Передача дорог внутри жилого комплекса муниципалитету и ответственность за их содержание
Варианты действий | Судебная практика | Образцы исков
Качественная претензия поможет устранить нарушения и получить компенcацию
80 % Дел, когда претензия сработала
Зафисируем факт нарушения, оценим, рассчитаем ущерб, установим вину
Подготовим исковое заявление, проведем презентацию, направим в суд
Готовим стратегию, защищаем, доводим до результата
100 %Если не помогла претензия, то поможет судебная защита
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализПерспективы, риски, практика
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Внутри жилого комплекса имеются дороги, собственники жилых помещений данного жилого комплекса хотели бы передать указанные дороги в собственность муниципалитета, чтобы снять с себя обязанность по их обслуживанию за свой счет.
Иногда собственники квартир платят за содержание имущества, которые они в принципе не должны содержать – например, дороги общего пользования. Они могут быть даже включены в придомовую территорию согласно межевому плану. В таких случаях требуется исключить эту территорию из земельного участка под многоквартирным домом.
Статьей 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся:
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД).
Как граждане, так и организации могут отказаться от права собственности на земельный участок.
Земельным кодексом установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, такие объекты следуют судьбе земельных участков.
Также и в п.4 ст.37 Жилищного кодекса установлено, что собственник помещения в МКД не вправе отчуждать свою долю на общее имущество в МКД, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли, отдельно от права собственности на помещение.
Соответственно, можно сделать вывод о том, что право на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен МКД, неразрывно связано и следует за правом собственности лица на помещение в МКД.
Поэтому отказаться от права на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен МКД, нельзя, не отказавшись от права собственности на помещение в этом доме.
ВАЖНО! Нельзя просто отказаться от части земельного участка МКД, на котором расположена дорога.
Если дорога является частью общей придомовой территории, то она в равных долях принадлежит всем собственникам помещений в МКД.
А собственники помещений в МКД должны содержать общее имущество в многоквартирном доме.
ВАЖНО! Если дорога является частью общей придомовой территории – ее должны содержать собственники квартир и иных помещений в МКД.
Ответственность за ремонт дороги будет нести управляющая компания или ТСЖ.
Но если дорога является дорогой общего пользования, то есть предназначенной для движения транспортных средств неограниченного круга лиц, а не только жителей МКД, то она не является общим имуществом в МКД, и за ее содержание должны отвечать органы местного самоуправления или государственной власти.
Можно запросить кадастровый паспорт МКД в управляющей компании или ТСЖ, либо посмотреть границы участка на публичной кадастровой карте, и выяснить, входит ли дорога в состав придомового имущества и, соответственно, обязаны ли собственники МКД нести расходы на ее содержание.
Здесь возможны следующие варианты по результатам анализа документов:
Дорога не входит в состав общего имущества МКД, но указана в договоре с управляющей компанией.
В таком случае собственники помещений в МКД могут потребовать изменения договора и исключения из него платы за содержание дороги, а также потребовать возврата излишне уплаченных сумм на ее содержание.
Дорога не входит в состав общего имущества в МКД и не указана в договоре с управляющей компанией.
В таком случае собственники вправе отказаться от внесения платы за ее содержание и требовать от управляющей компании возврата излишне уплаченных сумм как неосновательного обогащения.
Земельный участок под МКД вообще не сформирован.
Если земельный участок не был образован до введения в действие нового Жилищного кодекса 1 марта 2005 года, это значит, что он так и находится в собственности мунипалицета либо государства.
В таком случае и бремя его содержания лежит на муниципалитете или государстве соответственно, а собственники вправе потребовать от управляющей компании возврата уплаченных за содержание дороги сумм как неосновательного обогащения.
Дорога общего пользования входит в состав общего имущества в МКД по документам.
Очевидно, дорога общего пользования была включена в придомовую территорию при составлении проекта межевания территории.
Согласно пункту 1 статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом органом местного самоуправления или государственной власти.
Границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Согласно статье 85 Земельного кодекса земельные участки общего пользования, в том числе занятые автомобильными дорогами, не могут быть приватизированы, а, соответственно, находиться в собственности частных лиц.
ВАЖНО! Таким образом, дорога общего пользования не может входить в земельный участок под МКД и в состав общедомового имущества.
В противном случае такой проект межевания может быть оспорен.
Можно попробовать отказаться от земельного участка под дорогой путем подачи заявления в Росреестр. После чего она должна перейти в собственность муниципального образования. Но такой вариант маловероятен, так как для этого земельный участок должен быть разделен, выделен отдельный земельный участок под дорогу и поставлен на учет. Также Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации отказа, так как участок включен в состав общего имущества в МКД, а, соответственно, следует судьбе помещения в МКД.
Поэтому более вероятно оспорить проект межевания, по которому дорога общего пользования вошла в состав общего имущества МКД.
Собственники вправе оспорить в судебном порядке действия органов государственной власти и местного самоуправления по формированию земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе по разработке проекта межевания земельного участка (п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22).
При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Таким образом, для пересмотра границ земельного участка необходимо:
Обратиться в суд с заявлением об оспаривании постановления местной администрации (органа государственной власти) об утверждении проекта межевания земельного участка и границ земельного участка, об изменении границ земельного участка под МКД по причине того, что в него включен участок с дорогой общего пользования, не являющейся придомовой территорией.
Внести изменения в сведения о данном земельном участке в ЕГРН на основании решения суда, которым установлены новые границы земельного участка.
Здравствуйте.
Законом прямо не урегулированы отношения собственников помещений, которые расположены в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании. Тем не менее, согласно п.1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). В свою очередь в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано на необходимость применение аналогии закона в данной ситуации.
Как следует из пп."г" п. 2 ч. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ ненесущие конструкции, которые находятся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Таким образом, исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что крыльцо в отдельное арендуемое помещение с изолированным входом обслуживает только помещение, которое сдается в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Итак в данной ситуации арендатор должен производить очистку крыльца.
.jpg)
