Правовая оценка недвижимости Определение рисков.

Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к объектам недвижимого имущества (недвижимым вещам, недвижимости) земельные участки, участки недр, а также объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такими объектами недвижимости являются и квартиры в жилом доме, здания, сооружения, иные объекты незавершенного строительства.

Совершение любых сделок с объектами недвижимого имущества требует соблюдение множества требований законодательства Российской Федерации: к форме совершения сделки, условиям договоров. Также сделки с недвижимостью представляют существенный риск, прежде всего для приобретателя объекта недвижимости по договору купли-продажи.

С целью минимизации риска при заключении подобных сделок требуется правовая оценка объекта недвижимости. Правовая оценка объектов недвижимого имущества, а также правовая оценка условий сделки и оценка договора по приобретению объекта недвижимости осуществляется в рамках предоставления юридических услуг специалистами в сфере гражданского и жилищного законодательства.

Главная задача, которую призвана решить правовая оценка объектов недвижимого имущества и правовая оценка риска приобретения недвижимости, заключается в минимизации риска вложения крупных денежных средств в объект, у которого возможно имеются ограничения или обременения, а также сомнительная правовая история совершения сделок с данным объектом. Правовая оценка объекта и риска приобретения имущества проводится на стадии выбора контрагента и варианта совершения сделки, а также подготовки к заключению договора.

Юристы группы "МИП" оказывают услуги по правовой оценке имущества как юридическим лицам, так и физическим. 

Правовая оценка

Правовая оценка риска приобретения объекта недвижимого имущества заключается в следующих действиях специалиста лучшей юридической компании:

  • правовая оценка потенциального риска приобретения жилого или коммерческого объекта недвижимого имущества на стадии выбора контрагента и возможного варианта конкретного объекта. Для оценки риска наш юрист проанализирует условия и требования клиента к потенциальному контрагенту и объекту недвижимого имущества. Исходя из этих данных юрист будет проверять потенциального контрагента и предложенным им объект недвижимого имущества нас соблюдение требований законодательства Российской Федерации, а также требованиям клиента.
  • правовая оценка риска приобретения объекта недвижимого имущества с учетом данных о личности продавца, его деловой и личной репутации. Для оценки личных качеств продавца и связанного с этим потенциального риска юрист проанализирует следующие сведения: оценка предыдущих сделок данного продавца на предмет их юридической чистоты, оценка наличия судебных споров по таким сделкам и признание заключенных сделок недействительными, наличие возбужденных уголовным дел и приговоров по фактам мошеннических действий при заключении договоров с объектами недвижимого имущества. Также правовая оценка потенциального риска включается в себя оценку деловой и личной репутации продавца в данном регионе, наличия у его организации задолженности по налогам и сборам, а также перед иными субъектами предпринимательской деятельности;
  • правовая оценка риска приобретения объекта недвижимого имущества путем изучения юридической чистоты предыдущих сделок по данному объекту. Такая оценка риска предусматривает получение выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой можно проследить всю историю объекта недвижимого имущества. Большое количество сделок купли-продажи или обмена с данным объектом, особенно на протяжении короткого периода времени, подразумевает высокий уровень риска при покупке такого объекта. Чем больше сделок в истории объекта – тем выше шанс, что одна из них будет оспорена уже после приобретения данным покупателем. Поэтому с целью минимизации риска, оценка юридической чистоты объекта недвижимого имущества проводится особенно тщательно;
  • отдельным этапом при подготовке сделки является оценка риска путем изучения юридической чистоты объекта недвижимого имущества. Это имеет особенное значение в случае приобретения жилого объекта недвижимого имущества – комнаты, квартиры, жилого дома. Жилой объект недвижимого имущества может иметь формальные и скрытые ограничения и обременения:
  • формальные – официально подтвержденные и закрепленные в определенных документах (например: залог, ипотека), что также может явно свидетельствовать о наличии риска в совершении сделки;
  • скрытые – объекты жилой недвижимости могут быть неявно обременены обязательствами в отношении третьих лиц. Регистрация по месту жительства (постоянная прописка), как правило, подразумевает наличие определенных прав на жилье. Выписанные из квартиры граждане могут сохранять различные виды права на жилое помещение, что может стать основанием для признания сделки недействительной. В этом случае оценка  потенциального риска заключается в тщательном изучении и анализе документов из паспортного стола: справок, поквартирных карточек, листков убытия и т.д. Огромное значение имеет изучение родственных связей продавца квартиры – наличие большого числа прямых родственников, ранее проживавших и прописанных в квартире, явно повышает уровень риска при покупке жилья.

Оценка уровня правового риска

Правовая оценка потенциального риска приобретения объекта недвижимого имущества подразумевает, прежде всего, работу с документами. Часть этих документов может представить клиент и его контрагент, заинтересованные в совершении сделки. Однако ряд документов, в отношении которых необходима оценка потенциального риска приобретения объекта недвижимого имущества, может быть неумышленно или сознательно скрыт от глаз клиента и адвоката по жилищным вопросам.

В такой ситуации оценка уровня правового риска будет осуществляться на двух этапах работы юриста:

  • правовая оценка уровня потенциального риска исходя из документов, представленных сторонами (открытая информация);
  • правовая оценка риска приобретения объекта недвижимого имущества исходя из документов и сведений, полученных адвокатом при исполнении полномочий по минимизации риска покупки жилья или иного объекта недвижимого имущества.

Для получения таких документов и сведений, с целью оценка правовая потенциального риска приобретения жилья, адвокат запрашивает необходимые документы и собирает доступную информацию по своему усмотрению. Нередко для сбора такой информации юридические компании прибегают к услугам специализированных агентств.

Правовая оценка возможного риска и определение степени такого риска предусматривает тщательный анализ каждого документа, связанного с объектом недвижимого имущества. Итогом такой работы должен стать полный и достоверный отчет перед клиентом, убедительно и однозначно свидетельствующий о наличии или отсутствии риска в будущей сделке. Окончательное решение о возможности заключения сделки с объектов недвижимого имущества принимает клиент, однако задачей адвоката является всесторонняя правовая и документальная оценка возможных факторов риска при ее совершении.

Аналогичная процедура определения потенциального риска применяется и для правовой оценки объекта коммерческой недвижимости – здания, сооружения имущественного комплекса. В этом случае оценка будет включать в себя:

  • правовая и документальная оценка судебной практики контрагента: необходимо убедиться в отсутствие взысканной задолженности и возможного ареста недвижимого имущества для погашения долга (высокий уровень риска для покупателя);
  • правовая и документальная оценка предыдущих сделок с данным объектов: большое количество сделок значительно увеличивает уровень риска покупателя в случае оспаривания условий предыдущих сделок и признания договоров недействительными.

Установив факторы риска, адвокат изложит их в объективном отчете с приложением конкретных доказательств и документов, подтверждающих его выводы. Так как правовая и документальная оценка факторов риска призвана обезопасить клиента от потери значительных денежных средств, подобную услугу необходимо получить только у юридической компании, обладающей безупречной репутацией. На стадии правовой оценки для минимизации риска любая ошибка может стоить клиенту потери огромной суммы, а для юридического лица может означать крах экономической деятельности.

Только у лучшей юридической компании услуга «правовая и документальная оценка потенциального риска приобретения объекта недвижимого имущества» гарантирует клиенту эффективное вложение денежных средств и достижение главной цели приобретения объекта недвижимого имущества.