Смена застройщика
Ознакомимся с документами, определим возможные варианты действий, выработаем наиболее эффективную стратегию защиты
Подготовим документы для суда, включения в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика
Подготовим иск о признании недействительной сделки по смене застройщика, заявление о включении в реестр требований кредиторов, направим в суд
Представляем интересы в суде, доводим до результата
Не платите деньги пока не будете уверены в результате
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализ
Перспективы, риски, практика
Юристы - победители
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Описание проблемы:
Был заключен Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с ООО "Строительно-монтажная фирма "Строитель", договор зарегистрирован в Росреестре.
Впоследствии участник долевого строительства узнал, что теперь застройщиком является Общество с ограниченной ответственностью «РЕГИОНАЛЬНАЯ КОМПАНИЯ».
Смена застройщика это довольно сложная процедура.
Она может проходить для участника довольно болезненно, сопровождаться сложными юридическими процедурами, особенно когда речь идет о банкротстве.
Зачастую новый застройщик требует каких-то доплат и отказывается исполнять обязательства перед дольщиками, которые не готовы к дополнительному финансированию.
Однако, такие требования противоречат закону, и суд практически всегда встает на сторону дольщиков как слабой и менее защищенной стороны договора.
Изображение от frimufilms на Freepik
Смена застройщика по сути представляет собой замену одной из сторон договора участия в долевом строительстве.
Смену застройщика следует отличать от смены наименования застройщика – в таком случае юридическое лицо осталось прежним, изменилось только название организации, что ни коим образом не влияет на отношения сторон и не требует заключения соглашения об изменении договора.
Смена застройщика возможна в следующих случаях:
Передача прав и обязанностей Фонду развития территорий или другому застройщику в случае признания застройщика банкротом.
Реорганизация застройщика.
Передача прав и обязанностей другому застройщику по соглашению.
В случае принятия Фондом развития территорий решения о целесообразности финансирования завершения строительства, по решению арбитражного суда недостроенный дом могут передать Фонду. Для этого строительство должно быть завершено не менее чем на 80 процентов.
Также при наличии в субъекте РФ своего Фонда защиты прав дольщиков, решение о финансировании завершения строительства может быть принято таким Фондом и незавершенный объект может быть передан ему.
Если же Фонд примет решение о нецелесообразности такого финансирования, застройщиком может стать любое юридическое лицо, изъявившее такое желание и соответствующее требованиям, установленным к застройщикам.
Подробно вопрос о возможных действиях дольщика при банкротстве застройщика рассмотрен в статье «Банкротство застройщика».
Юридическое лицо может быть реорганизовано путем:
Отследить все изменения в результате реорганизации можно по выпискам из ЕГРЮЛ.
После принятия решения о реорганизации юридическое лицо должно дважды, с интервалом в один месяц, опубликовать сведения о реорганизации в «Вестнике государственной регистрации».
Также сведения о начале реорганизации обязательно вносятся в ЕГРЮЛ.
ВАЖНО! Желательно периодически заходить на сайт налоговой и проверять статус своего застройщика по сведениям в ЕГРЮЛ.
Участник долевого строительства в течение 30 дней с момента публикации последнего уведомления может:
ВАЖНО! Если участник не воспользовался правом на расторжение договора, то требовать исполнения договора он может с правопреемника реорганизованного юридического лица.
Застройщик является должником по отношению к участнику долевого строительства, так как имеет перед ним обязательство построить и передать объект долевого строительства.
Перевод долга допускается только с согласия кредитора (п.2 ст.391 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Таким образом, застройщик может передать по соглашению свои права и обязанности другому застройщику только с согласия участника долевого строительства.
Требование о получении согласия дольщика может быть соблюдено путем заключения трехстороннего дополнительного соглашения к договору, или получения письменного согласия участника в другом виде.
Автор фото с Pexels: Sora Shimazaki: https://www.pexels.com/ru-ru/photo/5673488/
Сделка без такого согласия является ничтожной – не влечет юридических последствий.
Обратиться в суд с требованием о применений последствий недействительности ничтожной сделки.
Срок для обращения составляет 3 года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что застройщик сменился.
При этом срок в любом случае не может превышать 10 лет со дня нарушения права (п.2 ст.196 Гражданского кодекса).
При наличии уважительных причин, срок может быть восстановлен судом (ст.205 Гражданского кодекса).
В случае удовлетворения требований, обязанным по договору останется первоначальный застройщик.
Потребовать передачи квартиры от нового застройщика.
Если срок для признания сделки недействительной все-таки пропущен, или применение последствий ее недействительности нецелесообразно, можно потребовать исполнения обязательств по договору от нового застройщика
В случае уклонения нового застройщика от передачи квартиры – обратиться в суд.
Смена застройщика не влияет на права участника долевого строительства, он может потребовать исполнения обязательств по договору от нового застройщика.
ВАЖНО! Новый застройщик не вправе требовать от участника долевого строительства каких-либо дополнительных денежных средств. Если застройщик отказывается передать построенный объект по причине отсутствия дополнительной оплаты, необходимо обратиться в суд за защитой своих прав с требованием о передаче объекта долевого строительства.
