Помогаем в определении порядка пользования квартирой, устранении препятствий пользования квартирой

Описание проблемы:

Супруг скончался. Наследниками являются супруга, совместная малолетняя дочь, а также сын от первого брака.

На сегодняшний день доли в праве собственности на 2 комнаты в коммунальной квартире были распределены по 5/24 в каждой комнате за супругой и дочерью, что соответствует 2,77 кв.м в одной комнате и 2,41 кв.м во второй комнате, оставшиеся 14/24 в каждой комнате перешли к сыну. Каждая комната по площади составляет около 11 кв.м.

Очень часто квартиры находятся в общей долевой собственности.

При этом один из собственников может не давать другим пользоваться квартирой, менять замки, иным образом препятствовать проживанию в квартире.

Иногда доля в квартире может быть очень маленькой и не соответствовать даже минимально необходимой жилой площади.

Важно прийти к соглашению с другими собственниками о том, как пользоваться квартирой, находящейся в долевой собственности.

Как можно определить порядок пользования долями в квартире?

Когда одна квартира принадлежит разным людям, собственникам придется договориться, как в ней жить.

Порядок пользования можно определить во внесудебном порядке путем заключения между всеми собственниками соглашения либо достижения устной договоренности.

Соглашение можно заключить в простой письменной форме, в нем можно прописать порядок проживания в квартире, например, распределить между собственниками жилые комнаты для проживания, размер платы за коммунальные услуги, установить долевую ответственность за эти платежи.

При недостижении согласия определить порядок пользования квартирой можно через суд путем подачи искового заявления.

Одновременно при необходимости можно заявить требование о вселении в квартиру, обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой, предоставлении ключей от квартиры.

Однако, если доля собственника в квартире слишком маленькая и не позволяет предоставить соответствующую жилую площадь для проживания в ней, суд может отказать в удовлетворении требования. Поэтому рекомендуется обратиться к юристам для успешного исхода дела, так как может потребоваться доказать дополнительные обстоятельства.

Как определить порядок пользования коммунальной квартирой?

Коммунальной называют квартиру, в которой жилые комнаты находятся в собственности разных лиц, а такие помещения как кухня, коридор, ванна, туалет и иные помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты, являются общим имуществом собственников.

Каждый собственник комнаты в коммунальной квартире вправе владеть и пользоваться общим имуществом в ней.

Определить порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники также могут путем заключения соглашения или в судебном порядке.

Возможен ли выдел доли в натуре для пользования долей в квартире?

Выдел доли в квартире в натуре возможен по соглашению между всеми собственниками или по решению суда при соблюдении следующих условий:

• имеется техническая возможность выделить не только жилое помещение, но и подсобные (кухню, коридор, санузел), а также оборудовать отдельный вход;
• выделяемые части соответствуют установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям, в частности, площадь не может составить меньше 6 кв.м на одного собственника;
• выдел не наносит квартире несоразмерный ущерб, то есть не препятствует использованию квартиры по целевому назначению, не ухудшает ее техническое состояние, не создает неудобство в пользовании и т.п.

Комната как отдельный объект возможна только в уже существующих коммунальных квартирах.

Источник: https://ru.freepik.com/free-vector/apartment-furniture-isometric-composition_26764818.htm

Изображение от macrovector на Freepik

Таким образом, выдел доли в натуре возможен только при наличии технической возможности разделить одну квартиру на две и более, подробнее об этом можно ознакомиться в статье «Перепланировка и переустройство квартиры».

Можно ли потребовать от других собственников компенсацию за пользование долей в квартире?

Если пользование долей в квартире невозможно в силу ее маленького размера и невозможен ее выдел в натуре, у собственника есть два варианта:

• получить компенсацию от других собственников за пользование его долей в квартире согласно п.2 ст.247 ГК РФ;
• получить компенсацию стоимости доли от других собственников согласно п.3 ст.252 ГК РФ (путем ее выкупа другими собственниками).

Причем отсутствие у ответчика иного жилья само по себе не препятствует принудительному выкупу незначительной доли в праве собственности на квартиру.

Принудительный выкуп является исключительным случаем и возможен только при наличии трех условий одновременно:

• доля собственника незначительна,
• доля собственника не может быть реально выделена;
• собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Интерес в использовании имущества признается существенным, например, при нуждаемости в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Четких критериев незначительности доли в законодательстве нет, она устанавливается в каждом конкретном деле.

Согласно сложившейся судебной практике незначительность доли обычно выражается в том, что ее владелец не может использовать соразмерную часть жилого помещения. А если в квартире есть изолированная комната, площадь которой соответствует размеру доли собственника, то доля не считается незначительной (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2019 по делу N 33-21154/2019).

Что делать для определения порядка пользования квартирой в долевой собственности или пользования коммунальной квартирой?

Такой вопрос обычно возникает, если препятствуют пользованию доли квартиры, например, другой собственник может сменить замки и не пускать в квартиру.

Варианты решения проблемы могут быть следующие: