Все о преимущественном праве покупки доли в недвижимости и особенностях его защиты в суде
Варианты действий | Судебная практика | Образцы исков
Качественная претензия поможет устранить нарушения и получить компенcацию
80 % Дел, когда претензия сработала
Зафисируем факт нарушения, оценим, рассчитаем ущерб, установим вину
Подготовим исковое заявление, проведем презентацию, направим в суд
Готовим стратегию, защищаем, доводим до результата
100 %Если не помогла претензия, то поможет судебная защита
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализПерспективы, риски, практика
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Участник долевой собственности на здание продал свою долю в здании и земельном участке под ним постороннему лицу.
При этом было нарушено преимущественное право покупки второго собственника, который о продаже доли не уведомлялся.
Собственник второй доли хочет выкупить проданную долю.
Для защиты интересов участников долевой собственности предусмотрены ограничения при продаже доли третьему лицу – преимущественное право покупки.
Другие участники могут возразить против продажи доли постороннему и потребовать выкупа ими доли по такой же цене.
Если у недвижимого имущества несколько долевых собственников, то продажа доли отдельно от других долей достаточно трудная процедура.
Во-первых, договор купли-продажи доли в недвижимом имуществе должен быть обязательно удостоверен у нотариуса.
Во-вторых, другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается (ст.250 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Преимущественное право покупки есть только при продаже доли третьему лицу.
Если продажа осуществляется другому участнику долевой собственности – преимущественное право покупки отсутствует.
Направление в письменной форме другим собственникам извещения о предстоящей продаже с указанием условий продажи.
Из условий продажи как минимум должна быть указана цена, по которой долю собираются продать, кроме того указываются и иные условия: форма и срок расчетов, срок передачи доли и т.д.
Извещение направляется через нотариуса, по почте заказным письмом с описью вложения либо телеграммой.
Извещение считается полученным с момента его доставки. Если же собственник так и не получил извещение по своей вине, например, он уклонился от получения, то извещение все равно считается доставленным.
Собственники могут воспользоваться преимущественным правом покупки в течение месяца со дня получения извещения.
Собственники могут выкупить долю по цене, которая была указана в извещении, недопустимо требовать с них большей цены. Если сразу несколько участников изъявят желание выкупить долю, можно продать долю любому из них по своему выбору.
Заключение договора купли-продажи доли третьему лицу.
Сделку можно заключить только по истечении 1-го месяца со дня получения другими собственниками извещения о предстоящей продажи доли.
Однако, если они напишут нотариальный заверенный письменный отказ от преимущественного права покупки, сделку можно совершить и раньше.
ВАЖНО! Цена продажи доли третьему лицу не может быть ниже цены, указанной в извещении, направленном другим собственникам.
При нарушении преимущественного права покупки, например, ненаправлении извещения, или совершении сделки раньше положенного срока, другие участники могут обратиться в суд с требованием о переводе на себя всех прав и обязанностей покупателя. Срок – в течение 3 месяцев со дня, когда им стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.
Ответчиком выступает покупатель.
ВАЖНО! Необходимо понимать, что последствия нарушения преимущественного права покупки состоят не в признании сделки недействительной, а в переводе на себя прав и обязанностей покупателя.
То есть собственник, право на преимущественную покупку которого нарушено, может приобрести долю вместо третьего лица, а, соответственно, должен за нее заплатить.
Пропущенный срок для обращения в суд может быть восстановлен при наличии уважительных причин, которые имели место в последние 3 месяца (ст.205 Гражданского кодекса).
К уважительным относят причины, связанные с личностью истца: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность, ненадлежащее исполнение законным представителем недееспособного гражданина своих полномочий.
Изображение от rawpixel.com на Freepik
Кроме того, заявление все равно должно быть принято судом, и только если другая сторона заявит об истечении исковой давности, суд откажет в удовлетворении требования (ст.199 Гражданского кодекса).
Иногда суд может отказать в применении сроков исковой давности в случае наличия со стороны ответчика злоупотребления своим правом, то есть осуществления своих прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу либо иного заведомо недобросовестного поведения. Отказ выступает в таком случае также как санкция за злоупотребление правами (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 17912/09).
ВАЖНО! Если новый собственник (покупатель доли) злоупотребляет своими правами, например, чинит препятствия другим собственникам и не дает им нормально пользоваться имуществом, меняет замки, суд может отказать в применении срока исковой давности и удовлетворить заявление о переводе прав и обязанностей покупателя.
Обратиться в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя на собственника доли.
Если был пропущен срок – одновременно заявить ходатайство о его восстановлении и представить доказательства наличия уважительных причин для пропуска.
Если в переводе прав и обязанностей покупателя судом будет отказано, а новый собственник мешает пользоваться недвижимым имуществом – можно предъявить иск об устранении препятствий в пользовании имуществом.
На такие требования исковая давность не распространяется.
Продать свою долю.
Если договориться с новым собственником не удается, можно продать ему свою долю при достижении соглашения о цене, либо продать ее третьему лицу с соблюдением преимущественного права покупки.
