает переход прав на ипотечную квартиру (в том числе – путем вынесения решения суда), является момент совершения государственной регистрации и внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущества и сделок с ним. Именно с этого момента переход прав на ипотечную квартиру вступает в силу.

Подтверждение перехода прав (в том числе – путем вынесения решения суда) содержится в правоустанавливающих документах на ипотечную квартиру, а с 15 июля 2016 года – в Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним.

Самым распространенным случаем является переход права на ипотечную квартиру, который осуществляется путем заключения возмездной или безвозмездной сделки отчуждения (купля-продажа, мена, дарение). Важно, что с 2013 года государственной регистрации подлежит только переход прав, тогда как до этого времени регистрационные действия совершались и в отношении договора. 

На квартиру по наследству 

Вступление в наследство и его принятие наследниками подразумевает возникновение у наследников прав на наследственное имущества. Чтобы завершить процесс принятия наследства требуется регистрация права собственности на квартиру по наследству.

Регистрация права собственности на квартиру по наследству оформляется по заявлению наследника. Каждый наследник обращается за регистрацией имущества, которое получил именно он. Регистрация права собственности на квартиру по наследству осуществляется на основании свидетельства о правах на наследство, которое выдает нотариус по итогам завершения наследственного дела.

Регистрация права собственности на квартиру по наследству завершается внесением на основании свидетельства в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущества и сделок с ним сведений о возникновении прав (перехода прав) у наследника. Ввиду особого характера наследственных правоотношений. регистрация права собственности на квартиру по наследству может быть оспорена остальными наследниками в случаях, предусмотренных законодательством.

На основании решения суда 

Решения суда являются одним из оснований возникновения прав, в том числе и на объекты недвижимое имущества, а также имущественный комплекс.

Примерный перечень типичных ситуаций, когда осуществляется регистрация права собственности на основании решения суда, включает в себя следующие случаи:

• регистрация права собственности на основании решения суда об оспаривании наследства;
• регистрация права собственности на основании решения суда о предоставлении гражданину и членам его семьи квартиры государственного или муниципального жилищного фонда;
• регистрация права собственности на основании решения суда о понуждении к совершению и исполнению условия сделки (договора) купли – продажи;
• регистрация права собственности на основании решения суда о расторжении договора купли – продажи и двусторонней реституции;
• регистрация права собственности на основании решения суда о признании прав на бесхозяйный объект недвижимое имущества.

Процедура совершения регистрационных действий на основании решения суда практически не отличается от общих правил регистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 

Особый порядок совершения сделок с объектами недвижимое имущества обусловлен их важностью для хозяйственного оборота и экономического развития страны. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость позволяет упорядочить этот процесс, создать единую базу данных в отношении объектов недвижимое имущества.

Одним из главных принципов функционирования баз данных (реестров) является их публичность и общедоступность. Это означает, что перечень общедоступных сведений об объектах недвижимого имущества может получить любое заинтересованное лицо путем запроса на получение выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним. Как правило, для этого нужно знать лишь кадастровый номер объекта недвижимости.

Перечень и порядок выдачи закрытых сведений об объектах недвижимости, а также список объектов, в отношении которых ограничено или запрещено получение сведений, определен законодательством Российской Федерации.