Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем
Ознакомимся с документами, определим наиболее эффективную стратегию защиты
Поможем подготовить документы, подтверждающие отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды коммерческой недвижимости
Подготовим возражения на иск о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения
Представляем интересы в суде, доводим до результата
Не платите деньги пока не будете уверены в результате
Готовим экспертное заключение, представляем успешные кейсы по вашим делам
Бесплатный анализ
Перспективы, риски, практика
Юристы - победители
Будет лучше, если вы наймете наших юристов первыми
Описание проблемы:
Клиент заключил договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев.
Арендодатель требует досрочного расторжения договора аренды.
При аренде помещений арендаторы могут встретиться с произволом со стороны арендодателей, которые по каким-либо причинам могут начать их досрочно выгонять, например, если конкуренты предложили им более высокую цену.
Между тем, это может навредить бизнесу, причинить дополнительные убытки в связи с необходимостью досрочного поиска другого объекта, возможно, необходимости ремонта в нем.
Но закон защищает не только права собственников, но и права арендаторов.
Договор аренды, как правило, заключается на определенный срок, указанный в договоре.
В таком случае в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора нельзя, если это не предусмотрено договором.
Если же в договоре срок аренды не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок.
При заключении договора аренды на неопределенный срок от его исполнения можно отказаться в одностороннем порядке, письменно уведомив другую сторону за 3 месяца (ст.610 Гражданского кодекса).
Изображение от iconicbestiary на Freepik
ВАЖНО! Немотивированный отказ во внесудебном порядке от исполнения договора аренды возможен с предупреждением за 3 месяца, только если договор заключен на неопределенный срок.
В иных случаях расторгнуть договор аренды можно только если это предусмотрено договором, либо в судебном порядке при наличии нарушений с другой стороны.
Таким образом, при заключении договора аренды рекомендуется обращать внимание, предусмотрена ли в нем возможность одностороннего отказа от исполнения договора.
Если отказ предусмотрен – согласовать, за какой срок другая сторона должна уведомить об отказе, в какой форме направить уведомление.
ВАЖНО! К договору найма жилого помещения применяются иные правила и основания для его расторжения.
Подробно вопрос о досрочном расторжении договора найма квартиры рассмотрен в статье «Расторжение договора аренды квартиры по инициативе собственника».
Изображение от Drazen Zigic на Freepik
Арендодатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке, если арендатор:
ВАЖНО! Следует отличать возможность одностороннего отказа от исполнения договора и его расторжения.
Отказ предполагает внесудебный порядок, в то время как расторжение договора обычно рассматривается именно как расторжение в судебном порядке.
Об этом следует помнить при составлении договора и формулировании его условий.
Таким образом, если в договоре предусмотрены какие-то иные основания для расторжения договора аренды, предполагается, что арендодатель должен обратиться в суд, а предварительно соблюсти предусмотренный гражданским законодательством досудебный порядок.
Направление письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнить обязательство.
В предупреждении должно быть указано, какое именно нарушение допустил арендатор, предложение устранить его в разумный срок.
Как правило, разумный срок предполагает не менее недели, исходя из требований п.2 ст.314 Гражданского кодекса.
Предупреждение направляется заказным письмом по юридическому адресу или адресу, указанному в договору, либо вручается нарочно.
При наличии ЭДО оно может быть направлено с использованием ЭЦП.
Если это предусмотрено договором – предупреждение может быть направлено и по электронной почте, и через мессенджеры, и иными способами.
Направление предложения о расторжении договора аренды.
Требование о направлении данного документа предусмотрено п.2 ст.452 Гражданского кодекса.
Направляется по тому же адресу и тем же способом, что и предупреждение.
В предложении должны быть указаны основания расторжения и приложено соглашение о расторжении.
Срок для ответа – 30 дней, если иное не установлено договором.
Обращение в суд с иском о расторжении договора.
Перед обращением в суд потребуется собрать доказательства нарушений со стороны арендатора.
Порой суды отказывают в расторжении договора аренды даже при наличии нарушений, например, если просроченные суммы оплаты являются незначительными, или если арендатор не платил из-за того, что арендодатель препятствовал ему в пользовании объектом аренды.
Также суд откажет, если в разумный срок нарушения были устранены арендатором (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).
Изображение от benzoix на Freepik
ВАЖНО! Для того, что расторгнуть договор аренды в судебном порядке, нужно направить арендатору и предупреждение о необходимости исполнить обязательство, и предложение о расторжении (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
При этом запрета на одновременное их направление не предусмотрено.
Проверить условия договора, предусмотрена ли в них возможность одностороннего отказа от договора арендодателем.
Если такая возможность предусмотрена – проверить соблюдение сроков уведомления о досрочном прекращении договора.
Если возможность одностороннего отказа или основания досрочного расторжения договора отсутствуют – продолжать пользоваться арендованным имуществом.
При обращении арендодателя в суд – заявить возражения на исковые заявления.
