Юридическая энциклопедия "МИП"
Задать бесплатный вопрос юристу
Адвокаты и юристы по юридическим услугам для юридических лиц - Лидеры рейтингов » Аналитика » Обзоры судебной практики » Юридическое сопровождение инвестиционных проектов » Судебная практика о соотношении инвестиционного договора и простого товарищества

Судебная практика о соотношении инвестиционного договора и простого товарищества


Одним из важнейших актов арбитражной практики применительно к инвестиционной деятельности является постановление Пленума ВАС РФ, в котором он специально оговорил следующее:  в случаях, когда инвестиционная деятельность осуществляется с вложением не только денежных средств, но и других вкладов, отношения сторон должны рассматриваться по правилам главы 55 ГК РФ, регулирующей отношения простого товарищества.

Простое товарищество, в отличие от других отношений, имеющих то же название,  связано не с образованием нового юридического лица, а с осуществлением двух или более лиц общих действий, направленных на достижение цели, отвечающей интересам каждого из участников договора. Соответственно, оно и рассматривается в качестве одного из вариантов договорных правоотношений.

Пленум ВАС РФ специально отмечает, что в том случае, когда инвестор сразу предоставляет под строительство недвижимости земельный участок, иное имущество, стройматериалы и т. п. – отношения должны рассматриваться именно в рамках простого товарищества. Что любопытно, исходя из позиции Пленума, внесение денежных средств должно тоже рассматриваться в этом ключе – хотя эта ситуация ближе к договору подряда.

Данная проблема отмечалась ещё до принятия этого постановления, однако, даже Пленум не дал окончательного ответа на вопрос: как именно должны соотноситься между собой инвестиционная деятельность, товарищество и подряд на строительство?

Более того, не совсем ясно и то, как соотносится долевое участие в строительстве с инвестициями. Здесь следует ждать будущих, более подробных разъяснений со стороны либо законодательных, либо судебных органов. До тех же пор единообразие судебной практики в этом вопросе несколько нарушается.

Однако Пленум дал разъяснения по другому, не менее важному вопросу: как относиться к инвестиционным договорам, по которым в качестве оплаты организации, осуществляющей строительство, выделяется часть площадей в создаваемом объекте?

Пленум указывает, что в этом случае право на недвижимость должно возникать только у собственника земельного участка. Следовательно, передача части помещений в качестве оплаты может быть только в случае, когда это прямо предусмотрено договором – даже если сам договор трактуется по правилам, касающихся простого товарищества.

Если же указаний в договоре нет, исполнитель работ не вправе претендовать на долю в праве собственности на возводимый объект. В этом случае он должен удовлетвориться оплатой в денежной форме. Относительно этого вопроса практика рассмотрения дел, сложившаяся в арбитражных судах после принятия постановления, является единообразной и исходит именно из той позиции, которая была высказана Пленумом ВАС РФ.

Кроме того, Пленум указал, что нормы о строительстве многоквартирных домов, установленные соответствующим федеральным законом, являются специальными – то есть должны применяться прежде, чем общие нормы ГК РФ.

Следовательно, применительно к соответствующим договорам правила, касающиеся инвестиционной деятельности, а также простого товарищества, применяться не должны. Здесь судам следует руководствоваться нормами, установленными ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Более того, привлечение средств граждан к такого рода строительству допустимо лишь способами, указанными в этом законе. Иные способы участниками инвестиционной деятельности не должны применяться.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут