Как делится ДДУ при разводе?
Варианты действий | Судебная практика | Образцы исков
Подготовим соглашение на наиболее выгодных для вас условиях. Подготовим документы для внесения изменения в договор с застройщиком
При отказе от подписания соглашения или внесения изменений застройщиком в договор определим наиболее эффективную стратегию защиты, подготовим необходимые документы
Подготовим исковое заявление, проведем презентацию, направим в суд
Готовим стратегию, защищаем, доводим до результата
Не платите деньги пока не будете уверены в результате
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализ
Перспективы, риски, практика
Юристы - победители
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Описание проблемы:
В 2016 г. был заключен договор долевого участия в строительстве, участниками договора являются клиентка и ее супруг.
Впоследствии брак с супругом расторгнут.
В 2019 г. был заключен брачный договор, чтобы определить права требования по договору долевого участия в строительстве личными правами клиентки. Клиентка не уведомляла никого о его заключении.
30.12.2022 дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Приходили смс с уведомлением о том, что дом введен в эксплуатацию и надо записаться на получение ключей.
Все, что приобретается в браке по возмездным сделкам, как правило, относится к общей совместной собственности, и не важно, на кого из супругов оно записано. Иногда требуется изменить режим совместной собственности и разделить имущество. Это может потребоваться и во время брака, и после его расторжения.
После раздела имущества возникает вопрос, с какого именно момента единоличным собственником будет считаться супруг, нужно ли переоформлять документы на имущество, в частности, договор участия в долевом строительстве.
Объект долевого строительства по сути представляет собой право требование к застройщику о передаче объекта, который он должен построить.
Это тоже имущество, а, соответственно, в зависимости от условий его приобретения оно может быть совместно нажитым, а может быть и личным, в последнем случае второй супруг не сможет претендовать на него.
Тут возможны следующие варианты:
Согласно Семейному кодексу РФ режим общей совместной собственности супругов может быть разделен двумя способами: путем заключения брачного договора и соглашения о разделе общего имущества (ст. 38 и ст.39).
И тот, и другой документ удостоверяется нотариально.
Соглашение о разделе заключается только в отношении имеющегося имущества супругов, в то время как брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (ст.42 Семейного кодекса).
ВАЖНО! После развода брачный договор заключить уже нельзя, только соглашение о разделе общего имущества.
Кроме того, при недостижении соглашения супруги могут разделить совместное имущество через суд.
Супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе общества имущества в отношении объекта долевого строительства (квартиры) и установить, что он является, например, личной собственностью супруги.
Признать объект долевого строительства личной собственностью одного из супругов можно и в судебном порядке.
На основании брачного договора или соглашения о разделе супруге, либо решения суда следует обратиться к застройщику с требованием внести изменения в договор участия в долевом строительстве.
Принимать квартиру после введения дома в эксплуатацию и подписывать акт приема-передачи готовой квартиры супруга будет уже единолично, как единственный собственник.
В какой срок должна осуществляться передача и принятие участником готового объекта долевого строительства?
Передача объекта долевого строительства осуществляется застройщиком не ранее чем после введения в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в предусмотренный договором срок (п.2 и п.3 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»). Досрочное исполнение им обязательства по передаче объекта по общему правилу не допускается.
В п.6 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» закреплено, что при уклонении покупателя от принятия объекта застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта покупателю, вправе составить односторонний акт приема-передачи.
В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно установлены некоторые особенности передачи объектов долевого строительства и срок сокращен до 1 месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта покупателю (п. 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).
Застройщик может затягивать внесение изменений в договор, в то время как квартира уже будет построена и потребуется ее приемка.
Но это не препятствует супруге в осмотре квартиры и предъявления претензий в отношении ее качества.
ВАЖНО! Именно с момента заключения брачного договора или соглашения о разделе супруг, к которому имущество перешло в личную собственность, является новым единоличным собственником.
Брачный договор и соглашение о разделе вступают в силу сразу после их нотариального удостоверения, а не с момента переоформления объектов собственности, на что, в том числе, указывал Верховный суд РФ (Определение от 08 ноября 2011 г. № 83-В11-5).
Если раздел осуществлялся в судебном порядке – имущество переходит в личную собственность с момента вступления решения суда в законную силу.
Тем не менее, застройщик может утверждать, что покупатель якобы уклоняется от приемки квартиры, т.к. договор еще не переоформлен и в приемке должны участвовать оба супруга.
Однако, супруга точно не может считаться уклоняющейся от подписания акта приема-передачи объекта, если она обратилась к застройщику с требованием переоформить договор, тем более если еще и направила претензию об обнаруженных недостатках.
Конечно, застройщик может повести себя недобросовестно и все равно составить акт приема-передачи в одностороннем порядке.
Однако, это не лишит супругу права на предъявление к нему претензий.
Принятие квартиры от застройщика с недостатками не лишает покупателя права требовать устранения обнаруженных недостатков или заявить иные требования в течение всего гарантийного срока.
Недостатки в квартире обычно фиксируются в передаточном акте.
При наличии разногласий между участником и застройщиком относительно перечня недостатков может быть составлен и акт осмотра с участием специалиста.
В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 при обнаружении существенных недостатков при приемке составление акта осмотра с участием специалиста является обязательным.
Также покупатель может направить застройщику отдельную претензию в свободной форме.
Согласно закону участник долевого строительства еще до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта с указанием всех недостатков объекта (п.5 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»).
Изображение от Freepik
Таким образом, супруга уже до переоформления договора может направить претензию об устранении недостатков. Следует отнести ее застройщику нарочно с отметкой о вручении, либо направить заказным письмом с описью вложения.
Более подробно вопрос о возможных действиях при обнаружении недостатков в квартире и отказе застройщика устранить недостатки, либо просрочке устранения недостатков, рассмотрен в статье «Недостатки при приемке квартиры от застройщика».
Заключить брачный договор (возможно только до развода) или соглашение о разделе общего имущества.
При наличии споров между супругами относительно раздела имущества – обратиться в суд с иском о разделе.
Обратиться к застройщику с требованием внести изменения в договор участия в долевом строительстве.
Принять квартиру и подписать акт приема-передачи супругом, в собственность которого перешло право требование по договору долевого участия после развода.
Раздел совместного имущества супругов
Раздел имущества в виде квартиры, жилого дома
Раздел имущества после развода
