Расторжение договора специализированного найма жилого помещения
Ознакомимся с документами, определим наиболее эффективную стратегию защиты
Поможем подготовить документы, обосновывающие отсутствие оснований для расторжения договора специализированного найма
Подготовим возражения против иска о выселении
Представляем интересы в суде, доводим до результата
Не платите деньги пока не будете уверены в результате
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализ
Перспективы, риски, практика
Юристы - победители
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Описание проблемы:
Отец проживает с ребенком в квартире, предоставленной ему по договору специализированного найма.
В квартире зарегистрированы ребенок и бывшая супруга.
Бывшая супруга не проживает с ними уже больше двух лет.
Отец хочет снять бывшую супругу с регистрационного учета, чтобы у нее не было права на проживание в квартире.
Иногда приходится в принудительном порядке выселять из квартиры каких-то граждан.
Особенно часто это требуется при выселении бывшего супруга либо иных членов семьи, которые по факту не проживают в квартире.
Снятие с регистрационного учета может существенно понизить платежи за ЖКХ, кроме того, лицо больше не сможет потребовать вселения в жилое помещение.
По договору специализированного найма жилого помещения предоставляются жилые помещения, например, в качестве мер социальной защиты, детям-сиротам, служебные жилые помещения по трудовым договорам или военнослужащим.
Расторжение договора специализированного найма возможно следующими способами:
Таким образом, возможно и добровольное расторжение договора, и принудительное выселение.
ВАЖНО! Выселение возможно как нанимателя и членов его семьи, так и отдельных членов семьи нанимателя.
Договор специализированного найма при этом расторгается либо полностью, либо в отношении отдельных членов семьи.
Выселение лиц из жилых помещений по договору специализированного найма возможно в следующих случаях:
ВАЖНО! Факт приобретения в собственность иного жилого помещения не является основанием для выселения из жилого помещения, предоставленного по договору специализированного найма (п.11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020).
Для лиц, получивших жилые помещения в специализированный наем как дети-сироты или дети, оставшиеся без попечения родителей, предусмотрены несколько иные основания выселения:
ВАЖНО! Таким образом, нельзя выселить сироту при иных нарушениях условий договора специализированного найма или его выезде на другое место жительство.
А срок просрочки оплаты ЖКХ для выселения увеличен до 1-го года по сравнению с иными лицами.
Использованием жилого помещения не по назначению признается его фактическое использование как нежилого помещения, например, в качестве офиса, склада, ночного клуба, содержания и разведения животных или растений.
Нарушение прав и интересов соседей может выражаться в нарушении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований, например, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимого уровня шума, содержание домашних животных в антисанитарных условиях.
При этом нарушения должны быть систематическими, то есть неоднократными и постоянно повторяющимися.
Разрушение или повреждение квартиры может выражаться в существенном повреждении либо уничтожении окон, дверей, пола, стен, коммуникаций и т.д.
Члена семьи нанимателя, в том числе бывшего, можно признать утратившим право пользования квартирой в связи с выездом на другое место жительство, если он не проживает в квартире.
Обратиться в суд с таким требованием могут заинтересованные лица: собственник или наниматель.
При рассмотрении вопроса о том, можно ли выселить несовершеннолетнего ребенка, который, например, фактически проживает с бывшей супругой, не являющейся нанимателем жилого помещения, необходимо учитывать некоторые особенности.
ВАЖНО! Признать утратившим право пользования несовершеннолетнего ребенка только в силу прекращения брака между родителями нельзя, так как его право пользования квартирой является производным и от права родителя, которому квартира предоставлена в специализированный наем.
Однако, если родители определили соглашением место жительства ребенка по месту проживания бывшего супруга в другом жилом помещении, иск о выселении несовершеннолетнего могут удовлетворить.
Если гражданин вообще не вселялся в жилое помещение и не проживает в нем, его можно признать не приобретшим права пользования жилым помещением.
Принудительное выселение возможно только через суд.
Выселение по общему правилу осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Однако, при рассмотрении иска о выселении в связи с неоплатой коммунальных услуг суд может с учетом конкретных обстоятельств отказать в выселении, если нанимателю не будет предоставлено другое жилое помещение.
ВАЖНО! Наймодатель перед подачей иска о выселении должен соблюсти досудебный претензионный порядок и направить нарушителю требование об оплате задолженности, предупреждение о необходимости устранить нарушения или требование об освобождении жилого помещения в связи с прекращением трудовых (служебных) отношений.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления иного жилого помещения:
При этом указанные лица должны отвечать следующим требованиям:
Проверить, был ли соблюден досудебный порядок.
В частности, направлялось ли предупреждение о необходимости устранить нарушения, требование о погашении задолженности, об освобождении жилого помещения.
Если предъявлено требование о расторжении договора специализированного найма – направлялось ли уведомление о расторжении.
Собрать доказательства, подтверждающие отсутствие оснований для расторжения договора специализированного найма.
Так, в качестве уважительных причин просрочки оплаты коммунальных услуг суды признают увольнение с работы, трудную жизненную ситуацию, например, в связи с состоянием здоровья.
Для подтверждения фактов устранения нарушений можно представить, например, доказательства устранения мусора из квартиры, уборки, ремонта.
Если заявлено о снятии с регистрационного учета в связи с выездом на новое место жительство – можно доказать вынужденный характер такого выезда, его кратковременность и т.д.
Представить доказательства отсутствия противоправного поведения со стороны нанимателя.
Если, например, разрушение жилого помещения допускал только один из жильцов, то суд может удовлетворить требование о выселении только в отношении данного лица, а сам договор специализированного найма оставить в силе, сохранив за нанимателем и иными членами семьи право проживания в квартире.
