Как перевести участок из аренды в собственность
Варианты действий | Судебная практика | Образцы исков
Качественная претензия поможет устранить нарушения и получить компенcацию
80 % Дел, когда претензия сработала
Зафисируем факт нарушения, оценим, рассчитаем ущерб, установим вину
Подготовим исковое заявление, проведем презентацию, направим в суд
Готовим стратегию, защищаем, доводим до результата
100 %Если не помогла претензия, то поможет судебная защита
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализПерспективы, риски, практика
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Клиент является собственником земельного участка, принятого по наследству после смерти матери.
Также клиент непрерывно и добросовестно владеет смежным земельным участком с аналогичным адресом (далее – участок). Данным участком владела мать клиента на основании договора аренды.
Общий срок владения участком – более 20 лет.
Клиент несет расходы по освоению, содержанию участка, благоустройству и т.п.
Клиент обращался с иском о признании права собственности на участок в силу приобретательной давности в суд. Решением суда отказано в удовлетворении исковых требований.
Проблема оформления земельных участков в собственность возникает достаточно часто.
Не всегда достаточно просто владеть и пользоваться участком для того, чтобы суд признал право собственности на него в силу приобретательной давности.
Однако, законом предусмотрены случаи, когда земельный участок можно выкупить у государства или получить в безвозмездное пользование.
Источник: https://unsplash.com/photos/k51kZBpbe0E
Для признания права собственности в силу приобретательной давности лицо должно добросовестно, открыто и непрерывно владеть недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет (ст.234 Гражданского кодекса).
При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору, то есть имущество не находится в аренде, безвозмездном пользовании, на хранении и т.п. (п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
ВАЖНО! Таким образом, если земельный участок находился в аренде, оформить его в собственность в силу приобретательной давности нельзя.
Принятие решений по вопросам предоставления земельного участка в собственность и пользование осуществляется уполномоченным органом.
Если участок находится в государственной собственности – уполномоченным органом является территориальное управление Росимущества, а если в муниципальной – орган местного самоуправления, как правило, местная администрация.
Участок может быть предоставлен на основании решения уполномоченного органа гражданину в собственность бесплатно при соблюдении следующих условий:
ВАЖНО! Участок в безвозмездное пользование можно получить только на территории некоторых муниципальных образований в рамках развития территорий, определенных законом субъекта.
Участок предоставляется в безвозмездное пользование на срок не более 6-ти лет (пп.6 п.2 ст. 39.10 Земельного кодекса).
Изображение от wirestock на Freepik
Таким образом, если смежный участок находится на территории муниципального образования, в рамках которого согласно закону субъекта могут предоставляться земельные участки в безвозмездное пользование, можно:
Обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении участка в безвозмездное пользование.
После истечения 5 лет безвозмездного пользования написать заявление о предоставлении этого участка в собственность.
Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится на основании решения уполномоченного органа (как правило, местной администрации), в том числе по заявлениям граждан (ст.39.11 Земельного кодекса).
Изображение от pch.vector на Freepik
ВАЖНО! Арендуемый земельный участок не может быть предметом аукциона (пп. 7 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса).
Соответственно, купить участок на торгах можно только после прекращения аренды.
Для этого необходимо:
Сделать схему расположения земельного участка, согласовать с уполномоченным органом, провести кадастровые работы и поставить его на кадастровый учет.
Подать в уполномоченный орган заявление о проведении аукциона.
Принять участие в аукционе и предложить самую высокую цену по сравнению с другими участниками.
Заключить договор купли-продажи земельного участка и зарегистрировать право собственности на него в Росреестре.
При этом необходимо понимать, что существует риск того, что земельный участок на торгах выкупит кто-то другой, предложивший более высокую цену.
Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно выкупить без торгов, в следующих случаях:
Для выкупа участка без торгов необходимо:
При отсутствии проекта межевания территории сделать схему расположения земельного участка
Если проект межевания территории есть и земельный участок на нем отсутствует – сначала необходимо внести изменения в проект межевания территории в установленном порядке.
Подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления участка.
В случае принятия положительного решения провести кадастровые работы с целью постановки участка на кадастровый учет.
Однако, если земельный участок находился в аренде, вряд ли в этом есть необходимость.
Если земельный участок уже стоит на кадастровом учете и не требуется уточнить его границы – этот этап можно пропустить.
Подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении участка в собственность.
Уполномоченный орган рассматривает заявление в течение 20 дней, а в 2023 году срок сокращен до 14 дней.
Подписать договор купли-продажи земельного участка.
Направить подписанный со своей стороны экземпляр договора необходимо в течение 30 дней с момента его получения.
Зарегистрировать право собственности на него в Росреестре.
Если арендатор умер, его права и обязанности по договору аренды по общему правилу переходят к наследнику (ст.617 Гражданского кодекса). Земельным кодексом на этот счет не предусмотрено исключений.
Таким образом, наследник может выкупить участок по договору аренды, если участок попадает под
Если срок договора истек, то здесь возможно два варианта:
Договор аренды был заключен до 01 марта 2015 года.
В таком случае он был автоматически возобновлен на неопределенный срок, а, значит, до сих пор действует, так как арендатор и его наследник продолжают фактически пользоваться арендованным участком.
До 01 марта 2015 года Земельным кодексом не было исключено применение нормы ст.621 Гражданского кодекса к аренде земельных участков (п.28 Обзора N 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).
Согласно данной статье договор аренды возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды, и отсутствуют возражения со стороны арендодателя.
Договор аренды заключен после 01 марта 2015 года.
В таком случае наследнику необходимо:
Так как в рассматриваемом случае договор заключен раньше 01 марта 2015 года, сын может выкупить земельный участок без проведения торгов.
ВАЖНО! Выкуп без торгов земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности возможен только до конца 2023 года.
Однако, возможно, что действие Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 продлят еще на один год.
