Юридическая энциклопедия "МИП"
Задать бесплатный вопрос юристу
Адвокаты и юристы по юридическим услугам для юридических лиц - Лидеры рейтингов » Аналитика » Обзоры судебной практики » Недвижимость и строительство » Практика арбитражных споров, связанных с арендой недвижимого имущества

Практика арбитражных споров, связанных с арендой недвижимого имущества


Различные сделки, связанные с арендой зданий, нежилых помещений и иного вида недвижимости, составляют значительную часть российского гражданского оборота. Эту область по праву можно назвать одной из самых рисковых, так как в ней содержится огромное количество различных нюансов и «подводных камней».

Опираясь на существующую арбитражную практику, можно выделить основные критерии и недочеты, которые, в итоге, и приводят к появлению большого количества судебных разбирательств.

Первым и  главным основанием можно назвать предмет договора аренды. Множество прецедентов говорит о том, что очень часто данный предмет так и не был однозначно определен в главном документе сделки - договоре аренды. В нем обязательно должны быть указаны точные сведения, которые, в полной мере, смогут охарактеризовать объект переданной в аренду недвижимости и максимально конкретизировать его.

Другими важными данными можно назвать сроки аренды недвижимости, ее точный адрес и стоимость. Порядок расчетов также должен быть согласован сторонами. Допускается разовое получение денежных средств либо регулярное, например, за каждый месяц аренды. Расчеты могут осуществляться и по иным схемам, единственным условием здесь выступает отсутствие каких-либо противоречий со стороны государства.

Договор аренды недвижимого помещения, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации лицом, имеющим соответствующие полномочия. Срок действия данного договора будет отсчитываться с того дня, когда документ был зарегистрирован.

Срок договора аренды может быть как определенным, так и не определенным. Первый случай подразумевает обязательное указание точного срока в договоре. Если же срок аренды нежилого помещения в документах не был указан, договор считается заключенным на неопределенный период. В таком случае каждый из участников сделки имеет право, в любое время, расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Единственным условием здесь будет являться необходимость обязательного предупреждения об этом факте контрагента, не менее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Если же ни одна из сторон об отказе от договора не заявляет, его срок не будет ограничиваться временем.

Судебная практика содержит в себе немало примеров, когда споры о недвижимости и ее аренде возникали именно по причине неверно установленных сроков аренды либо отсутствия регистрации у договора.

Например, арендодатель обратился в арбитражный суд, представив туда иск о взыскании денежных средств в виде неустойки за просрочку внесения регулярных платежей по аренде недвижимости со стороны ответчика - руководителя организации. 

Последний отказался признать иск, мотивируя свои действия тем, что взыскание договорной неустойки здесь нецелесообразно. Он объяснил, что ранее подписанный договор аренды недвижимости не был зарегистрирован должным образом в соответствующих государственных органах.

Единственным доказательством оформленной сделки стали лишь подписи обеих сторон. Ответчик - руководитель организации, заявил, что фирма планировала арендовать помещение ровно на один год, поэтому стороны решили договор не регистрировать.

Решением суда стало отклонение требований заявителя. Срок договора составлял ровно 1 год - с 01 июня 2014 г. под 31 мая 2015 г. То есть, при отсутствии государственной регистрации, данный договор нельзя считать заключенным. Следовательно, все последствия ранее проведенной сделки, в данном случае, должны быть аннулированы.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут