Качественная претензия поможет устранить нарушения и получить компенcацию
80 % Дел, когда претензия сработала
Зафиксируем факт нарушения, оценим, рассчитаем ущерб, установим вину
Подготовим исковое заявление, проведем презентацию, направим в суд
Готовим стратегию, защищаем, доводим до результата
100 %Если не помогла претензия, то поможет судебная защита
Не платите деньги пока не будете уверены в результате
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализ
Перспективы, риски, практика
Юристы - победители
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Описание проблемы
Была приобретена квартира по договору участия в долевом строительстве.
Квартира была передана с недостатками, недостатки зафиксированы в передаточном акте.
Практически всегда в принимаемых от застройщика квартирах есть какие-либо недостатки. Некоторые могут даже сделать невозможным проживание человека в квартире. Иногда из-за недостатков собственник не может сделать ремонт, ведь его все равно потом придется переделывать.
Застройщик, к сожалению, не всегда исполняет свои обязательства вовремя, люди могут месяцами ждать устранения недочетов в своей квартире и терпеть из-за этого большие неудобства.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора и всем установленным требованиям, в том числе технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и т.д. (п.1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
Когда застройщик сдал квартиру с недостатками покупатель вправе по своему выбору потребовать от него:
Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Соразмерного уменьшения цены договора.
Возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование его денежными средствами, если недостатки являются существенными.
Проценты составляют 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ и начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора вплоть до дня их возврата застройщиком. Если покупателем является гражданин, проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Следует учесть, что за период с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно указанные проценты не начисляются.
29 декабря 2023 года было принято новое Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380, которое возобновило действие некоторых антикризисных мер для застройщиков, действовавших с 25.03.2022 по 30.06.2023.
ВАЖНО! В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 установлены некоторые особенности приемки объектов от застройщика.
Так, покупатель сначала должен заявить требование о безвозмездном устранении недостатков, и только после отказа застройщика устранить выявленные недостатки или просрочки их устранения можно уже заявить требование о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении своих расходов на устранение недостатков (пп.«ж» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).
Также при обнаружении существенных недостатков должен быть составлен акт осмотра с участием специалиста, только после этого можно отказаться от подписания передаточного акта и от исполнения договора (пп.«в» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).
К существенным недостаткам относятся:
ВАЖНО! Существенные недостатки должны нарушать требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований.
Примеры:
В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно при обнаружении существенных недостатков при приемке должен быть составлен акт осмотра с участием специалиста (пп.«в» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).
Аналогичные правила действовали и в период с 25.03.2022 по 30.06.2023 включительно (пп.«в» п.1 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442).
Недостатки должны быть выявлены в течение гарантийного срока, он указан в договоре и не может быть меньше 5 лет.
Претензия должна быть направлена в эти же сроки.
Указать на недостатки можно и непосредственно в момент приемки от застройщика квартиры, прописав их в передаточном акте.
ВАЖНО! В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно при обнаружении несущественных недостатков при приемке они должны быть обязательно зафиксированы в передаточном акте, при этом отказаться от его подписания по данному мотиву участник не может.
При наличии разногласий между участником и застройщиком относительно перечня недостатков может быть составлен и акт осмотра с участием специалиста.
Законом предусмотрено, что покупатель может отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недостатков, в таком случае о выявленных недостатках составляется отдельный акт (п.5 ст.8 Закона об участии в долевом строительстве). В период действия Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380, такое право отсутствует в отношении несущественных недостатков. Однако, и раньше, до введения в действие указанного Постановления Правительства РФ, отказ обычно считался необоснованным, если недостатки несущественные.
Кроме того, суды рассматривают неоднократный отказ или уклонение от подписания акта в качестве злоупотребления участником долевого строительства своим правом.
ВАЖНО! Предъявить требования в связи с недостатками можно и после окончания гарантии, но тогда покупателю придется самому доказывать, что недостатки возникли именно по вине застройщика.
В этом поможет экспертиза.
Недостатки в квартире могут быть зафиксированы в передаточном акте либо акте осмотра с участием специалиста.
Также покупатель может направить застройщику отдельную претензию об устранении недостатков, о возмещении расходов на устранение недостатков, уменьшении цены или отказе от договора при существенных недостатках.
Претензия составляется в свободной форме.
В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно при обнаружении существенных недостатков при приемке объекта долевого строительства составление акта осмотра с участием специалиста является обязательным.
Изображение от Freepik
Для подтверждения размера расходов на устранение недостатков можно заказать оценку или экспертизу, либо приложить чеки об оплате уже выполненных ремонтных работ. Застройщика следует уведомить о дате и времени осмотра квартиры оценщиком или экспертом.
Претензию лучше направить заказным письмом по юридическому адресу, либо отнести нарочно.
Если была проведена оценка или экспертиза – приложить к претензии соответствующий отчет или заключение.
Принятие квартиры от застройщика с недостатками не лишает покупателя права требовать устранения обнаруженных недостатков или заявить иные требования в течение гарантийного срока.
Застройщик обязан устранить выявленные недостатки в срок, согласованный с покупателем. Срок может быть указан в договоре, зафиксирован в акте о недостатках, согласован в письменной переписке с застройщиком, или же указан в судебном решении.
ВАЖНО! Согласно закону о защите прав потребителей максимальный срок на исправление дефектов — 45 дней.
Срок будет отсчитываться со дня получения претензии застройщиком.
В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно установлены специальные сроки для устранения недостатков, обнаруженных при передаче квартиры дольщику, - 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта либо составления акта осмотра объекта с участием специалиста (пп.«е» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).
Аналогичные специальные правила действовали и в период с 25.03.2022 по 30.06.2023 включительно (пп.«е» п.1 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442).
Застройщик уплачивает гражданину неустойку (пеню) за каждый день просрочки устранения недостатков в следующем размере:
Более того, если застройщик не устранил недостатки в срок, покупатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование его денежными средствами (п.3 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).
ВАЖНО! С 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно отказаться в одностороннем порядке от договора при нарушении срока устранения недостатков нельзя (пп.«ж» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).
Проценты составляют 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ и начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора вплоть до дня их возврата застройщиком. Если покупателем является гражданин, проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Следует учесть, что за период с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно указанные проценты не начисляются.
Если застройщик откажется удовлетворить требование покупателя добровольно, можно дополнительно взыскать с него штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя по п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.
Также приобретатель квартиры имеет право на компенсацию в денежной форме морального вреда – т.е. причиненных ему физических и нравственных страданий (ст.15 Закона о защите прав потребителей).
Источник: https://ru.freepik.com/free-photo/closeup-shot-of-a-person-holding-a-gavel-on-the-tabl_17343457.htm#&position=10&from_view=user&uuid=6c08a4fa-ee9e-478c-a166-e184901386c6 Изображение от wirestock на Freepik
Изображение от wirestock на Freepik
ВАЖНО! Для взыскания неустойки в указанном выше размере, штрафа и компенсации морального вреда объект долевого строительства должен быть приобретен для личных целей, не для предпринимательской деятельности.
Зафиксировать обнаруженные недостатки.
Например, это можно сделать в передаточном акте либо отдельном акте осмотра квартиры со специалистом.
Если недостатки обнаружены уже после приемки квартиры, можно заказать экспертизу.
Направить застройщику письменную претензию.
В претензии можно указать любое из следующих требований:
-об устранении недостатков в определенный срок;
-о соразмерном уменьшении цены договора;
-о возмещении расходов, необходимых для устранения недостатков.
Если недостатки являются существенными, можно сразу заявить об отказе от исполнения договора, возврате денежных средств и уплаты процентов за пользование денежными средствами покупателя.
Обратиться в суд.
Если застройщик откажется удовлетворить какое-либо из требований добровольно, в суде можно дополнительно взыскать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы.
Направить застройщику письменную претензию.
В претензии можно потребовать выплатить неустойку за просрочку устранения недостатков, а также указать любое из следующих требований:
- о соразмерном уменьшении цены договора;
- о возмещении расходов, необходимых для устранения недостатков;
- об отказе от исполнения договора, возврате денежных средств и уплаты процентов за пользование денежными средствами покупателя.
Обратиться в суд.
Если застройщик откажется удовлетворить какое-либо из требований добровольно, в суде можно дополнительно взыскать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы.
Следует учесть, что с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно установлены особенности передачи объектов долевого строительства от застройщика:
Аналогичные меры действовали и в период с 29.03.2022 до 30.06.2023 включительно.
